不動產登記實質審查交給第三方？原來還可以這樣做！

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土地登記代理制度並非新生事物。近年來，大陸法系國家對於不動產登記的審查普遍由繁瑣的實質審查轉向簡潔的形式審查，即引入第三方民間機構對登記證明材料進行實質審查，而登記機關僅承擔物權變動公示階段的「窗口式審查」。

世界各國和地區不動產登記制度各不相同，登記機關對登記證明材料有實質審查和形式審查之分。然而，無論哪種審查，登記機關在其中所擔負的責任都是有限的。土地登記代理制度將專業性、事務性審查工作從登記機關現有職能中剝離出來，交由可以獨立承擔民事法律責任的土地登記代理機構來承擔，就能解決登記機關人少事多、既定職能與法律責任不匹配的問題。

本期「土地觀察」先推出德國的經驗做法。

德國公證人自行承擔執業風險

為破解實質審查導致的耗時長、成本高等問題，德國登記機關開始實行形式審查，不再審查債權行為，而是審查物權行為。德國不動產物權變更必須經過公證人的公證才能生效。公證人對公證行為承擔無限責任，為防止破產，公證人必須參加強制的職業責任保險。

德國是典型的權利登記制國家。德國《民法典》規定，不動產物權的設立、移轉、變更和廢止須經登記而生效；不動產登記具有鮮明的國家公信力。無論不動產權利是否存在瑕疵，如果第三人基於對這種公信力的信任，依據不動產登記簿取得登記的權利，那麼他取得的權利就應當得到充分保護。可見，德國的不動產權利依登記而生效，登記結果僅在登記簿記載，可供公開查詢，但不發給權利證書或登記證明。

1872 年以前，德國的不動產登記機關實行實質審查，登記官有權對引起物權變動的物權契約，以及作為原因的債權契約進行全面審查。由於登記官需要承擔因登記錯誤而造成的損害賠償，為避免登記錯誤，登記官時常過分地擴大審查範圍，從而導致登記耗時長、成本高，相關當事人的個人隱私也時常遭到侵犯。

1872 年《普魯士土地所有權取得法》的誕生，確立了物權契約獨立於債權契約而生效的無因性。土地所有權須經公證人的公證方能確立，登記機關僅對登記材料形式的合法性負有責任。該原則在1896 年制定的《德國民法典》及其他相關不動產法律中得以沿用，即登記機關不再實行實質審查主義，而是實行形式審查主義。也就是說，登記人員並不審查債權行為，而只審查物權行為。

在不動產登記中，只要登記申請人提供的資料符合土地登記條例中的相關規定，登記機關即將其納入登記。在登記前，登記機關只需審查不動產有無預備登記、當事人的申請及利害關係人是否同意登記，而無需審查申請人與相對人關於實體的法律關係。

通常情況下，與土地權利變更相關的合同不僅通常所涉金額巨大，而且關係當事人的根本利益。因此，德國《民法典》規定，不動產物權變更必須經過公證人的公證才能生效，即合同當事人有義務在訂立合同時由公證人進行公證筆錄，若違反該義務則簽訂的合同為無效合同。這類合同需要相關的公證人制度予以保障，主要作用是對在不動產轉讓中買賣雙方的物權合意作出公證，主要法律依據有《德國民法典》《不動產登記法》《公證人法》等。

德國《不動產登記法》規定，下列與不動產物權相關的登記其當事人的合意必須經公證人公證或認證，如不動產轉讓的債券契約、地役權和限制人役權、物上用益權、不動產先買權、土地負擔、抵押權、土地債務、預告登記等。而公證人的工作主要包含：查明登記簿、草擬合同、合同公證、報稅、通告交易價格、預告登記及監督價款支付等。當事人若希望在登記完成前快速完成土地移交，則公證人可根據「 合理保證利益」的需要將買賣價款放入公證人託管賬戶中進行託管。

根據德國《聯邦公證法》和《聯邦公證人法》，公證人屬於自由職業，但其執業由國家授權。公證人設置由州司法部門按居民人數比例設置。公證人資格的取得十分嚴格，須通過兩次國家法律考試並在公證人事務所實習3 年，方可申請公證人；再通過一次國家專門考試，方可被任命為公證人。

公證人以個人名義獨立開業，對公證行為承擔無限責任。為防止破產，公證人必須參加強制的職業責任保險，此外公證人公會還提供補充保險，各地公證人協會也會建立聯邦信譽基金。同時，公證人行業實行行業自律。公證人需加入所在州的公證人公會。州公證人公會還會推舉代表組成聯邦公證人公會，負責與聯邦政府溝通事宜。

編輯：張金萍審定：毛志紅

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