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南京11宗地塊遭逾1200輪報價 溢價率最高達745%

雖然在新政影響下,南京上半年的新房成交量同比下滑過半,但這並不影響房企對於南京樓市的看好。

7月5日,南京舉行了今年下半年的首場土地拍賣會,11宗地塊全部完成出讓,參與競買的企業合計報價逾1200輪,其中5宗地塊的報價都超過了100輪。其中江寧G12商業用地,經過329輪競價,最終被南京農副產品物流配送中心有限公司以1.86億元競得,溢價率超過745%。

11宗地塊受熱捧

在上述11宗地塊中,有3宗包含住宅用地。相比此前南京土地拍賣的搖號政策,本次拍賣中規定,地塊達到最高限價時,改為通過競爭保障房面積的方式決定最終買家。

出讓公告還明確指出,溢價超出45%時,超出部分不計入房價成本,競價達到最高限價80%,申領銷許需達到以下施工進度:7層及以下的,應當完成基礎工程並施工至主體結構封頂;8層以上的,應當完成基礎工程並施工至主體結構2/3以上。

同時,當網上競價達到最高限價的90%時,商品住宅必須現房銷售。達到最高限價時仍有競買人要求繼續競買的,停止競價,改為在本地塊內競爭保障性住房建築面積,所建保障性住房無償移交政府,相應房屋建設成本不計入房價准許成本。

實際上,這一要求也是南京「5.13」新政中的一項規定。並且,新政中還指出,對拿地後不按時開盤的房企,房產、物價部門在一年內不受理其銷售申請,備案價格不予上調等。

「之前不少高價拿地的房企,大多通過捂盤、囤地的方式,選擇合適的入市時機,上述政策執行後,這種方式恐怕很難行得通了,房企再想高價拿地時,也會更慎重。」有業內人士向《證券日報》記者表示。

但即便是政策限制嚴格,在當天的土地拍賣中,仍有地塊進入到競爭保障房面積的環節。

作為11宗地塊中唯一的純住宅用地,六合G19地塊受到了諸多房企的追捧。在觸及最高限價7.5億元後(最高樓面地價限制在8949元/平方米),該地塊進入到競標保障房面積的階段,最終經過132輪競價,被中海以7.5億元配建19600平方米保障房的代價競得。由於競價達到最高限價的90%,該項目需要以現房的形式銷售。

此外,在另外兩宗商住用地的競買中,龍湖經過54輪報價擊退萬達、金地等開發商,以15.3億元拿下六合G16地塊,樓面地價為7354元/平方米,溢價率達53%。據悉,該地塊出讓面積94573.03平方米,樓面地價最高限價8940元/平方米,起拍價10億元。目前,位於其周邊的城開新都雅苑項目,6月底開盤的均價為12360元/平方米。

而最高樓面地價被限制在6375元/平方米的六合G18地塊,經過13輪競價,南通景瑞拿下,成交總價5.4億元,樓面地價為5738元/平方米,溢價率為28.6%。而之所以該地塊沒有上兩幅地塊搶手,主要是在該項目建成後,將由政府在該地塊內定價回購住宅商品房不少於469套,建築面積不少於42606平方米,回購價格為2450元/平方米;同時,政府還將在該地塊內定價回購沿主幹道(延安路或長江路)一側的商業營業房,建築面積不少於2511平方米。

與宅地相比,讓市場意想不到的則是商業用地同樣受到企業追捧。

除江寧G12商業用地外,南站G09地塊經過99輪競價,被南京家樂家以8.7億元競得,溢價率達128.9%;南部新城G10地塊則經過234輪競價,被南京怡裕隆以6.6億元競得,溢價率達240.2%;湯山G14地塊和江浦G15地塊,分別經過150輪和147輪競價,被南京石城無線電廠有限公司以2.4億元和4.32億元競得,溢價率為163.7%和208.6%。

即便是加油站用地,競爭也是非常激烈。最終祿口G13地塊,經過59輪競價,被中國石化(行情600028,診股)銷售有限公司江蘇南京石油分公司以1.04億元競得,溢價率為216.1%

月內還有21宗地塊出讓

實際上,受新政出台影響,自3月份以後,南京便放緩了土地入市的節奏。而在5月份的新政中,為穩定市場預期,南京市國土局公布了住宅用地供應近三年計劃和五年規劃,即2017年-2021年全市供應住宅用地5150公頃,年均供應計劃較2016年增加47.1%。

但對於不少企業來說,遠水解不了近渴,這11宗地塊的拍賣過程就是例證。

而相關部門也深知企業對土地的渴求。據悉,7月份除了上述11宗地塊入市外,7月7日和7月12日還分別會有13塊地和8塊地進入拍賣市場,其中15宗包含住宅用地。

「7月份的32宗地塊,應該說可以大大緩解企業的拿地壓力,畢竟南京等核心二線城市已經是大型房企的布局重點。」有市場人士分析稱。

相比土地市場的火熱,今年南京的樓市的活躍度則大幅下降。

根據南京網上房地產數據統計,2017年上半年南京全市商品住宅上市3.2萬套,同比下降42.3%;成交3.7萬套,同比下降56.7%。同時,南京銷售排名前10的房企成交額僅有362億元,較去年同期的473億元下滑近三成。

對此,有當地房企的負責人向記者表示,「南京樓市供需雙降,主要還是受上半年南京兩度加碼樓市調控的影響,預計下半年供需雙方都會逐步適應新政,情況也會有所好轉」。

據悉,5月13日,南京市政府辦公廳於出台了《南京市關於進一步加強房地產市場調控的通知》,5月14日起正式執行。此次通知規定,居民家庭、企事業單位、社會組織等新購買的住房(新購買是指自通知執行之日起購買),須取得不動產權證書滿3年後方可辦理轉讓合同備案和登記手續,贈予住房也同樣納入3年限售範圍。

「3年的限售時間算比較長的了,將大大抑制當地樓市的短期投機行為,但能否從根本上扭轉當地市場走勢,還很難說。」上述業內人士稱。

而在此前3月15日,南京已經升級的限購政策。按調整後的政策要求,從3月16日起,南京將高淳、溧水、六合納入限購範圍,暫停向已擁有1套及以上住房的非南京市戶籍的家庭出售新房或二手房;南京主城區(不包括高淳區、溧水區、六合區)已擁有2套及以上南京戶籍家庭不得購買新房或二手房。

「南京的調控力度可以說是相當大了,但這並不能降低房企的拿地熱情,目前京滬深等地的市場已基本進入存量時代,而舊改項目又非常難拿。因此像南京這樣的二線核心城市,就成了大型房企的必爭之地,畢竟相比一線城市,其可開發的範圍還是比較大的,預計年內其他地塊的爭奪也將非常激烈。」上述房企的負責人稱。

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