資金壓力？萬達發文稱千億資本運作退出房地產後又刪除

8月10日，萬達在自己的微信公眾號上發布了一篇「爆炸性」文章稱，萬達已經徹底告別房地產，走上了輕資產之路，將來會成為商業投資管理服務集團。並且，乘著中國消費轉型的風口，將催生一批文旅產業巨頭萬達的這幾家公司都是行業里最有競爭力的選手。萬達文旅產業的無敵艦隊，正在成型。

觀察者網編輯發現，這篇文章並非萬達原創，且刊登了不久，就被萬達微信公眾號刪除。

萬達微信公眾號文章截圖

每日經濟新聞微信號報道稱，最近幾個月萬達通過一系列「驚掉下巴」的資本運作，涉及了超過1000億元以上的資金，徹底進行了輕資產轉型。

但是，萬達轉型的背後也許並沒有那麼風光，在資金的壓力、房地產不景氣的大背景下，萬達必須出手了。

「瘋狂大甩賣」

「目前的中國房地產正站在珠穆朗瑪峰，無論往哪個方向走，都沒有『高處』了。」國泰君安證券首席經濟學家林采宜，在本月初的一個論壇上說了這句話。

而萬達老總王健林可能早在2015年就嗅到了味道。2年前，王健林在公開場合表態要進行輕資產轉型，萬達將從一家房地產公司轉型為以服務業為主的資產管理公司，具體目標是在2020年的時候，集團服務業收入凈利潤佔比達到65%，而房地產銷售收入佔比為35%，另外海外銷售的佔比要達到20%。

隨後，萬達的轉型一直在穩步進行。據萬達集團半年報顯示，2017年上半年，地產業務收入568.3億元，占集團收入的42.1%；服務業務收入780.2億元，占集團收入的57.9%。同時，按照王健林的設想，2017年，萬達超過2/3的收入和凈利潤將來自服務業，比原計劃提前一年實現轉型目標。

但是2017年7月，萬達的輕資產計劃突然加速，和富力與融創進行了一場高達637億的世紀大併購，澎湃新聞稱，萬達把自己手中80%的土地儲備都賣了出去。尤其是出售的富力的酒店資產，幾乎是打了6折。

萬達、融創和富力老總參加簽約儀式@視覺中國

隨後在7月25日，萬達開始出售手中的「明星資產」萬達廣場，據每日經濟新聞報道，中信信託分別通過柳南萬達廣場股權投資信託、棗莊萬達廣場股權投資信託、鹽城萬達廣場股權投資信託和焦作萬達廣場股權投資信託等四隻信託計劃持有柳南萬達廣場、棗莊萬達廣場、鹽城萬達廣場及焦作萬達廣場等四個商業廣場的100%股權。

最近的一次動作是8月10日，在僅僅把酒店出售給融創和富力一個月不到的時間內，萬達旗下的兩大前資產公司萬達酒店管理和萬達文旅，將注入香港上市公司萬達酒店發展，價格分別是7.5億和63億元。

同時萬達酒店發展則把旗下4個項目公司的部分股權出售給萬達商業，中國經濟網稱，其中包括萬達置業投資在桂林項目51%的股權、萬達國際地產投資位於倫敦項目60%的股權、萬達美洲地產投資公司位於芝加哥項目60%的股權以及萬達澳洲地產投資公司位於悉尼黃金海岸項目60%的股權。

萬達急需上市，增加資金流動性

《中國房地產報》稱，此番重組後，萬達酒店發展將明確其作為萬達文旅產業唯一上市平台的戰略地位，轉變為文旅和酒店領域的品牌管理公司。先將文化裝入酒店管理，酒店管理大部分海外項目出售給萬達商業，再從萬達商業手裡買回酒店全部股權，這意味著，目前萬達集團旗下輕資產全部注入酒店發展。

