禁買，禁賣，限貸！濟南房地產進入凍房模式？從嚴or放鬆？

01 春江水暖西安先知

西安房地產市場出現大變動，因為來了一條狠政策。就在去年年底，濟南還可以堂而皇之的聲稱是除了北京限購政策最嚴格的城市，從今年年初開始，發現各個城市，沒有最狠，只有更狠！

提升首付比，限購，限價，限貸，限售，濟南都有。

不過在目前的政策基礎上，西安憋了一個大招，就是限售可以溯過往。最關鍵的政策是這樣的：

2017年4月18日以前，購買的商品住房，自購房之日（以商品房買賣合同網簽備案時間為準）起滿5年方可上市交易；在上述區域範圍內購買的二手住房，房屋產權人取得《不動產權證書》後滿2年方可上市交易。

簡單來講，西安這次出台政策的最大看點是：政府可以追溯性地限制居民房屋的交易。有了這個先例在，未來房價異常上漲的城市，政府就可以出其不意地宣布「凍結某一期限內房屋的交易」。

這意味著，政府隨時可以「凍結房屋交易」，這個對炒房者殺傷力將非常大，這意味著當私有財產進入房屋領域之後，將完全失去預期，其流動性隨時可以被凍結。

凍結，意味著產權不完整，意味著流動性可以隨時歸零。這樣，必然影響到資產的價格。對於炒房者來說，意味著一把達摩克斯之劍懸在頭頂。

02 懸而未決的達摩克斯之劍-房產稅

什麼是凍房呢？就是凍結房產交易、鎖住房產成交量，限制買房人買房及賣房人賣房，簡稱凍房。這也是本次樓市調控的新穎之處：不準買、不準賣、不準貸、不準網簽、不準抵押貸款，也可簡稱為限購、限售、限貸、限簽和限融，讓樓市成交量迅速降溫，達到冰凍的狀態。

《厲以寧8年前用67個字算準房價一直上漲；對樓市下一步，他還說了41個字》：

房價是應該上漲的，漲到盡量的高度，銀行的按揭要壓下來，特別是二套房堅決不允許按揭，不讓銀行產生過多不良資產就行，目的主要是讓有錢的人盡量多買房子，當他們把錢花得差不多的時候，房產稅一定要開徵再徹底把房價壓下來這樣才能讓大家都住得好。

