重磅！上海、深圳一聲炸雷！樓市將巨變？

最新 07-09

幾天前，上海爆出「租賃住房」性質用地的新聞——

兩塊分別在張江和嘉定新城的出讓土地，土地用途寫著：租賃住房。

這意味著，房子的土地屬性是70年的住宅性質，但是規定只租不售，開發商需要整體持有這樣的房子。

而就在昨天（7月7日），上海就又公布令人耳目一新的大消息，《上海市住房發展「十三五」規劃》。

上海住建委官網提供的通稿部分截圖

其中許多規劃指標出乎很多人的預計。

「十三五規劃」有以下要點：

1、十三五期間預計供應5500公頃，其中商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。

2、預計新增供應各類住房約170萬套。其中，商品住房約45萬套；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。

3、大幅增加本市租賃住房供應。預計新增供應租賃住房70萬套；新增代理經租房源30萬套（間）。

4、對於舊區改造，從以往的「拆、改、留」過渡到「留、改、拆」，以保留保護為主。

從上述要點1和2可知，新增住房第一位是市場化的租賃住房，第二位是保障性住房，第三才是商品房。從新增土地供應上看，商品房也只佔了用地的36%。

由此，我們可以看出上海市調控房價的決心，以及發力點：上海的確在增加住宅供應量上，準備出重手！

剛剛，深圳也出大招了！

除了上海，7月7日，深圳公布「住房建設規劃2017年度實施計劃」，把2017年新增安排建設商品住房的套數提高了1倍，從2016年的4.3萬套提高到8萬套；此外，2017年還將新增保障性安居工程項目5萬套，比2016年的計劃大幅增長了20%。

值得我們高度關注的是：2017上半年，深圳一手住宅僅成交了10506套，創下近十年新低。如果按照今年上半年的銷售速度，則8萬套新房足以讓深圳賣4年！

樓市將迎巨變?

還是先說回上海。

上圖來自上海統計局2016年統計年鑒，可以看出，2010年的時候上海各類住宅面積是5.26億平方米，到了2015年為6.3億平方米，5年增長了1.04億。這個5年的前三四年，上海人口仍然在快速增長，到了最近兩年才開始放緩。

在上海人口增長顯著放緩之後，上海提出「十三五」（2016年到2020年）累計增加住宅面積1.275億平方米，的確比十二五期間有了顯著增長。

更重要的是，在套型面積上大量增加了中小戶型。因此，從套數上看，將增長60%的供應量。這對於滿足實際需求，平抑上海房價，增強城市競爭力，都將有重要意義。

舉一個實質例子：

上周浦東外環內掛出了兩年半以來第一塊住宅用地，位於張江科學城配套住宅基地的「孫橋國際社區」，但性質為「租賃住房」，要求開發商持有70年，如果你仔細看「孫橋國際社區」的規劃，會發現這塊外環內平整的大片土地，幾乎全部都是租賃住房（Rr4用地）。

按照今年這種趨勢，極有可能出現：上海外環外的土地供應以商品房為主，外環內以租賃住房為主。這樣一方面可以減少地王，壓住房價，一方面可以留住高端人才，增強上海競爭力。「孫橋國際社區」顯示了未來上海重點發展區域的趨勢。

國家鼓勵改變住房觀念，發展租賃市場，而上海作為經濟中心和一線城市，此次在「十三五規劃」充分落實了中央的意圖。新增住房套數里，租賃住房佔了6成以上，這力度可謂非常強，意味著樓市的方向發生了巨變。

財經自媒體飯統戴老闆也在微博上發文表示：上海「租賃住房」和土地規劃如果執行得當，沒有超預期的放水的話，上海房價是沒多少上漲空間了。

財經評論員劉曉博也認為：能否真正控制住中國的房價，尤其是中心城市的房價，關鍵不在樓市本身，而在於能否真正深化改革，改變經濟增長方式，做到了這一點，才能真正控制住貨幣增長速度，也才能控制住房價。

在供應量大增的情況下，房價會跌嗎？

據「樓市參考」分析，目前深圳房價太貴，剛需在、購買力不足，最終只能租房。如果8萬套的建設規模維持幾年，則深圳房價至少上漲力量會被抑制住一段時間。而在距離市中心較遠、交通教育資源偏差的區域，則可能出現下跌。

但另一方面，深圳土地資源嚴重不足，每年8萬套的新建商品住宅供應量，很難維持下去。事實上，深圳目前新建商品房主要用地來源是城市更新。

城市更新如何理解？

城市更新而來的土地，以前就有建築物，也有人居住。在拆除重建過程中，往往會大幅增加容積率，一般是原來的2到3倍。也就是說，看起來產生了8萬套房子，但事實上也讓數十萬人失去了原來的家園，這些人的居住需求仍然在。

我們不妨測算一下：如果8萬套房子都來自拆遷、重建的話，產生的720萬平方米住宅，相當於每套90平方米，可以住大約24萬人（每套3人）。假設拆除重建過程中，容積率提升到原來的3倍，則拆除之前的建築面積是240萬平方米。大家想想看，城中村的居住條件是怎樣的，人均面積大概在10到15平方米，這240萬拆除之前的建築，實際居住人口可能是16萬到24萬人。

所以，以城市更新的方式增加新建商品住房的供應量，實際上增加不了多少深圳的住房容量。8萬套房子，也只是把原來可以容納16到24萬人的城中村，變成了可以容納24萬人的正規小區而已。

融360房貸君（fangdai123）的觀點是，這種格局一旦形成，當然有好的一面，但也會有不好的一面。

好的一面是，普通人租房時會有更多選擇；但不好的一面可能是，二手房越來越貴。

一旦新房越來越多的變成租賃用房，大家都選擇租房了，那麼已經賣出去的二手房將會和新房的差距越拉越大，簡單說，當普通人越來越多地選擇租房的時候，二手房會越來越貴，在住人的同時，它們也會越來越表現出一種金融屬性。

此外，對打算租房的朋友而言，還得考慮租金成本。因為開發商自持70年壓力是很大的，這部分壓力開發商不可能自己完全扛下來，勢必有一部分要由租房者承擔，如果按照目前的租售水平，開發商鐵定要虧本的，如果改善租售比，那麼只可能是租金上調了。結果就是這部分用來出租的房子租金不便宜，普通人能不能租得起又是個大問題。

就租賃房源增多對房價的影響上，可能不會如大家所想——下跌。

由於我們的租房市場發育相對滯後，我們參考一些租賃用房比例更高的案例。

1、德國

以德國為例，德國樓市向來以完善的租房體系被奉為圭臬，德國有6成人在租房，但近年來，德國樓市也是不斷升溫的。

德國潘德布雷夫債券銀行協會今年4月的VDP（房屋價格指數）報告顯示，2016年德國個人住宅價格達到了6.6%的增長。

在過去5年中一些德國城市房價漲幅已經超過30%。據德意志銀行統計，2009至2016年間，漢堡房價以70%的漲幅排名第三，柏林以75%的漲幅排名第二，而排名第一的慕尼黑漲幅竟高達200%多。

2、香港

而在香港，目前有近30%的人租住在組屋（公共房）裡面，這一比例也我們要高不少。而香港的房價大家也看到了，2016年雖然有一個下跌的過程，但今年以來的房價已經收復並創出新高。

3、東京

而在東京，這座城市有40%以上的人是選擇租房的。下圖是東京樓市的一個數據：