給你五條超實用購房小常識

一、哪些項目是不計入商品房建築面積的？

房屋的總價是等於房屋的建築面積乘以每平米的單價，建築面積越大，不代表實際使用的套內面積就大。買房時，千萬不要為這些地方買單，因為它們不計入建築面積：

1、層高在2.2米以下的房屋和室內凈高2.05米以下的地下室、半地下室;

2、突出房屋牆面的構件、配件、藝術裝飾、挑檐、半圓柱、垛、勒腳、台階等;

3、建築物內的操作平台、上料平台和利用建築物的空間安置的箱、罐等平台;

4、房屋的挑台、天台、天台上的游泳池等;

5、其它構築物，如獨立的煙囪、煙道、蓄水池、水塔等。

二、 購買手續不全的商品房有什麼風險？

有些開發商由於私自變更規劃且又未備案，導致相關的證件辦理不下來。購買手續不齊全的商品房有以下隱患：

1、取得權屬證書的期限無法確定;

2、為取得權屬證書，需要支付額外費用，如需補交土地出讓金;

3、只能取得使用權，不能取得權屬證書，不能上市交易;

4、可能被政府以違法建築強制拆除。

在買房時，要看開發商五證二書是否齊全。建議大家選擇成功開發過多個樓盤的品牌開發商，一是因為這類開發商資金實力雄厚且注重口碑的培養，二是大的開發商在人脈方面比較廣，會處理與各級政府部門的關係，辦事比較容易。

三、住宅的「全部產權」和「部分產權」有什麼不同?

全部產權是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產權，經濟適用房亦屬於全部產權。部分產權是指職工按照標準價購買的公有住宅，在國家規定的住宅面積之內，職工按照標準價購房後只擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售時原產權單位有優先購買權，售房的收入在扣除有關稅費後，按個人和單位所佔產權比例進行分配。對擁有「部分產權」住宅的業主，建議儘快補足成本價價款，轉為「全部產權」。

四、 簽訂購房合同後，價格上漲或下跌，買賣雙方可以反悔嗎？

買期房或者二手房，在簽訂購房合同後，房價上漲，開發商或者賣房者反悔的事情可不少。同理，如果房價下跌了，購房者同樣也會反悔，覺得自己買虧了。買賣雙方簽署合同後，沒有發生約定和法定的退房理由，任何一方違反合同約定，均需向守約方承擔違約責任。

五、為什麼簽了《商品房買賣合同》後，有的還要簽署補充協議?

補充協議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》範本簽約時，對雙方各自關心的條款內容進行修改或增加，以明確雙方的權利和義務，當補充協議內容與主合同條款不一致時，以補充協議內容為準。補充協議一般包括以下內容：

1、公攤面積誤差處理。

2、裝修標準，特別是精裝修的房屋，開發商一般在合同約定所使用的裝修材料用詞多為「高檔、進口或同檔次」，這種約定不明確，雙方可以在補充協議中對具體裝修材料的品牌、規格型號、顏色等具體內容進行約定。

3、付款方式變更，許多購房人在購房款支付方式上選擇銀行按揭，購房人在簽署《商品房買賣合同》時，已經支付了購房首付款，如果銀行貸款不能獲得批准通過，應當在補充協議中明確其他處理方式。

4、權屬證書辦理期限，不能按期辦理權屬證書的違約責任和違約責任的計算方式。

5、保修、維修責任，房屋交付使用時，配套的設施和設備產品已經安裝完畢，保修期已經過了好幾個月，應當和開發商約定保修期的起算日期和維修的時限。

6、不可抗力，應當明確不可抗力的範圍限在法律規定的自然災害範圍內。

7、廣告和宣傳內容，對影響購房人購房要求的廣告宣傳或承諾內容，應當以補充協議的方式在合同中固定下來，並約定明確的違約責任。

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