德國「房荒」：排隊看房、房租飛漲

在德國大城市租房、買房變得日漸昂貴。目前這種趨勢還沒有出現緩和的跡象，這令人感到十分不安。而受影響最大的是那些低收入者。

在德國，30歐元的食品足夠吃幾天。但據《金融測試》雜誌的報道，2016年慕尼黑最好地段的精裝修出租房的租金每平米也達到近30歐元。在漢堡、柏林、斯圖加特、杜塞爾多夫和法蘭克福等城市，要想找到廉價的出租公寓越來越困難。雖然2年前德國推出了新修訂的房租租賃法，旨在抑制房租過快上漲，但是2016年全德國的房租仍平均上漲了1.8%。

缺一百萬套住宅？

除了租房外，買房的價格也在飆升。原因之一是持續增長的需求和住房供應短缺。而在具有吸引力的大城市，市中心地段的房屋更是供不應求。科學界稱之為"再城市化"現象。凡是畢業後有經濟能力者都會選擇留在城市裡。

慕尼黑房價歷來居德國各城市榜首，目前中檔獨戶別墅（非新建）平均價格為84萬歐元，中檔老公寓每平方米4200歐元。慕尼黑房價此次增幅為7.7%。德國房地產協會認為，德國大城市房市的緊張局面還會持續一段時間，短期內不會緩解。

德國聯邦建築、城市和空間規劃研究院（BBSR）因此認為，為了滿足全德國範圍的住房需求，每年還需建造27.2萬套住宅。德國租戶協會(DMB)稱，德國還缺少100萬套住宅。根據該協會公布的數據，2016年德國只建了53000套出租公寓，此前一年新建的住房更少。而根據總部設在漢諾威的Pestel研究所公布的數據，最近10年來共有10萬套所謂的社會福利房從市場上消失。

"簡單的市場邏輯"

社會福利房的消失也與房地產業翻天覆地的變化不無關係。很多昔日的公共住宅已被一些大公司掌控。例如德國最大的租房公司Vonovia管理的房屋就超過30萬套。其一個目標是"通過提高租金獲得利潤，然後給股民分紅"，法蘭克福大學城市地理研究專業的教授希格（Susanne Heeg）說。"對於他們來說，房子本身並不重要，重要的是盈利。"

此外，市區內許多新建住房都出售給個人。而私人買房通常是為了自用和防老。德國租戶協會主席希本克騰（Lukas Siebenkotten）說："建造商品房顯然贏利更多，因此會優先考慮。這是簡單的市場邏輯。" 教授希格也表示："同時，整個建築開發項目都交給由保險公司、銀行參與的房地產基金或者其它基金進行運作。"這與Vonovia公司的情況相類似。"如果我有開放式房地產基金，我也想一年後就有所贏利。"

由於就業市場的流動性和房屋租賃市場健全的法律保障，德國的住房自有率僅為40%，租房率高達60%。此次房價上漲最大的推動因素是金融危機後銀行利息的驟降。十年前房貸利息約4%，現在只有1.5%，甚至更低。權衡一下房租和買房還貸的負擔，許多年輕人都認為買房更划算。投資者也看好房地產市場。德國近期收留大量難民，這也成為推動房市的一個不容忽視的因素。在人口密集的科隆，今年二、三季度，已建公寓價格漲幅高達15%。

"房市遲早會出現轉折"

希格說，受住房匱乏影響最大的是那些低收入者。此外，房租上漲也會導致人們通過"少出門、少度假來限制自己的消費。"她說："但這些不會被人們看在眼裡。畢竟出現在市裡音樂會上的都是那些具有消費能力的人。其他人則呆在家裡。這便是戲劇性的人生，一個看不見的戲劇性人生。"

為了改善這種狀況，德國租戶協會要求每年至少建造20萬套新的出租房，其中包括8萬套社會福利房。政府必須通過稅務優惠或者投資補貼吸引投資商進行投資，同時對房租價格進行封頂。

因為指望形勢自行好轉，基本是不可能的。德國租戶協會主席希本克騰認為，雖然最高房價領域出現緩和趨勢，但是廣大民眾沒有受益。"在普通住房市場上，我沒有看到絲毫改善的跡象。"

希格也持類似意見。她表示，房地產市場遲早會出現轉折，但是她不知道在什麼時候。而在出現轉折之前，人們看到的依舊是排隊看房的景象。

（德國之聲）

編輯：東旭

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