外居樂：這家數據驅動的海外置業平台上演了一出現實版的「北京遇上西雅圖」 | 創業

2014 年，趙永琳在美國西雅圖創辦了國內首家海外置業平台 外居樂，他擁有長達 17 年中美兩地高科技公司的產品研發、品牌營銷與市場銷售經驗，曾在 AMD 公司任伺服器總監，負責大中華區的伺服器產品與數據中心解決方案。在他看來，今生的自我價值需要依靠創業來實現。

當然，趙永琳並不是一個人在戰鬥，合伙人之一沈均是他在杜克大學的校友，不僅具有金融背景，而且對於房地產投資經驗豐富，先後有高晟投資銀行和美國《財富 100》的工作履歷，擅長市場開拓和商務談判。

另一位合伙人梁煜是美國海歸碩士，技術出身，曾就職於 Amazon 總部，是一名充滿激情的創業者，帶領過多個創業項目，有四年互聯網產品開發經驗和三年技術團隊管理經驗。現負責外居樂整體技術研發與技術管理，管理和協調各個產品線組，規劃技術發展路線和新產品開發。

當北京遇上西雅圖

2013 年，常年生活在北京的趙永琳重返西雅圖，那年恰逢電影《北京遇上西雅圖》公映， 很多中國人受電影的影響跑到西雅圖購置房產，趙永琳的 5 個國內朋友也不例外，拜託他在西雅圖幫他們看房。

起初，趙永琳擔心朋友語言不通，特意找來華人房屋經紀人，「那時候不知道要到哪裡去找，只能在華人超市售賣的報紙上看廣告找經紀人」，好不容易找到了一名廣東華裔，但因其在美國長期居住，溝通的方式和國內同胞存在差異，無奈之下，只能再另請高明。

這期間，趙永琳通過微軟的朋友推薦，聯繫上一名兼職經紀人，卻因為時間不合不告而終。直到朋友介紹了優秀的華人經紀人，跟他打交道才明白，「經紀人不僅要提供房源還要幫你談價兒，甚至要對房屋結構一清二楚，相當於房屋架構師，而且對社區也要非常了解，會幫你出謀劃策」，總之一個好經紀人真的不容易。

他也問過朋友為何不去找國內的海外置業公司，他們解釋說國內的海外房源信息絕大部分都有問題，不僅網站房源少，並且刊登的房源基本上在一兩年前就已經告罄。趙永琳了解得知，這些平台找美國華人經紀人合作，讓其手動上傳一些房源信息，但並不進行負責維護，用戶致電諮詢時，告知他們房子售出，以此為由向他們推薦其他的房子，而這種釣魚的方式，是國內房地產網站普遍的商業模式。

經過一段時間的了解，趙永琳感嘆國內海外置業行業並沒有向用戶提供優質的服務，當時有興趣了解了這個市場，分析後覺得市場規模非常大，便初步有了做海外置業平台的想法。幸運的是，西雅圖是全美兩個最大房地產網站 Zillow 和 Redfin 的大本營，也是適合科技創業的城市，彙集了微軟和亞馬遜的工程師，「我在當時談過大約 60 個華人工程師，每個人都對這個項目感興趣，並願意加入其中。

一年後，趙永琳挖來了亞馬遜 AWS（Amazon Web Service）3 名技術大牛和一名 Zillow 的工程師，在美國西雅圖市創辦了國內首個海外置業平台——外居樂。2015 年，外居樂中國總部落地魔都上海。

抑或是其在國內沒有直接對標的公司，所以一提到房屋買賣，消費者便不自覺地將其與房屋中介公司等量齊觀，面對這種誤解與偏見，趙永琳和記者多次強調「我們一家以數據驅動的科技互聯網公司」。