大白話說就是：要讓房價儘可能地向上漲，讓有錢人把錢都拿去買房，等他們把錢花得差不多的時候，開徵房產稅。

神奇的人，說神奇的話

這段神奇的話出自2009年《新華商》雜誌第6期，第58頁，幾乎完全預測准了過往8年樓市的走勢。

8年後，回頭看，我們的樓市政策幾乎是按照厲以寧的論斷在走。

值得我們一小句一小句地看：

預測准了房價走勢

厲以寧原話：房價是應該上漲的，漲到盡量的高度。

一二十年里，房價不斷走高，這不僅是對普通人生活的挑戰，更是對經濟學研究者「三觀」的挑戰。但厲以寧在8年前（即便房價已經很高），依然堅持看多。

早在28年前，《人民日報》就在第二版刊登題為《房價猛漲 百姓望樓興嘆 勢在必控 國家正擬法規》的報道。

1989年2月20日《人民日報》

也就是說，28年前房價就高。

但其實，大陸商品房市場啟動是98年東南亞金融風暴之後的事了。

可就是這近20年，普通人雖然一直感到房價「高」，但實際卻「漲不停」。

就拿2009年這篇文章之後的8年來說。房價持續走高，不論是對普通人感受，還是政策層面都是公認的。

2009年12月16日《人民日報》

2010年1月4日《人民日報》

2014年1月10日《人民日報》

下面再看看統計數據：

能清楚看到富人越多的一二線城市，房價漲得越厲害。

預測准了房貸政策走勢

厲以寧原話：銀行的按揭要壓下來，特別是二套房堅決不允許按揭。

下面是這些年來的房貸政策，大體來看二套房首付比例是在上升。

房貸政策變化情況

除了2014年後一段時間，房貸政策放寬很快使樓市回暖，並在2015年下半年到2016年上半年，徹底引爆市場後，樓市調控進入了新階段：分城施策。

分城施策的後果是，富人越多、越集中的城市，房貸政策更加嚴厲。就以2016年底全國部分主要城市房貸政策來說。

2017年後樓市怎麼走，他的41個字

厲以寧原話：當他們把錢花得差不多的時候，房產稅一定要開徵再徹底把房價壓下來這樣才能讓大家都住得好。

近8年的樓市走勢基本上印證了厲以寧前面幾小句話的正確性。處於2017年這個節點，我們更關心未來。

我們先來看看中國房地產稅的立法進程：

2013年11中旬，十八大三中全會公報中指出「加快房地產稅立法並適時推進改革」。這是房地產稅第一次寫進如此高規格的文件之中。2014年10月，財政部時任部長樓繼偉在《求是》雜誌發文，對房地產稅立法談了總體方向。《求是》是中共中央的機關刊物。2015年8月，房地產稅正式列入人大立法。8月上旬，全國人大常委會公布了調整後的本屆人大立法規劃，並作為「第一類項目」。牽頭部門是，全國人大常委會預算工作委員會、財政部。2016年3月，全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文11日表示，房地產稅法列為全國人大常委會今年立法工作計劃的「預備項目」。2017年5月，2日，全國人大常委會2017年立法工作計劃正式公布。其中，將房地產稅法列入預備級研究論證項目。

根據過往經驗，預備項目立法年度工作重點是抓緊調研和起草，上人大審議通過可能要等到次年，甚至更晚。

但目前政府做了兩件事其實特別值得關註：

1. 房屋70年產權到期後免費續期。房地產稅立法自啟動之日，飽受爭議的一點就是，只有70年產權。在難以改變憲法，對房屋土地所有權做出調整的前提下，現在明確70年後免費續期，掃除了開徵房地產稅的一大障礙。

2. 「限賣」新政。這大半年來，一種新的樓市調控方式流行了起來：「限賣」。

5月13日，南京出台樓市新政，購房人新購住房三年內不得轉讓；5月3日凌晨，鄭州市政府官網連夜發布房地產調控新政，新購住房3年內不得上市轉讓；4月12日，成都市發布通知，限購區域新購住房須取得不動產權證滿3年後方可轉讓；4月8日，惠州市政府規定，新購住房3年內不得轉讓；2016年11月，深圳規定商品房售價5年內不得轉讓；……

03 濟南是否也已經進入凍房模式？

樓先生先梳理一下目前濟南的政策：

外地人兩年社保一套房（本科六個月），本地人兩套房；

濟南戶籍首付20%提高至30%（外地人60%），二套房40%提高至60%；

新網簽住宅取得預售證後兩年方可銷售；

政府限價，限網簽；

銀行放貸從緩，而且連消費貸等等都已經開始收緊額度；

12層取得預售證；

土拍150%封頂，200%竣工驗收可售；現在土拍在唐冶又加了一個超過200%須競拍公共設施或公租房建設

……政策永無止境

購房投資四大魅力：槓桿（30%資金撬動100%收益，也就是三倍的收益值）；流動性，省會城市的接盤俠一堆一堆的；抗通脹性，聽沒聽說過蘭州拉麵理論；低風險，畢竟無論中國幾十年的經驗以及國外都驗證了其低風險。

但是現在第一個，第二個魅力在逐漸消失，尤其如果西安政策推廣到濟南，那麼至少要鎖住你的資金五年時間，抑或更長時間。

所以，投機炒房客要當心了，可能被套牢，如果現金流不好，可能引發資金鏈斷裂。

一句話，有錢，隨便買，不過切記，雞蛋不能放一個籃子；改善、自住，找准機會買買買；如果利用槓桿撬動首付，再利用槓桿想賺個短期收益，小心為上。

晚安，希望厲以寧先生的最後一句話「大家都住得好」能完全實現。

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如果你現在對於是否出手仍有疑問，可以在後台或留言區回復我以下信息：

1.目標城市 2.目前房屋擁有狀況 3.家庭人員結構 4.購房目的 5.資金預算情況 6.所需購房類型 7.學區地鐵房訴求 8.其它主要需求 9.想獲得哪方面的建議

我會根據你的情況給你一個相對靠譜的建議。當然，時間精力有限也許回答不完，不過這件事情我會堅持做下去，所以不用太著急。

歡迎大家加樓先生個人微信號交流

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