鄧雙點金：中國三四線城市房價上漲之謎

中國三四線城市房價上漲之謎

由於純投資性客戶佔比較低，三四線城市房價短期尚有支撐，但受購買力約束和一二線城市房價滯漲影響，漲幅將逐漸收窄。

2016年「930新政」後，開封、徐州、蕪湖等三四線樓市開啟了「逆勢上漲」模式，至今累計漲幅均在20%以上，市場對三四線樓市的關注度驟然提高。那麼，三四線房價為什麼會超預期上漲？「低庫存」和「棚戶區改造」是催生三四線樓市繁榮的核心原因嗎？

2016年「930新政」給一線和部分二線城市帶上了「緊箍咒」，尤其是隨著強二線城市陸續重回「限購限貸」，市場對樓市的預期逐漸轉入悲觀。當時比較流行的看法是，2016年三季度之前表現強勢的一二線城市房價有下行壓力，三四線城市受制於人口流出和產業凋敝等原因而難有起色。三四線的本地人不缺房，一二線資金也很難「非理性」地流入三四線（除了部分靠近北上廣深等城市的三四線衛星城），也就是說，一般的三四線樓市幾乎找不到新增需求。然而，與市場「一致預期」不同的是，不僅九江等庫存較低的三四線城市房價在「930新政」後加速上漲，泉州等去化周期高達30個月以上的三四線房價也開始快速攀升。

預期與事實相悖主要來源於對三四線購房客戶的錯誤「臆想」。「930新政」期間，市場認為的購房客戶主要是「新增流入人口」和「一二線投資客戶」，但他們並非是2016年10月以來三四線城市的主流客戶。微觀調研結果顯示，推動這波三四線房價上漲的主要客戶來自於新三四線人口、鄰近的新核心二線人口、「逆都市化」者和返鄉置業者，購房目的歸為純投資的客戶比例可能在20%以下，蕪湖、開封等城市的投資性客戶比例可能在10%左右。

我們以開封為例來說明三四線樓市的情況。開封位於鄭州東邊，距離鄭東新區50公里左右，已開通高鐵和城際列車（如C2801），從開封城區到鄭州東站僅需30分鐘左右。2016年「930新政」之前，開封房價長期維持在4400-4500左右，2015年8月-2016年9月甚至下跌了近10%，同期鄭州均價上漲了15%，鄭東新區這個曾經「全國最大的鬼城」更是在兩年左右時間內實現了房價翻番，兩城之間的「房價差」迅速拉大，開封房價越來越表現出「價值窪地」。2016年底，開封房價在「自貿區」等催化下開始快速上漲。為什麼開封房價會上漲？最重要的原因是臨近開封的鄭州（鄭東）房價在前期快速上漲後，迅速拉大了兩城之間的「價差」。在市場對鄭州房價預期繼續看漲但被「限購限貸」的背景下，新開封人（在開封工作的外地人）、新鄭州人（在鄭州工作的外地人）和「逆都市化」者（在北京等大城市工作的河南籍居民）成為開封樓市的主流自住型購房客群，純投資客戶佔比低於15%。類似的情況在徐州和蕪湖等三四線城市都普遍存在。另外，西部部分城市還存在較大比例的農民工返鄉置業的情況。

因此，「930新政」後的市場預期與2016年底以來的三四線樓市表現相悖主要來源於對三四線購房客戶的錯誤「臆想」。如果簡單地認為三四線不存在增量需求或一二線資金不會進入三四線城市，那就可能難以理解當前和未來的三四線樓市，如果簡單將三四線購房者歸結為「返鄉置業者」，那就可能對三四線樓市的可持續性做出錯誤判斷。

「930新政」後，尤其是春節後，市場對三四線樓市上漲的原因有較大爭議，代表性的看法是2015下半年-2016年三季度的地產牛市大幅降低了三四線城市庫存或棚戶區改造的貨幣化安置有力地推升了三四線樓市繁榮等。

綜上所述，2016年「930新政」以來，三四線樓市崛起的主要原因是2015下半年-2016年三季度的地產牛市快速拉大了三四線城市與核心一二線城市之間的「房價差」，在對核心城市房價預期偏暖但被「限購限貸」的情況下，三四線工作的外地人、核心城市工作的外地人、「逆都市化」者和返鄉置業者成為本輪三四線的購房主力軍。高鐵經濟、轎車經濟、基建發展等為三四線房價上漲提供了較好的外部支撐。

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