3 年前，IT 背景的趙永琳開始帶隊做外居樂，他過去對接的客戶大多來自 BAT、新浪、搜狐等國內互聯網公司，向其提供伺服器和的雲計算 CPU，所接觸的事項與大數據密切相關，所以，「從一開始我們就是以數據為 DNA 的公司，通過數據來精準地滿足用戶的需求，以便更好地提升用戶體驗」。

論美國華人房產經紀人的重要性

眾所周知，房地產是一個低頻、高價、重決策的過程，美國絕大部分成交的是獨棟別墅，而房屋的建造年代、面積大小、房子外形、裝修與維護都不盡相同，因此價格高低不等。在這種情況下，一般的消費者沒有能力與賣家去進行直接交易，所以房屋交易都是通過中間人來做，在美國稱之為「地產經紀人」，買房和賣房各自配有一個地產經紀人，各自代表各自的利益去做交易。「美國在房源的控制上做的非常好，一個賣家只能找一個經紀人去賣房子，經紀人會將房源信息錄入到經紀人協會中。」

趙永琳表示，做這個項目的原因是希望解決「用戶找不到優秀的華人經紀人」這一痛點，為此，他特意考取了房屋經紀人執照，前不久剛完成經紀人執照的更新。他進一步解釋，美國房屋經紀人和我國中介差異巨大，首先美國經紀人平均年齡是 58 歲，平均入行 14 年，7 成是女性，92%的人有大學文憑。其次，經紀人執照需要通過考試，每兩年需要在線上學滿 90 小時，然後再次通過考試，才能更新經紀人執照，否則無法參加房屋交易。第三，在房屋交易前，經紀公司會為每一位經紀人購買保險，如果交易發生疏漏，保險公司會做出賠償，不會發生「卷包走人」的現象。

過去，在美國房屋交易中，70%的買家是自己找到的房源，國內用戶到美國置業遇到最頭疼的問題是如何獲取房源，因為房源信息全部掌握在美國經紀人協會手中，其作為非盈利機構，不會出售這些數據。據趙永琳回憶，與經紀人協會從談判到最終拿下房源數據，整個過程漫長而又艱辛。

美國房屋的傭金很高，占房屋交易金額的 3%，由賣家支付買賣雙方經紀人共計 6%的金額。這導致美國經紀人經常誇大自我宣傳。在趙永琳眼中，缺乏數據支持的背後都是噱頭。他介紹說：「外居樂有經紀人點評功能，通過這些點評我們可以把優秀的經紀人品牌在網站呈現，對經紀人起到了很好的宣傳作用，也有助於用戶挑選經紀人時心中有數」。

截至目前，外居樂從資料庫中篩選出 6000 名資深經紀人與之合作，這些經紀人都有自己固定負責的區域，當用戶有需求之後，在了解其意向購買的區域，可承受的價位，以及對經紀人的期望等等，來為用戶匹配符合條件的經紀人。接下來，外居樂將為經紀人打造專屬 App，藉助微信、微博等移動社交平台便於他們分享房源信息和海外置業的相關文章，為優秀經紀人更好的做個人推廣。

美國不炒房 學區房是剛需

趙永琳表示，國內用戶去年在美置業的市場規模在 6-7 千億左右，赴美留學生數量約有 36 萬，其中有 20 萬人在美國讀書超過 8 年，所以在海外購置學區房是剛性需求。正是如此，美國房屋交易市場的淡旺季也在一定程度上受到學區房的影響，「每年的 2 月底到 9 月份是旺季，10 月至次年 1 月是房屋的淡季，一般很少有家庭會選擇在第一學期搬家。

實際上，學區房的概念並不是僅是在中國，反而是美國的學區房最具有代表性，美國中產階層非常注重孩子的教育，他們在選擇房屋最重要的一點就是學區，只要是學區內的學校就可以保證孩子入學。「雖然在中小學更多的是發掘孩子的興趣，但步入高中後，孩子的課業負擔很重，像我家附近的一所很好的高中，學生每天早上 7 點到校，寫作業也要寫到將近凌晨，所謂的美國學生上學就是玩實際上並不準確。「

