各路資本「探險」特色小鎮，逾300家上市公司現身「探險隊」

曾幾何時，我們的城市周圍不見了廣袤無垠的鄉間田野；沒有了泥土芬芳的羊腸小道，取而代之的是一座座規劃精緻，有民族地域味道的「人造村莊」。每到節假日，人們三五成群結伴而至，在風格各異的湖光山色，建築群像中感受歷史沉澱和人文風情。這些「人造村莊」有一個詩意的統稱——「特色小鎮」。

「特色小鎮」興起於近兩年，追溯到其開端始於1983年，費孝通經過對吳江的調查，形成著名的《小城鎮，大問題》報告。2016年7月，住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部三部委聯合發布《關於開展特色小鎮培育工作的通知》提出，要在2020年前培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。

一石激起千層浪，從各級政府，到央企、國企，再到民企，急迫地想與特色小鎮扯上關係。一時間，政府出錢出力，資本紛紛入局，然而理想豐滿現實骨感，在探索初期，打造特色小鎮的困難已經悉數顯現。

小鎮未起房價先行

從鄭州市區出發，沿鄭開大道徑直向東，約一小時車程，就能到達中牟縣地界。這裡是鄭州、開封兩座城市的中點，是鄭汴融城的必經之路，也是近年來各路資本扎堆的「寶地」。

2015年，港交所上市的河南地產龍頭建業集團，與華誼兄弟締結盟約，雙方擬共出資150億元，在中牟大孟鎮打造佔地2000畝，集電影文化體驗、民俗演繹、商業旅遊等於一體的特色小鎮。如今兩年過去，影視小鎮雛形已現，隔著施工圍擋即可看到一棟棟仿古建築的毛坯。

「影視城這裡沒有住宅和商業，主要是做景區的，預計2018年五一假期會對外營業。」正在施工的項目工地外，幾個乘涼的工作人員告訴記者，影視城僅是一期項目，在鄭開大道對面，還有相配套的商業、住宅項目，已準備動工。

工作人員所說的商住項目地塊，如今還僅是一片荒地，但沿著鄭開大道兩側，一個個在建項目正拔地而起。

「就在大孟鎮，已經規划了三個特色小鎮。除建業這個電影小鎮外，2016年中牟縣和大連海昌集團簽約，計劃打造集商業住宅為一體的極地海洋公園小鎮，此外還和韓國泰迪熊協會簽約，準備打造中部首個韓國泰迪小鎮項目。」

距離影視城項目約10分鐘車程的一處售樓處內，前來看房的吳先生已對周邊規劃如數家珍。他感嘆，前幾年鄭開大道兩旁除了農田還是農田，人流量少，車速可以飆到160公里/小時。可現在，隨著大企業大項目大樓盤入駐，沿線已搭起了城際鐵路，有些路口還時常出現堵車現象，足見人流量的激增。

隨著人流量增長的，還有周邊的房價。

「2016年下半年，我們這裡洋房開盤價在10000元/平左右，馬上要開盤的二期價格保守估計要15000元/平。」售樓處工作人員表示，2016年以來大孟鎮沿鄭開大道兩側的房價水漲船高。如今眼看一家家大開發商的項目紛紛動工，未來這裡的發展前景可期。

地產界的一次探險

資本是趨利的，目前A股中的特色小鎮概念板塊共有23家上市公司，其中9家房地產企業，佔比40%；旅遊企業4家，建築企業5家，另外還有少數從事文化娛樂的企業，以及製造業企業。據不完全統計，去年7月至今，已有相當數量的上市公司公布了參與特色小鎮的計劃，涉及房地產、建材、文化、旅遊等各行業的上市公司已超過300家。

大體上來看，布局特色小鎮的上市公司中，房企居多。A股房企如萬科、華夏幸福、綠地等，還有港股房企，如碧桂園，綠城、時代地產等也將業務伸向特色小鎮的開發。

申萬宏源分析人士向記者表示，開發特色小鎮，房企相較於其他行業的企業有優勢，包括資金充足、有基礎設施建設經驗、有多渠道開發資源等等。另外，大城市緊缺的土地供給量已不能滿足房企的開發慾望和生存發展，特色小鎮是房企瞄準的一個新的利潤增長點。

