一道數學題 盡知房產事，你算清了嗎？

很多人說現在的樓市看不懂了，限啊凍啊、五年十年的。其實道理很簡單，就看你怎麼去理解。

這裡不妨用一道曾經流行的數學題作為例子：

說某人7元買入一件物品，8元賣掉了；然後發現這件東西值9元了，他又買回來，然後10元賣掉了。問他賺了多少錢。

這種題要說追求個標準答案，是沒有意義的。而是要看答案透露出來的財商和理解力。

比如說，認為賺了兩元的，只能說也就是小販的水準。把每次的收入支出單獨來看，僅僅盯著自己手中的錢；沒錯，看起來是賺了兩元，但整個市場的變化沒有考慮進去，就像投資者僅僅把儲蓄作為投資手段，或者頻繁的買入賣出一樣。最終本金+利息，或者前期投入+投資品溢價，確實錢多了，但財富絕對夠賣力是否增加了呢？

也有說賺了1元的，財會的視角，第二次買入被視作貼入1元。這樣看起來有點繞，不過真刀真槍干起投資，最起碼知道自己的財富僅僅跑過了通脹，這類人通常手上總是持有兩三套房子，一有風吹草動就買入賣出，也算計著M2的增長率和利率，賺的不多，可以安安穩穩過小康生活；但寶馬賓士就別想了。其實作為一種輕質化的生活態度，也不能說錯。

也有說虧了2元的。可不，按照上一種視角，賺了1元；可是要是省去中間步驟，7元買入10元賣出，一下子就是3元啊！從機會成本考慮，確實虧了。這個視角可以說有點企業主的感覺了。

筆者之前打過一個比方，說很多投資者只算一筆投資品的盈利，這是農民的視角，只關注這一茬莊稼長勢如何；少數投資者算一個階段總體盈利情況，股票跌了基金漲了，A城房價跌了B城房價漲了……這是企業主的視角，他能顧及全局，能在一定範圍內保證自己真正到手的利潤。

那麼這跟樓市有什麼關係呢？

答案一：不動產嘛，為啥要頻繁買入賣出呢？如這道題的啟示：如果持有到最後一次交易，那是穩穩地賺3元的。所以說，投資房產，頻繁交易是死穴，追漲殺跌要不得。否則，折騰來折騰去，賬面財富微漲，實際利潤卻是「負增長」。因為真正到了房產市場，就不是7元8元的事兒了，動輒幾百萬，稍微損失個一兩個點，那就是大幾萬出去了。

答案二：現金流是王道。能看到這一點的，可以說基本上達到了「富爸爸」清崎的水平。這是對第一點的補充！具體說，雖然頻繁交易不可取，但也不能說管它什麼「十 年 限 賣」，先弄到手再說，不是說了要耐得住寂寞嘛。話是這麼說，還要看現金流；如果砸鍋賣鐵湊了一套房，然後十年後才能賣，那麼這期間如果有更好的機會呢？這期間如果有急需用錢的時候呢？投資是為了讓生活更寬裕，收益更穩妥，而不是賭上一個十年的光陰。如果沒有足夠的現金流，就不要用身家去賭這一個十年；否則，這和第一種答案又有什麼區別呢？

最後筆者聽見有人說虧了5元的——演算法是：本來可以賺3元，沒成功，機會成本又虧了2元，加起來5元。得到這個答案的，那可以說有了企業家的視野和胸懷，咱們可以坐下來，煮酒論英雄咯！

本文作者：劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，中國外國專家局澳籍專家資質， 多家媒體房地產專欄作者、作家。

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