3·26商住新政效果顯現北京商住房量價齊跌

本報記者 定軍 實習生 江昱妍 郭絲 北京報道

導讀

21世紀經濟報道記者發現，最近北京很多商住房項目開始對外銷售，由於今年3月26日北京出台了商住房新政，導致新開盤的項目價格紛紛下跌。北京統計局的數據顯示，1-5月北京全市寫字樓為60.2萬平方米，下降52.3%。最近2個月，北京寫字樓銷售降幅更大。

北京平谷區某個最近開盤的商住項目，對外售賣價格是每平方米1.3萬元起步，由於是4.2米層高，部分可以分隔為兩層，合計單層的話，也就每平方米6000多元。一個單層幾十多平方米，雙層達近百平方米的商住樓，也就幾十萬元。

儘管上述商住樓不能貸款，但是價格如此之低，商住單層價格已經到了同區域住宅的不足一半水平。

21世紀經濟報道記者發現，最近很多商住房項目開始對外銷售，由於今年3月26日北京出台了商住房新政，導致新開盤的項目價格紛紛下跌。

中原地產首席分析師張大偉指出，北京商住價格最近幾個月每平方米跌了1萬元（單層合計5000元左右），跌幅在10%-15%左右。住宅價格也有下降，但是降幅沒有這麼大，這就形成了商住價格與住宅價格的巨大反差。

「因為住宅可以掛戶口，小孩可以上學，商住現在買也不能貸款，也不能掛戶口。」張大偉認為，有的地區商住價格只有同區域住宅價格的1/3也很正常。

北京商住價格下跌

根據21世紀經濟報道記者了解，目前北京商住價格下降的情況比較普遍。

以上述北京平谷區某商住樓盤為例，近期新開盤的一個項目和2016年6月左右同區域的商住樓價格接近。在3月26日之前，本地同區域的類似面積商住房價格需要上百萬元。同區域已經售賣的商住房價格去年是每平方米1.6萬元，今年3月已經上漲到2.6萬平方米左右

這意味著新開盤的商住房價格，已經跌到和去年同期差不多的水平。新開盤的商住樓價格這麼低，原因是現在商住房限購，也不能貸款。一位銷售人員指出，要買商住房的話，需要註冊公司才可買，貸款也不行。

今年3月26日，北京市建委公布了《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》。該公告規定，商業、辦公類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准不得擅自改變為居住等用途。

公告還規定，已銷售的商辦類項目再次上市交易時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人。但是，個人購買應當符合「名下在京無住房和商辦類房產記錄的」、「在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅」的條件。另外商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的購房貸款。

更為關鍵的是，新賣的商住樓有無上下水，仍無法保證。有些城市商住樓有上下水條件而還未交付的項目，甚至被拆除了部分設施。

「商住房的購買也是有風險的，新開盤價格銷售上會和正常的商業用房有一個折扣。」中國人民大學商學院不動產研究中心執行主任況偉大認為，近期商住樓價格下跌是正常的。商住樓要做商業辦公，而不是住宅。

21世紀經濟報道記者了解到，二手商住樓價格也在下跌。以北京東五環以東草房地鐵站的商住樓北京像素為例，目前其二手房報價在每平方米5萬元左右（單層合計每平方米25000元），相比3月26日北京新政前的每平方米約6萬元的水平，每平方米價格下降了1萬元左右。

商住樓的產權證上寫的是寫字樓，只有50年產權，有的是民用水電，有的是商業水電，一般都有燃氣。上述北京像素是雙層LOFT形式，按照單層計算，每平方米只有2.5萬元左右，相比3月26日之前的水平，跌幅在17%左右。而同等區域常營有的住宅價格為每平方米7萬-8萬元，目前同等區域的商住價格幾乎只有住宅價格的1/3左右。

近期北京像素多個房地產中介再次開門，有的是賣別處的住宅，有的則做出租業務。有一名中介人士告訴21世紀經濟報道記者，目前還沒正式做小區的房子銷售，價格的確有大幅下降，主要原因是，目前買商住二手房也需要社保等限制，還要一次性付款，無法貸款，所以價格難以上去。

調控後商住房銷售大降

中原地產首席分析師張大偉指出，最近幾個月商住房價格每平方米降低1萬元很普遍。

張大偉表示，很多商住現在報價低也有風險，因為新開盤的一些樓盤上下水、燃氣等無法保證。很多新的商住價格超低可能有問題，比如有些在網上公布每平方米只有1萬多元，合計單層只有五六千元。光建築成本以及土地費用等加起來都接近這個價格，超低的商住樓要好好去現場考察。

21世紀經濟報道記者了解到，很多商住樓價格顯得比較低，因為大量的商住樓是雙層的LOFT，合計到單層有的只有每平方米1萬多元。即使是沒有上下水的純寫字樓，實際價格也不高，一般也只有同區域住宅價格的一半左右。

中國社科院財經院博士後丁如曦認為，目前北京商住價格下降，是調控的結果，因為房價高導致泡沫較大。作為一線城市，實際上北京住房還是供小於求的，整體的需求量很大，政策應該不斷改善調整土地供給。

「短期商住房價格的下跌是擠泡沫的狀態，居民買房趨於理性，不像之前樓市的瘋狂，政策調控加上居民買房的謹慎，使得商住房價格處於一種合理的回歸。」丁如曦說。

北京統計局的數據顯示，1-5月北京全市商品房銷售面積為360.6萬平方米，同比下降26.8%。其中，住宅銷售面積為230.2萬平方米，下降24.6%；寫字樓為60.2萬平方米，下降52.3%；商業、非公益用房及其他為70.2萬平方米，增長14.3%。

而1-2月，北京全市商品房銷售面積同比下降1.8%。其中，住宅銷售面積下降10.4%；寫字樓下降30.9%。最近2個月，北京寫字樓銷售降幅更大。

不過，北京寫字樓庫存很低。北京市建委數據顯示，4月份北京寫字樓庫存只有300多萬平方米，只有全部商品房庫存的1/7左右。

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