除了房源優劣，購買學區房關鍵是看社區內的學校數據，具體包括每所學校的所屬區域，在全國、州內的排名以及學校的評分，這些數據可以向商業資料庫中購買。而孩子在美國讀書，父母還會考慮社區的安全性，和其他相關信息，因此，外居樂還提供當地的犯罪率信息、社區內的族裔比例、歷史成交紀錄、房屋租金以及價格走勢等數據。

趙永琳透露，美國很少出現炒房現象，因為美國的學校經費主要來自於地產稅，其中 60%要交歸學校，學校拿到的資金越多，就可以聘請更好的老師，引進更好的課程和設施。「房產稅是房屋價格的 1%，再加上每年房屋維修的費用，持有這套房子的成本還是很高的。」

從長期投資角度來看，美國是房產最抗衝擊力的國家，房地產市場也很健康，是抵禦通貨膨脹的最佳工具。去年，外國人在美投資房產總額約為 1.15 萬億美元，佔比美國房地產交易總額的 10%。而中國的高凈值家庭約有 40%進行海外配資，但是配資只佔到總資產的 20%，與日韓等亞洲國家相比，趙永琳覺得這一數值太低。

「外居樂能夠做到每小時更新一次房源，保證用戶看到的房源信息都是及時、準確的」，一個原因就是美國西海岸房屋成交速度非常快，譬如西雅圖從房屋掛牌到成交僅需要 6 天，如果信息不能及時同步到網站，對買家來說，「無疑損失了挑選一套好房子的機會」。

基於演算法和 API 介面對數據進行獲取、清洗、匹配和優化，外居樂每天要上線幾千套房子，成交的房屋要及時下架。針對投資海外房產的用戶，外居樂即將上線「投資回報率」的功能，通過房屋的租金、房產稅、物業費和維修費等可以計算出回報率。

「數據+服務」進軍加拿大

目前，外居樂網站單月 UV 在 10 萬左右，其中 40%的訪客是美國華人，他們通過外居樂來聯繫經紀人購房，「這側面反應了外居樂提供的服務質量完全達到華人的要求」，這令趙永琳非常欣慰。

他還表示，房屋交易是一條長產業鏈，涉及前期諮詢、房屋搜索、匹配經紀人，也包括提供貸款、房屋託管、稅務規劃、財產繼承等。這就決定了外居樂不是一家 2VC 的公司，而是面向經紀人的 2B 模式和面向購房者的 2C 模式。在海外置業這條賽道上，目前並沒有直接競爭對手參與其中。況且，外居樂專門為華人提供服務，在用戶群上存在差異，也不會與美國本土的房產置業公司構成競爭關係。

「買房子容易，但後續房屋的維修、託管要複雜得多。」外居樂從今年年後開始在西雅圖推出了房屋託管服務，目前房屋管理數量已接近 200 套，房東只需下載平台開發的「樂房管家」App 即可，上面不僅會顯示租客的信息，租金到賬信息，還提供房屋維修、房屋報稅和購買保險等服務。

此外，外居樂正在嘗試人工智慧方向，譬如去追蹤用戶的行為，了解用戶感興趣的內容或服務，有針對性的進行推送。趙永琳如是說，外居樂在美國其他城市進行擴張的同時，將通過複製「數據+服務」的模式進軍加拿大。

去年年底，外居樂獲得了創新工場領投的千萬級 A 輪融資。趙永琳坦言，公司目前已經實現收支平衡，不急於開啟下一輪融資。公司計劃未來涉足房地產金融領域，向用戶提供房屋貸款，「80%的中國用戶在海外置業選擇現金付款，但外國人有一半以上選擇貸款買房。一方面是中國人有足夠的現金，另一方面很多中國人並不知道可以在美國進行房屋貸款」，因此他篤定，這會是一個大市場。

題圖：123RF

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