「一鋪富三代」還是「一鋪坑三代」？

記者郭佳

●老徐提醒

●老徐侃鋪

商鋪

均價在3萬~4萬/平方米左右，投資200萬元，可購買50平米左右的商鋪，以租金100~150元/平方米/月來算，租金可達5000元~7500元/月。

寫字樓

均價在1.5萬~2萬元/平方米左右，投資200萬元，可購買100平米的寫字樓，以租金80元~130元/平方米/月來算，租金可達8000元~1.3萬元/月。

徐東附近一處商業綜合體營銷中心前，用「變形金剛」招攬人氣。記者苗劍 攝

投資商業地產抓住地鐵商圈不放

如此分析，老徐對商業地產投資給出了以下建議：

關於寫字樓：一定要選商務區樓盤、大品牌管理以及地鐵口周邊。千萬不要選擇偏遠的地方。

關於商鋪：不要選背街、不要選三環外，也不要選包租，因為包租擔心後期開發商「資金不支」，造成投資者損失。商鋪在地鐵口，收益更多。

不能只算投資回報率的數字

投資商業地產收益和風險並存，那是不是就一棄了之呢？

老徐說，那可不一定。投資商業地產，不能只算投資回報率的數字。

老徐是誰？

武漢晨報《老徐侃房》欄目主持人徐建生，15年資深房產行業經歷，業內房產投資達人，眼光獨到，推薦項目多為片區房價漲幅前三甲，多年來準確預判與果斷出手，實現0~1000萬財富傳奇，已是當下房產界響噹噹的網紅，被粉絲稱為「三鎮樓市雷達掃描機」與「家庭房產最佳配置分析師」。

對於此次晨報關注的商業地產投資，老徐給市民們算了一筆賬：

同樣是投資200萬元，地段在二環附近，看看收益如何：

《商鋪為何成為甩貨？》追蹤

昨天，晨報關於《商鋪為何成為甩貨？》的報道見報後，引起讀者的關注和議論，不少讀者通過晨報多媒體平台講述了自己的商業地產投資故事。

有的講過去曾經是「一鋪富三代」，有的講現在是「一鋪坑三代」，商鋪經過幾年的變遷，為什麼會有這麼大的差異？

傍上大商業體，小商鋪賺錢穩穩噹噹

在銀行工作的吳女士從今年開始，每月4000多元的商鋪租金落袋了。

5年前，她就在地鐵3號線（當時還未開通）一個站點附近買了一個40平米的商鋪，總價80萬，首付50萬，貸款5年，每月還貸5000多元。

開發商承諾包租20年，每月租金4000多元。

如此算來，吳女士每月只需自掏腰包1000元，用於還貸。

今年，貸款已全部還清，每月可以純收租金4000多元了。吳女士粗略算了一下，加上自己的50萬首付、五年貸款的利息及通貨膨脹，想完全收回成本估計還要七八年。吳女士說，「這已經算不錯了，商業地產能在15年內收回成本，都屬於良性投資。」

擔不擔心未來商鋪出現問題，成本收不回來？對記者的這個問題，吳女士很自信。

她介紹，自己購買商鋪前，將開發商的實力以及未來的經營模式，都摸得一清二楚，也諮詢了業內的朋友。她所選的商鋪是依託開發商的一個大型自持的商業體，也就是說，開發商把核心的商業體自己經營，出售的是其周邊的商鋪。這樣，有一個大型商業體良好經營，保證人流量，可以輻射至周邊商鋪，同時又在地鐵口附近，不愁店鋪租不出去。

為此，吳女士提醒市民，地段、交通及開發商的經營理念是投資商業地產的市民一定要注意的三個方面。

開發商資金鏈斷裂，說好的收益打水漂

漢口的陳先生在2007年購買了一個10平米的商鋪。這個商鋪由以往的一個商場改造而成。

陳先生說，「當時考慮到地段就在未來開通的地鐵口旁，且周邊有幾個大型住宅小區，應該值得投資。」當初也是開發商承諾包租6年，前三年的租金都直接從房款里扣除。

陳先生當時算了一筆賬，總價才20萬，首付抵扣前三年租金後，還不到10萬元。每月租金1800元左右，足以以租養貸。

「特別是6年後包租合同到期，又續簽了包租合同，我想著再過幾年就可以回本了。」陳先生說。

可是，沒想到，2015年底至2016年初，由於開發商出現資金鏈斷裂，陳先生已有一年半沒有租金收入了，他估算了一下自己的損失，想收回這些年的成本，估計還差五六萬。

他提醒打算投資的市民，投資商鋪時，還是得多留心，別以為「以租養貸」就可以高枕無憂。商鋪的開發商每年的動態還是得關注，一旦發現異常時，得提前做準備，把損失降到最低。

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