寫字樓物業接管驗收標準，土建裝飾，電梯，電氣，空調，給排水，消防接管驗收程序及標準手冊

寫字樓物業接管驗收標準,土建裝飾,電梯,電氣,空調,給排水,消防接管驗收程序及標準手冊（18頁）

寫字樓物業接管驗收標準，由大廈土建裝飾的驗收標準及程序、電梯工程驗收標準、電氣工程驗收標準、大廈空調、給排水系統驗收注意事項及驗收條件、弱電系統、消防系統驗收標準和、 物業接管驗收前所需資料。

目錄

第一章 大廈土建裝飾的驗收標準及程序

第二章 電梯工程驗收標準

第三章 電氣工程驗收標準

第四章 大廈空調、給排水系統驗收注意事項及驗收條件

第五章 弱電系統、消防系統驗收標準

第六章 物業接管驗收前所需資料

一. 驗收前需具備的圖紙資料和文件

1. 設計圖紙、文件、設計修改和材料代用文件。

2. 材料出廠質量證書、出廠合格證、檢驗合格證。

3. 預製構件出廠質量證書。

4. 隱蔽工程驗收文件。

5. 施工安裝自檢記錄。

6. 結構硅酮密封膠相容性試驗報告及幕牆物理性能檢驗報告。

二. 組織驗收小組人員熟悉合同、圖紙、招投標文件及各項洽商變更。

三. 驗收時間由甲方、物業、總包方、監理四方訂出一個切實可行的時間表。

1. 外圍玻璃幕牆干掛大理石。

2. 大廈室內大理石牆面、地面。

3. 木牆面。

4. 防火門、門鎖、油漆、粉涮。

四．大理石干掛牆驗收

1．大理石應表面整潔，線條順直，對縫寬窄一致，色澤一致。

2．保溫層完好（不得滲水、不透風）。

3．石材安裝牢固無損壞，表面不應有咬色現象等。

4．石材出廠合格證、檢驗合格證。

五．玻璃幕牆及遮陽板驗收

（一） 玻璃幕牆及遮陽板驗收前應將其表面擦洗乾淨。

（二） 玻璃幕牆及遮陽板觀感檢驗符合下列要求：

1．明框玻璃、框料應橫平豎直，縫寬應均勻，並符合設計要求。

2．玻璃品種、規格與設計相符，整幅玻璃色澤應均勻，不應有水紋、氣泡、折鹼、發霉和鍍膜脫落等現象。

3．鋁合金料不應有脫膜現象。

4．裝飾壓板表面應平整，不應有肉眼可察覺的變形、波紋或局部壓砸等缺陷。

5．幕牆、遮陽板的上下邊及側邊封口沉降縫、伸縮縫、防震縫的處理及防雷體系應符合設計要求。

6．幕牆隱蔽節點的遮封裝修整齊美觀。

7．幕牆不得滲漏。

（三） 玻璃幕牆及遮陽板工程抽樣檢驗應符合下列要求：

1．鋁合金材料及玻璃表面平滑、整潔，表面不應有劃傷或凹凸不平等現象。

2．玻璃應安裝或粘結牢固，橡膠條和密封膠應鑲嵌密實，填充平整。

3．鋼化玻璃表面不得有傷痕。

4．遮陽板遠看線條一致，近看各個連接點安裝牢固。

5．玻璃幕牆活動窗支撐架靈活。

6．玻璃外窗五金齊全（手柄支撐架多點鎖）。

（四） 玻璃幕牆、遮陽板工程抽樣檢驗數量，每幅幕牆豎向構件或豎向拼縫 和橫向構件或橫向拼縫應各抽查5%，並均不得小於3根，每幅幕牆分格應各抽查5%，並不得小於10個，所抽檢質量均應符合中華人民共和國行業標準，玻璃幕牆工程技術規範JGJ102-96。 六．樓頂驗收（樓頂平台地面）

