無人便利店最神奇的不是砍掉店員，而是不交房租

日營業額300就能自負盈虧，你以為裁掉的只是人？

無人便利店火了一段時間了，最近融資的有許多，繽果盒子是其中比較亮眼的一個——據說上個月月初它融完1億人民幣的時候，只開了7家店。

平均每個店估值1500萬。

當然，這樣算是不合理的，估值當然要看規模效應、可複製性和現金流。但是這一波無人便利店其實受到的質疑很多：被偷怎麼辦？SKU夠嗎？和7-11怎麼競爭？能比有人的提高多少效率？

坪效是線下商業的一個重要衡量指標，指的是每單位面積能產生多少營業額。

我的一個了解7-11運作模式的供應鏈朋友說，很難想像無人便利店在省去結賬空間之後能提高多少坪效。由於有店員專門巡視和擺放產品，一家小小的711里可能有3000-5000個SKU，甚至在不同時段里一些重點貨架上的產品都是不一樣的。

目前，大多數的無人便利店在SKU上只有300到500，是7-11的1/10。

用戶在不同時間走進便利店就是有不同的需求，如果在早晚和午餐高峰不把適合當時段的產品放到表面上來就會影響銷量。因此，我的朋友並不相信無人便利店「節省人力」之後讓坪效比普通便利店更高。

而且以現在的無人便利店在結賬的體驗來說，完全無法與高峰時段多櫃檯結賬的有人便利店相比。如果開在鬧市區，很難想像下班高峰的時候結賬的秩序會很好，一旦發生糾紛，不僅整店整個時段停止運營，還會給用戶帶來不好的回憶。

「我是不相信無人便利店的坪效能超過普通便利店。」

按照繽果盒子官方公布的數據，每個繽果盒子每天的營業額只要達到300元即可實現盈虧平衡，意思是基本就是只要每天有30個人在小區內的繽果盒子買了10元的早餐或夜宵就可以打平盈虧。

幾乎所有分析都認為這個數據並不可信，因為即便是節省了人力，也不可能一家便利店每天只賣300塊錢就能賺回本。

但其實，這是因為無人便利店和有人便利店有著本質上的區別，可以說根本就不是同一種業態了。

敏感的城管蜀黍，比許多投資人都更早的意識到了無人便利店成功的秘訣

這麼低就能打平盈虧，主要歸功於兩個方面：1.沒有人力成本；2.不交房租。

第一個各家說的比較多了，一個無人便利店省去3個店員，算上三險一金一個月人力成本可以節省2萬元左右的成本。在北京或上海這種地方，房租也可以省掉1.5~2萬元左右。

為什麼無人便利店不用交房租？

因為無人便利店的經營模式，更像是每個小區里都有（甚至有兩個）的飲用水機生意，本質上是一種尋租模式。

前兩年自助飲水機剛出來的時候是很多公司自己往小區里推，受到物業、保安、居委會、業委會的層層抵制。後來這些公司轉變了策略，直接讓小區運營者購買機器之後「加盟」自己的生意——小區物業或保安公司出錢出水，公司負責設備檢修，最後兩者分賬。

小區物業一看讓這樣的機器進了小區之後，不僅沒有什麼風險還每月平白多了一份收入，於是大開綠燈，甚至幫著飲水機公司做活動，讓小區里的用戶「越多越好」。

這個生意里的重點是，在中國大多數的小區里，每片空間用於做什麼並不是業主說了算。只要沒有佔用太多空間，物業這種「賺外快」的行為其實非常普遍。

一般的「便利店」做加盟其實有很高的門檻，甚至諸如711這樣的便利店是不歡迎純「財務加盟者」加入的，一個想要開7-11的人必須自己親自參與店面的運營。

最受傷的，可能是這種一層業主私自改裝的店

無人便利店佔據的是小區內原本不能用於租售的空間，傳統便利店即便在小區開店，也只能開在規劃好的臨街底商。這些底商一般和樓盤同期對外出售，都是由業主持有，不會一分錢不要的租給便利店。而小區內部的空地，則由物業控制。

如果小區內想開設一家佔地面積較大的傳統便利店，那麼誰來收租金、誰來運營、如何進貨（貨車進出小區）都是問題。大多數物業，也不敢在業主沒有同意的情況下兀自將一大片公共空間許給其它公司。

但無人便利店和飲水機、快遞櫃差不多，很少受到業主的質疑，物業也可以做一個純收錢的甩手掌柜。

對於物業公司來說，這是白來的錢，不賺白不賺。而區域性的物業公司，往往在同一個地區會有多個樓盤或一個樓盤的多期小區，談下一個物業公司之後，就相當於在一個片區開了分點，可以統一規劃和配送。

觀察一下會發現，不只是繽果盒子，小麥公社、神奇屋、24愛購、EasyGo等都選擇了封閉小區這個場景。

這些「不收」其實隱藏著是用來抵房租了

可以說，無人便利店是在傳統便利店之外開闢了一個平行市場，而在這個市場里如果你不去搶，別人就會搶上。

一個大一些的小區可能會有兩三個便利店，只要底商的業主願意出租，便利店選址人員覺得合理，那完全可以多個品牌同時競爭一個片區。

但與物業公司簽約的「無人便利店」不同，大多數小區只會進一個無人便利店品牌，一旦被A品牌佔領，就不會再和B品牌合作了。

而一旦簽下來，就相當於將那塊原本小區里那塊誰都不能動的公攤空間商業化了——在便利店這個概念里能放下的可不只是零售：放上列印複印機做「共享列印」，放一台洗衣機就是共享洗衣，還可以做共享雨傘的回收點。透明的玻璃櫥窗上打廣告相當於一個住宅版的分眾傳媒，直接甩出幾根電線都能做共享電單車的充電樁……

為了簽下更多的小區，一些無人便利店品牌甚至打出了「0加盟費，0門檻加盟」的概念——只要加盟者在小區里有地方放我們的無人店，那一分錢都不用出，只需要簽個字就可以坐等收錢了。

回到坪效的問題——無人便利店占的那塊地兒，原本坪效是0。

無人便利店來了，不管坪效是不是真的高還是假的高，每賺到1分錢，都是多賺的。

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