為什麼說房地產行業還處在盛夏？

導讀：從製造業到服務業，再到金融業，每個階段的創新重點不一樣，所以企業要選擇好自己的位置，清晰地認識到屬於自己的階段戰略，這很重要。因為，按照我們前面講的行業規律，房地產行業實際上還處在盛夏，將來的路還很長，我們的好日子也才剛剛開始。

從住宅、商用，到輕資產模式

過去房地產開發企業，主要都是開發住宅，現在則細分出了住宅不動產、商業不動產、房地產投資……而各個細分領域內的企業模式也在不斷演變。

拿商用不動產領域來說，部分中國房企已經進入了一種新模式——以售養租，賣掉一部分，然後留下一部分用於出租，以租帶動資金迴流。再加上銀行業的支持，出租經營到一定階段，用經營型貸款把錢再拿回來。

這是當年香港房企做過的事情。

一開始它們也是只做住宅，後來隨著香港的發展，它們開始把住宅和商用進行配合，發展到了「社區性商業」階段。商用部分以購物中心和附屬的酒店、寫字樓為主，和住宅關係很密切，所以可以賣掉一部分甚至是全部住宅，來支撐商用發展。

但是這種模式也只是過渡性的。隨著我們經濟的發展和土地制度、市場的變化，人均GDP（國內生產總值）到達1.5萬美元之後，這個模式就會放慢速度，甚至停下來，然後進入下一個模式：輕資產模式。

舉個例子，一個輕資產模式做得很好的企業，2/3的資產都是管理資產，它們提供1/3的凈利潤。而剩下1/3的直接投資資產則提供了2/3的凈利潤。它有十幾隻基金，有縱向、也有橫向的投資。通過基金、資本市場、自身產業三者的精妙配合，最終獲得超高的資本回報率——是在亞洲上市的大型房產公司當中最高的。

輕資產模式其實更像是「美國模式」的亞洲版。在美國，企業不是用自己的錢買地，它們會在和政府洽談之後，成立一個基金去買地，企業作為收費開發商來經營這塊地。現在美國企業到中國開發項目，仍然採取這個模式。在美國模式下，企業直接投資比例更低，連管理資產的1/3都不到。

再往上，還有美國的房地產信託資金支付模式。

房企模式的變化契機

為什麼房地產行業的這些改變和創新會在這個節點發生？就像人類為什麼是20歲結婚，25歲生小孩，而不是5歲？這裡面有三個必然性。

第一，由經濟增長自然產生的需求重點變化。

在人均GDP達到8000美元之前，我們首先要解決的是住的問題，顧不上開發度假村、寫字樓、購物環境。所以這個時候，住宅幾乎就等於房地產。

但是現在中國人均GDP已經超過8000美元，房子有了，住得踏實了，就開始抱怨買東西、看病、孩子上學不方便，於是社區性商業開始出現了。圍繞幾個住宅區或是一個大型住宅區的街鋪、購物中心需求將會非常旺盛——美國上市的商用不動產中，市值第一位的就是購物中心。

等到購物中心滿足了大家，移動、創業、金融服務需求又會越來越強烈，寫字樓裡面的人越來越多，對高檔寫字樓的需求也開始增多。創業的人開始多了，閑錢多了，買的東西從必需品變成奢侈品，所以高級購物中心、酒店也出現了。

第二，房地產的價值鏈有其內在的變化。

房地產行業的下游為製造業，到中游變成服務業，上游則是金融業。製造業的核心是成本、速度、規模，只要圍繞這些進行創新，在製造業中就一定會勝出。

服務業圍繞的則是態度和服務技巧。態度很重要，但是如果技巧不好，比如推個油把凳子砸到客人臉上，怎麼道歉也得不到小費。

在服務業這個領域裡，估值的模型已經變了，核心指標變成了每平方米的回報率，而不是開發面積。我們在過渡模式下做的上百套樓也比不上人家這樣的一套。

之後把服務業上市，就跨越到了金融業，價值鏈又會隨之發生變化。

第三，中國市場經濟的金融環境和金融制度發生了變化。

這使得輕資產模式等美國模式越來越容易在中國生存。現在很多公司抱怨說房地產不好做，賺不了錢；但一些專業性強、歷史久的公司，卻過得很好，完全不差錢。

事實上，如果按照我剛才講的創新邏輯去看，現在的房地產行業真不缺錢，直接融資再大規模地進入房地產市場，其中光是信託資金就從民間吸取了一萬多億。但是這些錢很少用在第一階段的製造業，如果你還在這一階段，是聞不到香味的。

到了第二和第三階段，一些已經在做私募基金的企業，就會發現錢並不是問題，問題在於專業能力——企業能不能做到眼光好、手藝好、服務好，因為直接融資的投資人要求比銀行更挑剔。

從製造業到服務業，再到金融業，每個階段的創新重點不一樣，所以企業要選擇好自己的位置，清晰地認識到屬於自己的階段戰略，這很重要。因為，按照我們前面講的行業規律，房地產行業實際上還處在盛夏，將來的路還很長，我們的好日子也才剛剛開始。

未來，住宅仍然是中國長期發展的重點。中國人均住房面積從改革開放之初的1.9平米發展到現在的30平米，已經接近日本，但我們仍然憂心大家買不起房。這個話題放在行業的大規律中來看，要等人均GDP提高到8000美元時才能解決，因為那時人們所有的溫飽、基本生活需求等問題都已解決。

在全世界，所有人均GDP達到8000美元的地區，人均住房面積都可以達到35-40平米。現在中國大陸人均GDP超過1萬美元的城市已經有10個以上，如果再發展10年，縣城人均GDP將由4000美元上升到6000-7000美元，省會城市則會超過8000美元，那時住宅問題這個社會話題就成過去式了。

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