1．排水坡度有無倒泛水現象，地面防水是否有滲漏現象，防水做完後是否做閉水試驗，是否有閉水試驗記錄。

2．雨水管泄水口是否暢通。

3．雨蓖子是否齊全。

4．女兒牆是否完整。

5．各種機座是否表面平整，不空鼓、表面不應有脫皮。

七．地庫驗收

地下一層、地下二層停車場地面應做防水並有做防水記錄。

八．樓地面驗收

1.面層與基層必須粘結牢固，不空鼓，不缺棱掉角、表面平整，接逢均勻順 直。

2.衛生間地面不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。

3.樓地面應平整牢固，接縫密合，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。

九．裝修驗收

1. 鋼木門窗應安裝平整、牢固，無翹皮變形。開關靈活，零配件裝配齊全，鋼木門窗縫隙嚴密、適度。

2. 木裝修表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。

3. 抹灰面應平整，不空鼓、不起泡和裂縫等。

4. 地磚和牆磚應表面平整，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角，無空鼓。

5. 油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏涮、咬色等現象。

6. 鎖開關靈活、安裝牢固，表面光潔無劃痕、零配件齊全。

7. 所有木牆木門要用防火阻燃材料涮制。

十．責任

由於在短時間的現場檢查中有些問題可能不能及時顯現出，接管驗收後在 正常運行中發現的有關質量問題將隨時提出，並可再次召開各方會議落實相關的問題。

驗收中所發現的問題整理出清單，組織協調會議，明確存在問題的責任並落實整改負責人及完成日期，會議紀要由各方簽字認可。

第二章電梯工程驗收標準

第一節電氣部分

一．電源與照明

1．電梯電源應由配電室直接送至機房，電壓波動不應太大（7%）。

2．機房照明應與電梯電源分開，應在機房靠近入口處設照明開關。

3．電梯主開關及其副開關應符合；

（1）各接線緊固，開關設備等安裝牢固。

（2）每台電梯均應設置能切斷該電梯最大負荷電流的主開關。

（3）主開關不應切斷下列供電電路。

轎廂照明通風和報警。

機房、隔層和井道照明。

機房、橋頂和底坑電源插座。

（4）主開關的位置應能從機房入口處方便、迅速地接近。

（5）各電梯主開關均應有識別標誌。

（6）轎頂應裝設照明裝置，或設置以安全電壓供電的電源插座並有明顯標誌。

（7）井道內應裝設足夠照明，電源應由機房照明迴路獲得。

4．電氣設備接地應符合下列規定：

（1）所有電氣設備的外露可導電部分均應可靠接地或接零。

（2）電梯轎廂可利用隨行電纜的鋼芯或芯線作保護線。當採用電纜芯線作保護線時，保護線不應少於2根。

二．配線

1．機房和井道內的配線應用電線管或電線槽保護。且不得使用可燃材料。

2．轎頂配線應走向合理，防護可靠。

3．電線管應用卡子固定，固定點間距均勻。

4．電線槽連接處應鎖緊，管口應裝保護口。

5．電線槽安裝應牢固，介面嚴密。

6．電線管電線槽均應可靠接地或接零，不得作保護迴路線使用。

7．配線應綁紮整齊，並有清晰的接線編號。

8．接地線應與其它導線有明顯標記，宜用黃綠相間。

9．隨行電纜的安裝應符合下列規定：

（1）隨行電纜兩端以及不運動部分應可靠固定。

（2）圓型隨行電纜應綁紮固定在轎底和井道電纜架上。扁平型隨電纜固定應使用楔形插座或卡子。

（3）隨行電纜在運動中有可能與井道內其它部件掛、碰時，必須採用防護措施。

三．電氣設備安裝

1．電櫃、控制櫃（屏、箱）的安裝應布局合理，固定牢固，且應符合下列規定：

（1）盡量遠離門、窗。

（2）屏、櫃和雙面維修屏安裝應便於核查與維修。

2．門召喚盒、指示燈盒及開關盒的安裝應符合下列規定：

（1）盒體應平整、牢固不變形，埋入牆內盒口不應突出裝飾面。

（2）面板安裝後應與牆面貼實，不得有明顯的凹凸變形和歪斜。

（3）安裝位置正確不得有過大偏差，且按規定安裝，排列要整齊。

（4）有消防功能的電梯須有消防開關且按「安裝規範」安裝。

第二節安全保護裝置

一．電氣安全部分

1.電梯的各種安全保護開關必須可靠固定，不得焊接固定。

2.與機械相配合的各安全保護開關應工作可靠，在下列情況時應可靠斷開或立即停止運行。（1）限速器速度接近動作速度時。

（2）安全鉗拉杆動作時。

（3）超載時。

（4）轎、廳門未關或未鎖緊時。

（5）安全窗開啟時。

（6）緩衝器衩壓時。

3.電氣系統中的安全保護裝置檢查

（1）錯相、斷相、欠電壓、過電流、弱磁、超速等保護與產品要求及「安裝規範」相符並通過對檢驗合格有合格證明。

（2）急停、檢修、程序轉換等按鈕和開關動作應靈活可靠，標示清楚。

（3）極限、限位、緩速開關及其碰輪和碰鐵應符合「電梯安裝規範」，如無法試驗，可出示相關各部分驗收合格證明。

二．機械安全部分

1．限速器

（1）動作可靠。

（2）鋼繩和繩套無斷絲、折曲、扭曲和壓痕。

（3）夾繩鉗（楔塊）與限速器繩之間的間隙應為3mm，無堵塞物。

（4）潤滑良好，繩輪無裂紋。

（5）張緊裝置無鬆動或移位（零部件無磨損破裂。）

2．安全鉗

（1）動作可靠。

（2）操作機構和制停機構所有構件靈活無損。

（3）鉗楔塊面與轎廂導軌工作面間隙應為2～3mm。

（4）安全嘴無裂損及污物塞入。

3．緩衝器油壓的無漏油，若是彈簧的應無鏽蝕及螺栓鬆動，底坑無積水。

4．終端限位保護

（1）強迫減速開關、終端限位開關、終端極限開關應安裝牢固。

（2）磁輪靈活可靠。

（3）轎廂外側的開關打板無扭曲變形。

（4）其各電氣連接線及元器件無脫落，正常無損。

（5）需油的零部件無缺油。

第三節電梯各組成部分

一．曳引與導靴部分（有驗收合格證書）

1．導軌

（1）壓板固定牢固。

（2）潤滑良好，表面無凹坑、毛刺及劃傷，無變形。

（3）兩導軌端部接頭處台階大小應合適（控制在0.05mm）

2．導靴

（1）潤滑良好，靴襯工作面磨損量應不超過1mm。

（2）靴襯與導軌部隙不大於1mm。

（3）導靴與轎廂架聯結緊固。

（4）導靴運行中無啃道。

3．導軌架

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