近日，克而瑞(CRIC)公布今年上半年內房銷售排行榜，碧桂園以2842.2億元的銷售額高居榜首，萬科和中國恆大則分別以2727.5億元和2409.7億元跟隨其後。另外，從拿地金額來看，碧桂園上半年以828億元穩居榜首。

自2016年8月，碧桂園宣布「產城融合」戰略，推出科技創新智慧生態小鎮計劃，正式進軍產業地產以來，目前，碧桂園已簽約5個科技小鎮，其中3個將於今年動工建設。2017年，碧桂園還將新增15個科技小鎮項目，從而完成全年20個科技小鎮的布局。

值得注意的事，在千億房企裡面，碧桂園的戰略布局有別於其他房企，走的是「農村包圍城市」路線，開發特色小鎮有著天然的優勢。

在2013年中報中，碧桂園稱會持續專註在一線城市的近郊及二三線城市拿地發展。而彼時，以恆大為代表的許多房企在前幾年布局三四線城市後紛紛回歸一二線城市佔領市場。據了解，碧桂園曾一度95%以上的在售項目都位於全國三四線城市。

也因為這樣的戰略，曾經有一段時間，碧桂園因業績平淡似乎淡出了地產界。

然而成也蕭何敗也蕭何，多年的策略堅守終於迎來了機遇。

Wind數據顯示，2017年1-2月，三四線城市房地產成交量同比增速為38.0%，保持快速增長，雖然低於2016年12月42.8%的增速，但與一二線城市相比，增速明顯。

除了戰略布局以及合伙人制外，產業小鎮的開發對於碧桂園的業績提振起到一定的幫助作用。按照規劃，未來5年，碧桂園將投入千億，按照不低於森林城市的建設標準開發多個科技小鎮。科技小鎮將成為碧桂園未來新的增長點。

「特色小鎮，是房地產企業未來發展的一個必要階段，也是一次探險。」一不願具名上市房企人士認為，目前一二線城市土地資源緊缺，開發商搶地勢頭明顯。所以跳出熱點城市，謀求地產行業新業態是必然趨勢。

他表示，特色小鎮多選址在大城市近郊區域，或具有風土人情的特色景區，實際仍是對核心城市人口和資源外溢的承接。目前特色小鎮還主要集中在以產業園和景區為主題的模式下，綜合商業、住宅甚至醫療教育等配套設施，以求形成新的人流聚集地。但實際上目前能夠真正實現全配套的特色小鎮很少，成功案例並不多。大多特色小鎮仍停留在規劃或建設期，前路仍需要探索。

房企轉型升級的「捷徑」

目前，房企轉型特色小鎮的模式分為四種：以碧桂園為代表的科技小鎮，以綠城為代表的農業小鎮、以華僑城為代表的文旅小鎮、以華夏幸福為代表的產業小鎮。

開發進度方面，目前碧桂園已簽約5個科技小鎮項目，如惠州潼湖科學城、惠州潼湖創新小鎮等；華僑城預計以PPP模式建設100座具有中國傳統民俗文化的特色小鎮；綠城已經成立了綠城小鎮集團，已開發項目達到20個。

可以看出，這些房企的特色小鎮項目均處於前期開發階段，尚未取得收益，但上述公司均對此類項目表示看好。

今年年初，綠地集團董事長、總裁張玉良向外界透露，綠地已從產業、投資及管理層面確定了新的增長引擎，長租公寓項目和「特色小鎮」將作為綠地在2017年的業績增長點。

按照綠地的規劃，在京津冀地區發展特色小鎮過程中，綠地將充分發揮「資源集成商」的作用，積極挖掘和打造綜合性服務、發展為一體的特色鮮明的特色小鎮項目。

按照京津冀區域特色小鎮的大盤戰略，2017年綠地將在北京等一二線重點城市遠郊及周邊，儲備多個特色小鎮大盤項目。可以看出，綠地充分利用大城市溢出效應，全面鋪開特色小鎮大盤戰略。

