上海首現租賃住房用地，背後藏著什麼邏輯

文 ｜ 盧俊

上海定期都會發布土地出讓的消息，只是最近上海出讓的土地都是商辦類型的，所以沒有在市場上引起很大的反應，而對於住宅類土地的出讓，目前還是處於遙遙無期的狀態。

而剛剛，我突然看到一條消息，上海最近有兩塊土地的出讓，一塊在張江，一塊在嘉定新城。

但是這兩塊土地引起了我的興趣，具體信息是這樣的：

是的，各位沒有看錯，這兩塊的土地用途寫著：租賃住房

什麼意思，就是房子的土地屬性是70年的住宅性質，但是規定只租不售，開發商需要整體持有這樣的房子。

這是上海第一次出讓只能持有租賃的住房用地，而在這個截點入市，背後藏著什麼邏輯呢？

首先我們可以先看一下這件事的背景

我簡單地查了下租賃用房的背景資料，大概在2016年6月的時候，國務院有過這樣一次發文——

對於商用房改租賃後可以轉用途為居住。

意見指出，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

所以從背景出處上來看，上海這樣一次的出讓應該是響應中央的號召，而且我們也看到，其他的城市也在陸續跟進這樣的政策。

廣東、貴州、江西等地先後發布文件，允許商業用房改為租賃住房。

而作為一線城市來說，上海跟進這樣的政策也非常正常，畢竟這裡更加有租房的需求。

同樣我們也看到，出讓這些政策之前政府也做好了各種鋪墊。

對於一個新鮮產物的出讓，一定會在前期會有各種試探性的手段，比如2016年上海出讓的住宅性質的土地，基本上都要求20%的面積要求開發商全部持有，所以在那個時候開始，不少開發商都會對持有一部分住宅類房子有了心理準備。

目前時間已經過了一年多了，開發商對於產品研發和資源配備也有了準備，對這樣的產品認知上是沒有抗性的。

另外前陣子對於商住兩用房的整改，也暗示了對於土地屬性商業、實際用途居住這樣的中間過渡類產品希望採取更加明確的標準。

我們看到這兩塊地的容積率是2.0和2.5，我預測之前可能就是商辦類的產品，如今調整屬性後開始對外出讓。

但是這樣的政策，背後的邏輯是什麼呢？

而現在對於這樣的產品，已經有了比較鮮明的態度：要麼商辦類產品只做商辦，如果想要轉移為居住類產品，就要接受只租不售的準備。

而且我們反觀之前對於商住房的態度也是如此，對於已經交付的，只是用來自己居住，沒有問題，但是如果對外銷售或者二次轉讓，就必須要恢復為原裝。

本質上這兩天總結都是一個觀點，作為租賃市場的補充業態，過去的商住房以及現在的商辦類土地，都是可以接受居住屬性的，但是前提就是不能銷售不能轉讓。

遙想到前兩天一個做青年公寓的朋友過來聊天和我說，現在上海對於工業園區內，是允許10%-20%的比例作為員工宿舍的。

所以種種跡象都可以表明，上海當下正在對租賃市場發力，通過各種產品來作為補充，來滿足客戶的各種需求。

過去這麼久以來上海的租賃市場都是散落在個體，不規範造成了很多問題，政府該有的稅收也沒有徵集到，不得不說是一種損失。

而現在的多個維度的滲透，可以看到在慢慢地管理規範這一塊的市場，對於未來留住年輕人和基層奮鬥的外來人有更多的保障。

當然，如果這樣的措施力度執行的久一點之後，對於房地產市場毫無疑問也會有改變

未來兩極化發展也會越來越明顯，對於社會底層的員工，解決基本的居住的問題的通路會越來越多，選擇的空間也越來越多，對於他們來說安全感可以加強。

但是在另一個維度來說，作為自由流通的二手房市場，可能價格會徹底地脫離普通商品房的標準，成為真正意義上的稀缺性產品。

這種模式香港走過，新加坡也走過，從目前的方向來看，我們選擇的是這樣一種路徑。

所以毫無疑問，這個政策的出發點都是好的，我永遠不會惡意揣測一個政策出台的初衷。

但是我們換一個角度來看，開發商會堅定地執行么？

我們看到，這樣的項目是需要出讓的，需要開發商來購買的，那麼對於一個已經購買的東西，雖然有各種條條框框，但是開發商會嚴格按照意願執行么？

我們知道，一個商業機構，任何決定都是秉持著價值最大化的角度出發，對於一件事，我們做最樂觀的打算，但是同樣也做最壞的準備，趁著土地還沒有成交的時候，和大家聊聊。

首先我想和大家聊的是，去年那些要求開發商持有的20%的住宅面積，從目前來看有不少開發商選擇各種變異模式。

影響最大的應該算北京萬科，採取了和小米公司定向開發的模式，小米購買使用權作為公司內部員工宿舍的模式。

按照道理來說這樣的方法沒有違背土地出讓的要求，而對於開發商來說也獲得「符合要求」的現金流。

但是後來，這個合作被終止了，我理解的原因是本該公開給全社會的租賃房源被定向壟斷，所以被政府叫停。

然後在上海，對於持有面積也有不同項目不同的處理方式，有的項目就開發好銷售使用權，且賣給內部員工作為定向避稅的一種模式，也有項目把這20%作為房屋購買者的某種「福利空間」在組合。

從各個維度上來看，對於一家開發商來說，都在想辦法能夠讓這一塊的區域能夠實現收益，雖然現在大家都開發了運營版塊，但是本質上這一塊的收益模式和賣房子來比，差的太多。

這其實也是市場化的結果，在土地供應相對稀缺的當下，很多政策都會發生變異和改變，畢竟經濟體制下機構都在自身價值最大化。

所以對於這兩塊土地的出讓，沒有意外的是，一定都會成交，一定也會有開發商拿，未來上海房地產租賃市場也一定會越來越規範，這幾個一定是肯定的。

但是對於出讓的租賃住房土地，會不會真的如構想中落地，是打個問號的。

開發商有可能選選擇一種方式讓價值最大化。但是也說不定基於此做了產品研發，上海樓市出現一個有口皆碑的產品。

畢竟在壓力之下，才是項目創新的源動力。

說實話，我挺期待這兩塊地的出讓的，某種程度上這代表上海房地產市場的改變，在所有的地產人眼裡，未來一定不是只有賣房子這一種選項了。

希望對夢想居有其屋的年輕人來說，同樣如此。

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