剛剛，深圳出大招了！

7月7日，中國樓市驚爆兩個大消息：

一是上海公布「住房發展十三五規劃」，宣布未來5年將供應170萬套住房，同比大漲60%。在這些新增住房裡，租賃住房高居榜首為70萬套，保障性住房為55萬套；商品住宅只有45萬套，而且以中小戶型為主。

二是深圳公布「住房建設規劃2017年度實施計劃」，把2017年新增安排建設商品住房的套數提高了1倍，從2016年的4.3萬套提高到8萬套；此外，2017年還將新增保障性安居工程項目5萬套，比2016年的計劃大幅增長了20%。

昨天（7月7日），我們的團隊在第一時間分析了上海新舉措的含義，認為這代表中心城市樓市發生重大變化。

第一，雖然一線城市寸土寸金，土地資源短缺，但增加供應量顯然是堅定不移的；

第二，未來住房供應將以租賃性住房、政策性住房為主，商品房似乎有小眾化的跡象，而且偏重中小套型。

第三，從上海未來5年住房供應量結構看，國家顯然在鼓勵租房，試圖改變居住觀念。

深圳的2017年計劃，顯然跟上海有很多相似之處。

最引人矚目的是，深圳準備在2017年把新建商品住宅的量，從2016年的4萬多套提升到2017年的8萬套，實現將近100%的增長。此外，保障性住房也將增加20%的供應量。

上圖是2016年深圳樓市的基本數據，來自官方統計。可以看出，深圳2016年新建商品住宅供應量，在面積方面比前5年平均值大幅下降了20%。其實看過深圳長期數據你就會知道，深圳這些年新房供應量一直是下降的。

在套數上，2016年深圳新房批准預售是4.4萬套（計劃建設是4.3萬套），實際銷售4.04萬套。如果今年新房建設規模提升到8萬套，則意味著供應量接近翻倍。

值得我們高度關注的是：2017上半年，深圳一手住宅僅成交了10506套，創下近十年新低。如果按照今年上半年的銷售速度，則8萬套新房足以讓深圳賣4年！

在供應量大增的情況下，深圳房價會跌嗎？

從需求端看，深圳現在每年新增戶籍人口50到60萬人，每個戶籍人口（滿18歲）將可以獲得一張「房票」。此外，深圳每年還有10到12萬戶籍青少年年滿18歲，他們也將獲得一張「房票」。上面兩項相加，按照3個人產生一套住房的剛需計算，則每年新增剛需大約是20到24萬套。此前，深圳每年新增住房是4萬多套，顯然偏少；如果增加到每年8萬套，看起來仍然不算多。

但問題是，深圳房價太貴，剛需在、購買力不足，最終只能租房。如果8萬套的建設規模維持幾年，則深圳房價至少上漲力量會被抑制住一段時間。而在距離市中心較遠、交通教育資源偏差的區域，則可能出現下跌。

但另一方面，深圳土地資源嚴重不足，每年8萬套的新建商品住宅供應量，很難維持下去。事實上，深圳目前新建商品房主要用地來源是城市更新。官方的文件也說：本年度計劃安排供應商品住房用地168公頃。其中，新供應用地7公頃，城市更新用地75公頃，征地返還用地86公頃。

城市更新、征地返還用地，這些土地上以前就有建築物，也有人居住。在拆除重建過程中，往往會大幅增加容積率，一般是原來的2到3倍。也就是說，看起來產生了8萬套房子，但事實上也讓數十萬人失去了原來租住的家園，這些人的居住需求仍然在。

我們不妨測算一下：如果8萬套房子都來自拆遷、重建的話，產生的720萬平方米住宅，相當於每套90平方米，可以住大約24萬人（每套3人）。假設拆除重建過程中，容積率提升到原來的3倍，則拆除之前的建築面積是240萬平方米。大家想想看，城中村的居住條件是怎樣的，人均面積大概在10到15平方米，這240萬拆除之前的建築，實際居住人口可能是16萬到24萬人。

所以，以城市更新的方式增加新建商品住房的供應量，實際上增加不了多少深圳的住房容量。8萬套房子，也只是把原來可以容納16到24萬人的城中村，變成了可以容納24萬人的正規小區而已。

也許有人會問，為什麼深圳不增加租賃住宅的供應量？其實很簡單，深圳有37萬棟違法建築，2到3億平方米的違法建築是住宅用途，都在出租。換句話說，深圳是全世界非常獨特的城市，原住民為這個城市提供了2到3億平方米的廉租房。在這些廉租房裡，實際居住了可能接近1000萬人口，所以深圳早就是一個居住觀念很新，以租房為主的城市了。

在深圳1000多萬套房子里，真正的單元房佔比只有25%左右，其他都是城中村的小戶型違建和工廠的筒子樓宿舍。

總之，上海和深圳同一天出台住房建設方面的規劃、計劃，都採取了大幅增加供應量、增加保障性住房比例的方式。可見，中心城市正在全力落實中央的號召。這表明，樓市的確在發生重大變化。隨著保障性住房、租賃型住房的增加，未來買賣商品房會淪為「少數人的遊戲嗎」，讓我們拭目以待。

對於樓市，我個人仍然維持此前的觀點：長期看好有顯著人口增量的、高級別中心城市（及其衛星城）的優質住宅。其實看看日本和美國的情況就知道了，即便在城鎮化見頂之後，中小城市人口向中心城市、城市圈的轉移仍將繼續。政府的各種調控措施，最多可以階段性緩解房價上漲壓力。包括金融風暴，也只能階段性調整房價上漲的角度而已。

展望未來，樓市應該是一種保守型、防禦型的投資，期望房價短期內大漲越來越難，所以不能盲目加高槓桿。在市場波動中死的，都是槓桿太高的。

以下內容來自《深圳市住房建設規劃2017年度實施計劃》，供大家參考：

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