德陽的大戶型賣瘋了？6月德陽樓市

需求

環比：備案價增幅放緩 改善戶型多賣了100套

2017年6月，德陽主城區住宅類商品房網簽備案894套，環比5月（693套）增幅約29.00%，成交量再次呈現增長；備案成交均價約4365/平米，較5月（4310元/平米）增幅約50元/平米，增長比例僅約1.16%，穩定增幅但幅度不斷放緩；6月德陽主城區住宅類商品房備案面積共計約9.71萬平米，較5月（7.45萬平米）增幅約30.33%，備案總金額共計約42394萬元。（數據來源：德陽市房管局）

根據住在德陽網數據中心統計，德陽主城區住宅類商品房2017年6月成交備案房源中：

70平米以下產品約佔總備案數據的20%（約177套）

70-90平米產品約佔總備案數據的21%（約184套）

90-110平米產品約佔總備案數據的17%（約154套）

110-120平米產品約佔總備案數據的6%（約57套）

120平米以上產品約佔總備案數據的36%（約325套）

6月各項目成交量排名（來源：德陽市房管局網站）

點評：

作為2017年上半年的尾聲，6月的成交端表現有兩個側重點——

第一，備案價格的穩定增長和備案數量的起伏。

先說價格，在6月時達到上半年的峰值，但根據數據整理髮現，該增長趨勢正在不斷放緩：4月的價格環比增幅約為2.25%，5月的價格環比增幅約為1.77，這個數據在6月時已下降至1.16%；銷量方面，雖然成交量環比5月增量近30%，但是無論同比去年6月（916套）或者今年3、4月的數據，降幅是顯而易見的。

分析原因：一方面，成交單價順應市場形勢，在可選面積段始終壓縮的過程中，單價的提高是必然的結果；另一方面，短暫的強銷期（市場&輿論）過後，當急迫型需求被進一步快速去化，普通需求的購買積極性逐漸降低（回歸觀望常態），市場剩餘需求對於房價和銷量的支撐作用正在逐漸減小。至於銷量的增減，在當前市場有一個非常明顯的衡量標準——是否有新房源入市，這一點將在後面的供應部分另行描述。

市場結構和供需關係的變化共同造就了當下德陽樓市的現狀：備案價增幅放緩，成交數量有一定起伏。

第二，備案房源各面積段的表現

6月備案中，90平米以下產品約佔總備案數據的41%（投資及少量剛需），90-110平米僅佔17%（剛需及剛改），110平米以上產品（剛改及改善）的佔比為42%。

整體看來，相較5月各需求面積的成交佔比沒有明顯變化，拆分過後你卻會發現其中構成有了明顯的變化：90平米以下產品中，5月的佔比情況為70平米以下10%，70-90平米30%，6月的佔比情況為70平米以下20%（增幅約100%），70-90平米21%（降幅約30%）；110平米以上產品中，5月的佔比情況為110-120平米11%，120平米以上30%，6月的佔比情況為110-120平米6%（降幅約45.45%），120平米以上36%（增幅約20%）。

數據明確顯示，2017年6月，70平米以下及120平米以上的產品更受購房者青睞，而110-120平米產品的銷量則再次縮水。原因很簡單，就是可選房源面的收緊，至於有網友質疑的空房率和剩餘房源較多的情況，用兩句話就能解釋：「剩下的房源中多為頂樓或底層，不然就是戶型有一定劣勢的產品，購房者選擇的可能性較低。」「還有一部分，位於已投入使用小區，售房部沒有的情況下只能通過物管來進行購買事宜的諮詢，不去現場很難找到此類房源。」另外，120平米以上產品的銷量提升（比5月多銷了100餘套）顯然受到了110-120平米產品供貨量壓縮的影響，總不能原本打算買110平米的產品最後因為選不到合適的就委屈自己買了套70平米的吧。

關於成交排名，除去非常規性備案和延遲備案情況，新房源和主打投資小戶型產品的項目銷量更高。

供應

供貨647套 環比降1成

6月主城區住宅類商品房最新預售僅有2個項目：分別為中融·大名城5號樓（186套，預售面積18665.10平米），萬瑞華庭2號樓（461套，預售面積39489.40平米）。

大名城號樓3號樓（5月預售）6月3日加推，共計186套，戶型區間70-130平米，成交均價4300元/平米。

大名城5號樓房源於6月15日加推，戶型面積為72、74、86、88、97、122、125、126、128平米，均價4600元/平米。

萬瑞華庭2號樓於6月初首開，推出2共計約300套房源，戶型區間約90-123平米，成交均價約4500元/平米。

6月土拍情況：2017年6月27日上午10：00共計4塊土地拍賣，分別位於旌陽區柏隆鎮及孝感鎮，最終前三宗土地拍賣成功，分別由德陽市旌陽區開心果幼兒園、綿竹市天河房地產開發有限責任公司、四川德陽錦虹建築房產有限公司競得，最後一宗地塊流標。

點評：?

6月新房新增供應647套，其中以90平米以下剛需戶型和120平米以上的產品居多。

供應端的表現對於需求端的影響十分明顯。5月時供應量較小，產品以改善為主（大名城3號樓房源未入市），當月銷量年內首降；6月時，更多可選產品的入市，促進部分觀望需求的購買行為。但正如前文所說，銷量的起伏與當月供應產品量有密不可分的關係。

當前市場環境下，少量供應的影響有但不絕對，仍主要與供應產品的物理屬性相關。比如若大名城的推新產品面積段更大，或樓盤位置在黃河片區、城北片區，肯定會出現與現在截然不同的情況：前者可能會直接影響銷量，後者的話，應該會影響市場秩序。

土拍市場的表現也能從另一個側面印證這個理論。只是因為拍賣的宗地並不在主城區主要區域，就變成了「關注度低」的結局，而且成交價格和黃河片區地塊相比，也低了不是點吧點。

庫存

90-120平米庫存再壓縮

截止2017年6月30日，德陽是主城區住宅類商品房庫存6193套，較5月底（6223套）降幅約0.48%，建築面積共計約64.52萬平米。其中各面積段佔比如下：

70平米以下產品約佔庫存總數的21%（約1312套）

70-90平米產品約佔庫存總數的27%（約1676套）

90-110平米產品約佔庫存總數的13%（約781套）

110-120平米產品約佔庫存總數的6%（約398套）

120平米以上產品約佔庫存總數的33%（約2026套）

點評：

相比5月，庫存各面積段佔比無顯著變化。其中，90-120平米的剛需&剛改戶型佔比再次縮水（5月底佔比22%，約1344套，6月底佔比19%，約1179套），值得注意的是，這還是在擁有新增供應的前提下出現的降幅。

該面積段仍有大量需求存在是不爭的事實，而對於後市的影響，只有在新增供應無法跟上的情況下才會顯現。

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