房子蓋得越多，越漲價的時代將成為過去了

市場經濟下價格變動的基本規律是，供給增加，價格 曼就下降。衣服、汽車、鋼材等，莫不如此。偏偏房子的價格不一樣。即使沒有地價上漲、開發商利潤，隨著城市規模的擴大，房價也必 1漲無疑。

前不久我在一個論壇的對話環節說，未來15?20年內中國城鎮的現有 住房得拆一半。有個記者就寫文章說我「語出驚人」。其實，中國城鎮住 房危舊房改造的任務仍非常繁重，中國老百姓現有住房中低質量、低檔次 住房所佔比重仍相當大，這是一個人所共知、說了多年的老話題，只是這 個記者不知道。如果這就能讓他感到是「語出驚人」，那只能說明記者自己的無知了。

既然說咱們「語出驚人」，咱就再「語出驚人」 一回。說房子的價格 變動有個規律，「房子蓋得越多越漲價」你信不信？

人們從生活常識可知，市場經濟下價格變動的基本規律是，供給增加， 價格就下降。衣服、汽車、鋼材等，莫不如此。偏偏房子的價格不一樣。

很多人認為，中國一些城市房價上漲過快，主要原因是兩部分人戈 壞。一個是地方政府，他們以地生財，大搞「土地財政」，地價越賣越高 房價焉能不漲？另一部分是開發商，他們謀取暴利，哄抬房價，房價成] 他們嗜血的工具。

房價上漲過快，有沒有這兩個原因呢？確實有。一些地方財政過度牛 賴土地出讓收益，一些開發商在價格上不惜竭澤而漁。在我國的房地產7 場上這兩個因素確實明顯存在。

但我們這一講先不討論怎麼約束這兩個因素，而是要討論一個更深次的問題：扣除這兩個因素，房價還會不會漲？

這不僅是一個探討房價變動基本規律的問題，也是我們認識中國城市

化建設規律的重大問題。

我們假定，以後給老百姓建住房，土地都不要錢了，白用；開發商也 都良心發現，給老百姓蓋房子再不謀取利潤，平進平出，只按成本賣房 子。房價中扣除了土地成本、開發商利潤後還剩下什麼了？建房子本身的 成本，行業術語叫「建安成本」。

建房子總得需要磚瓦灰砂石吧？總得有人工費用、管理成本吧？我們 煆定，按照一張標準圖紙建房子，扣除土地成本、開發商利潤後的成本是 2000元/平方米。好，我們在北京市的二環路以內建這樣的房子，就按每 平方米2000元的成本建，按2000元單價賣。這個價格人們當然皆大歡喜。

接著的問題是，北京二環路以內建滿了、賣完了，還有人要搬到北京來

住怎麼辦？咱們是不是得在三環路的地方建？在三環路建設同樣的房子，姜 成本是不是也得每平方米2000元？不能再便宜了。再便再便宜就得偷工減料了。

問題就出在下一步。如果北京三環路的房子單價也是2000元，那會不 會有一戶居民忽發奇想，和二環路的某戶居民商量，說咱們兩家換換，、 模一樣的房子，我每平方米補貼你1000元。會不會有這樣的交易呢？?定 會有。一旦有一戶居民換成，意味著北京二環路以內的房價就上漲到每平 方米3000元。很容易以此推論，如果北京的房子蓋到七環、八環路，北京 二環以內的房價就會漲到每平方米30000元！也就是說，即使沒有地價上 漲、開發商利潤，隨著城市規模的擴大，房價也必漲無疑。

但是，現在根據政府最新出台的政策，房價上漲已成過去式，樓市遇冷只會越來越多

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