翻閱歷史公告，綠地在上海崇明島、杭州灣已經有落地實踐，計劃在江西南昌周邊打造健康小鎮、智慧小鎮，在鄭州也簽了兩個小鎮。

事實上，除了房企還有很多其他企業在分食特色小鎮這塊蛋糕。與房企開發特色小鎮的打法不同，華僑城集團，雲南旅遊、西安旅遊等眾多文旅企業依託自己旅遊資源方面的優勢，紛紛在各地籌劃特色小鎮的建設。華僑城集團近日表示，未來將建成若干個大型新型城鎮化示範項目，並以「100個美麗鄉村」計劃，投資建設一百座具有中國傳統民俗文化特色小鎮，目前在全國範圍內已展開城鎮化新項目布局，先後在深圳規劃建設甘坑新鎮、大鵬所城、鳳凰小鎮、光明小鎮等項目；在四川簽約安仁、天回、黃龍溪三大名鎮；在海南布局三亞天涯小鎮、文門村以及中廖村等項目；在北京簽約齋堂小鎮項目、昌平十三陵項目，在天津簽約京杭大運河（天津西青）項目等等。

西安旅遊與浙江藍城建設管理有限公司達成戰略協議，共同在西安合作開發集文化、旅遊、頤養等於一體的服務產業特色小鎮項目，開發戶縣奧萊小鎮項目、渭水園生態頤養小鎮項目。

另外，6月9日，海南高速公告稱，該公司與江蘇南大特色小鎮開發有限公司在海口簽署協議，將依託各自優勢在特色小鎮全產業鏈開發等業務上展開合作，共同打造具有綜合競爭力的運營產業鏈。

6月22日，鐵漢生態公告稱，公司計劃在未來五年投資20億元，助力平遠縣仁居特色小鎮建設。

據不完全統計，2017年以來，共有華夏幸福、華斯股份、萊茵體育等14家A股上市公司發布與特色小鎮建設相關的公告，涉及項目規模從數億元至幾十億元不等。

「特色小鎮風潮也源於我們國家整體經濟發展和政策指導的演變。」 河南財經政法大學工程管理與房地產學院教授劉社稱，前幾年國家搞社會主義精神文明建設，就在提「特色小鎮」這個詞，建設的導向和抓手就是社會主義新型社區建設。不過這種方式試行了一段時間後發現，大的城市有吸引力，但一些小的縣市沒有開發商去開發，人口出現負增長。農民被上樓後還要下地幹活，雖然住了樓房，但並不是城市居民，工作性質還是農民。為了不破壞農村的傳統文化，不改變農民生活習慣。國家提出了美麗鄉村、特色小鎮建設。未來農村發展不是一刀切，不要求農民全部進城，而是提出新型農村建設、合村並鎮。特色小鎮也成為新農村建設的方向。

劉社教授還稱，特色小鎮形成了一種契合，開發商需要突圍找一條新路，城鄉一體化也需要方式。目前國家鼓勵開發特色小鎮，政府可以出基礎配套資金修路架橋等，開發商蓋房重新規劃，農民轉型變服務人，農田變成體驗展示區，種植不是為了豐收，而是讓城裡人來體驗參與。但是特色小鎮並不適合所有農村地區，要有故事、有資源、有條件的才能向這個方向走。比如像河南許昌鄢陵的特色小鎮模式，那裡有山水、荷塘、古街，政府投資2000萬建設道路，開發商蓋度假村，農民翻蓋民宿，經營咖啡館，土地也可以租給企業經營，從而不用進城打工就能獲取收入，解決了留守兒童等系列問題。

北京師範大學政府管理研究院副院長、產業經濟研究中心主任宋向清也認為，在中心城市限購限貸等背景下，位於城郊或農村的特色小鎮，因其政策寬鬆和宜居宜業的特點，將會迎來新的發展高潮。房地產企業進入特色小鎮建設是必然的，也是必要的，特色小鎮開發和建設恰恰是房地產企業之所能，離開房地產企業，特色小鎮發展將難以持續。反觀之，現在房地產企業面臨較大的轉型升級壓力，發展特色小鎮事實上也是實現部分房地產企業轉型升級的捷徑。

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