限購後的中國房地產未來走勢如何？

最近這段時間中國房地產叫「金箍走」。尤其在四十多城限購限貸升級的當前，關於新一輪樓市調控之下的中國房地產最新的走勢情況想必是多數人最焦慮最關心的。那麼房價到底何時懸崖勒馬？

從2017年的3月份開始，又有20多個城市開始進一步限購，這一次的限購被界內認為是史上最最嚴厲的限購。唯一的原因就是房價漲得太厲害了。那麼房價為什麼會漲?

真正的根源不是老百姓喜歡買房，而是製造業問題。房地產是一個製造業下行的風險補償。更具體點就是製造業現在下行壓力非常大。以廣東為例，當這些企業家碰到這麼大的下行壓力之後，就把手裡的錢不炒股而拿去炒樓。

所以我們的政府應該要給製造業更多的扶持、更多的幫助;降低它的資金成本等各項成本。只要製造業能賺錢，大量的資金一定迴流製造業，這時候樓價才能穩定。目前的限購是個治標的方法，扶住製造業才是一個治本的辦法。

不過今天我要提出一個新的觀念，就是不要把中國樓市看成一個房地產，其實它已經是一個商品了，因為它是一個風險補償，補償到這一個東西上面，這個東西叫做房地產。這個商品很有意思，它裡面的特點越多，它的價格越漲。好比你買汽車一樣，普通版升級到豪華版、最後到奢侈版，只要越往上升更多的特色加在車子裡面價格就越貴。你發現房地產也是一樣的，它就是一個商品。隨著經濟的風險越大它越漲，可它加里有更多的特色就漲的更快。

我們來看組數據驗證這一觀點。國際上面所通用的所有衡量房地產的指標在中國全部失效。為什麼?因為他們衡量房地產。而中國不是房地產的問題，它是商品的問題。

比如說這個房價收入比。舉例香港、孟買、北京、上海、倫敦前五名，如果這個北京的房地產是商品的話，再加上豪華版的特色轉變成了學區房，毗鄰好的學校就漲得更厲害，

飆升到70倍!所以這就是我講的商品。

再看，租售比。日本8%、中國平均2.6%、北京1%;為什麼北京比整個中國平均要貴呢?因為它是北京，就是這麼簡單!再看北京的學區房只有0.1%，數據是北京的十分之一，又為什麼呢?因為它是學區房!它多加了一個特點就更貴。

因此各位請注意，專家學者只要用房地產的觀點來談房地產都是錯的，你用全世界通用的房地產指標來衡量中國房地產又錯了，因為它不是房地產!所以一個人願意買3戶、4戶、5戶，只要有能力他就願意去買，他買的是商品。

為什麼買商品呢?因為中國經濟風險加大的時候，只有這個商品才能夠補償你的風險。而且這個商品特徵越多價格就越高。在以往的交流中我曾提出四大觀點：

第一：學區房;

第二：市中心;

第三：地鐵房;

第四：小戶型的剛需房;

只要是有這四個特色的，多一個特色就漲!漲!漲!這是一定的真理。

首先我們談談學區房；

北京市西城區的平均房價11.5萬/平米，如果是實驗二小旁邊就飆升到學區房18.5萬，因為多了一個特色、多了一個功能它就更貴。

再看第二個，海淀區學區房。平均二手房價8.6萬/平米、如果是人大附小則11.8萬每/平米、中關村一小11.3萬/平方，

接著東城區學區房，平均10.4萬/平方米，如果是史家小學是15.3萬，如果是育民小區的學區房13.6萬，因此這個商品加上第一個功能的話就更貴了。

再看第二個特點，你越靠近市中心就越貴；

因為出行方便。西城區11萬，海淀區就差一點了8萬，東城區10萬，朝陽區差了一點7萬，懷柔是2.8萬，大興4.6萬.......,所以你這個商品具備了市中心的功能就價格更貴。

大家看下這張，五環外的平均房價3.6萬/平方，五環內則是8.7萬/平米，

第三個特點：地鐵房，從交通便利因素上考慮；

該張圖是金台路的地鐵站，就在旁邊的人民日報社區，最靠近的是8.9萬/平方米，紅廟北里7.2萬/平方，

第四個特點是剛需；

小戶型的剛需，戶型越小它越貴。海淀區華清嘉園二手房單價，如果是200平米的大房子的話是9.9萬/平米，150平方米的是10萬，100平米的是11.9萬，70平是12.95萬，越小越剛需。

講到這裡，這四樣特色就將風險補償的商品更加多樣化。就像去超市買菜買東西一樣，選擇這個商品完全取決於它具備的功能。

我們政府在限購，房地產的本質就是我們老百姓面對風險，所創造出一個風險補償的商品，這商品會隨著商品功能的具備而價值逐漸上升，功能越多價格越高。

目前限購限貸的升級成為史上最最嚴厲的調控，針對未來房價的走勢怎麼看?

知名的房地產研究者龍斌博士認為：中國的房地產這新一輪的調控，它有一個非常鮮明的特徵，就是直接針對投資行為、投機行為。這是我們要高度關注的，所以限購也好，限貸升級也好等其它一系列限制性的政策，應該說都是朝這一塊去發力。中國的房地產如果單單的從泡沫去談，可能看不到它真正內在的東西。單純從泡沫來說，可能經濟學包括媒體更關注。但房價這個內在的東西我認為從這個趨勢來看還是有上升的空間。

總體來看，雖然向上的趨勢保持，但像有些城市比方說房價漲得過快、投資性過強，它的這個政策一收就有可能回調，比如「四小虎」那些城市它本身的基礎有限。但是像北上廣深，還有一些核心的城市，包括這些城市能夠輻射的區域的需求量、未來發展的潛力、供求關係都可能影響它這個房價的走勢。

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