但是萬達這麼做的目標是什麼呢？據《中國房地產報》8月10日報道，記者採訪了專家，長期跟蹤研究萬達的商業地產專家柏文喜說：「看來萬達的流動性壓力可能比預想的要大，而且面臨的情況可能比較嚴重，迫使萬達文旅立即洗殼上市來應對流動性問題以作多方防範。」

同時，萬達此次出售資產也是為了儘快回歸A股，獲得融資。自2010年4月頒布「國十條」以來，房地產公司就極其難以在A股通過IPO上市，而萬達商業本身的IPO狀態從今年3月份開始，就一直卡在「已反饋」的階段，沒有下文。萬達必須儘快在財務等標準上達到要求，否則IPO將遙遙無期。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，賣掉重資產後，萬達輕資產布局愈發清晰，未來關鍵看萬達商業是否能如約上市，若能順利實現A股上市，屆時，萬達旗下將擁有多家上市公司，方便資本運作的同時，將為萬達集團貢獻更多現金流收入。不過，運營管理酒店和文旅城等輕資產業務，挑戰依然不小，屆時，利潤率還有待觀察。

管理更賺錢

對於萬達來說，通過管理可能更加賺錢。王健林很早就說過，要「用別人的錢為自己賺錢」。

按照萬達的想法，輕資產模式分為兩個類型：投資類萬達廣場，即投資者「拿錢下訂單」，萬達負責找地、建設、招商和運營。而在合作類萬達廣場模式中，投資者出地又出錢，萬達出品牌，負責設計、建設、招商、運營，凈租金七三分成，投資者佔七成，萬達佔三成。

而每日經濟新聞的微信稱，租金的成長空間更大。2015年，萬達商業的合同銷售金額就已經只有小幅增長，2016年則是大幅下滑（王健林表示是主動下調了2016年600億的銷售額）；但租金收入增長明顯，2015年增幅為30.7%，2016年再度增長30%。

圖：每日經濟新聞微信號

同時，租金回報更高。2015年，萬達商業租賃收入的毛利率高達72.14%，遠遠超過物業銷售37.95%的毛利率；全年租賃收入佔比僅10.94%，但貢獻了35.25%的稅前利潤。王健林表示，預計到2016年，租金收入貢獻的凈利潤將達到55%。

還剩多少重資產？

目前，萬達已經出售了手中大部分的重資產。但是《21世紀經濟報道》稱，萬達商業旗下共有200多座萬達廣場，儘管2016年以後的萬達廣場多以輕資產的形式來運作，但目前這部分資產仍是「輕重結合」的狀態。

據萬達官網顯示，目前全國已經建成的萬達廣場為207座，其中重資產項目佔8成以上。雖然王健林已經出售了4座萬達廣場，同時在一部分萬達商業100%持有的萬達廣場進行大幅度減資，但是很顯然，現在的萬達商業還沒有徹底擺脫「重資產」。

萬達減持名單（圖：地產K線）

另外在海外項目上，萬達也依然持有相當一部分地產，據澎湃不完全統計，截止到2017年上半年為止，萬達在海外的投資已經高達2451億元，而今年原本參與競標的馬來西亞大馬城項目，萬達已經直接退出。

萬達部分海外收購項目（圖：澎湃新聞）

但是對於手中已有的部分海外「重資產」，萬達看起來並不打算放棄，據觀察者網先前報道，8月8日，多家外媒報道稱，為了減少海外投資並降低債務，大連萬達集團正在為其在澳大利亞的兩個價值106億元人民幣的項目尋找買家。

隨後，萬達就進行了闢謠，萬達稱，「網上關於萬達尋求出售澳洲兩個項目的新聞純屬謠言，萬達從未跟任何人接觸洽談，目前兩個項目工程進展一切順利，住宅銷售情況良好。」

所以，現在萬達手中依然還有一部分房地產「重資產」，對於萬達來說，未來繼續「瘦身」還是大概率事件，而現在萬達的目標依然是，儘快完成重組，在A股進行上市融資。

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