萬科半年報劇透地產下半場！馬太效應顯著，群雄逐鹿誰能稱王？

8月25日上午，萬科集團在深圳舉行了2017年中期業績發布會，這是王石退位後，郁亮首次以董事長身份舉行業績發布會。

根據半年報，萬科A上半年實現銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%。

較強的業績增長勢頭，透露出政策調控帶來行業集中度進一步提升，強者恆強特徵顯著。

打敗「舊敵」恆大，卻還是輸給了碧桂園

24日公布的半年報中，

萬科A上半年實現銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%；

實現營業收入698.1億元，同比下降6.66%；

實現凈利潤73.03億元，同比增長36.47%。

此外，萬科上半年基本每股收益為0.66元，去年同期為0.48元。

2016年，萬科因深陷股權爭奪事件，不少關鍵崗位人員流失，當年萬科銷售業績僅3600多億，不敵中國恆大，錯失龍頭寶座。

今年上半年，隨著政策調控的持續，一二線城市商品房成交量同比繼續下行，部分開發商為緩解資金壓力降價銷售，下半年一二線城市房價下行壓力較大，三四線房價上漲預期得到抑制，銷售情況或出現明顯回落。

在此背景下，萬科上半年銷售額為2770億元，居業內第二，位於碧桂園（約2890億元）之後、中國恆大（約2440億元）之前。

數據表明，公司城市深耕戰略的執行效果較好，市場競爭力進一步凸顯，上半年在16個城市的銷售金額位列當地第一，在深圳、北京、杭州、上海、天津、武漢、成都、寧波等8個城市的銷售金額超百億。

對於碧桂園後來居上，郁亮表示：

企業只有「實幹企業」，沒有「成功企業」。房地產行業毫無疑問已進入白銀時代，但不代表行業沒有機會。

以前，城市攤大餅發展，一環二環三環這樣發展，但今天要發展城市圈了。以前城市一二三線之分，以後這樣的界限可能會模糊，譬如比鄰北京的燕郊和廊坊，雖然是三四線城市，但發展地位與一線城市同樣重要。

郁亮坦言：「任何夕陽的行業也有做的不錯的企業，機會還是有的，人們總要吃飯總要穿衣服，也一樣總要住房子，只是蓋的房子不一樣了，只要一個企業兢兢業業把活幹活，就會有機會。」

業績增長超40%透露重要信號

行業降溫階段，優勢房企具有顯著的品牌優勢、規模優勢、成本優勢、資金優勢，有利於通過內生增長與併購等方式實現銷售業績的持續增長。

今年上半年，萬科業績增長40%多，保持了較為強勁的增長勢頭。碧桂園、陽光城、龍湖地產等房企甚至實現了超過100%的增長。

政策調控帶來行業集中度進一步提升，強者恆強特徵顯著，那麼這種趨勢是否會持續？

2017 年1-7 月部分房企銷售額及同比增速

對此，郁亮分析指出，今年上半年行業集中度大幅提高，說明了行業競爭的激烈，白銀時代已經到來。規模越大，轉型越難。房地產行業還有很多空間，把客戶照顧好的企業仍有發展空間。同時，無論如何也要培養起來新的動能。

就行業整體來看，政策調控加劇房企分化、行業洗牌速度加快，具體傳導路徑為：「政策調控—>商品房量價齊跌、銷售回款減速—>房企融資渠道收緊、籌資困難—>資金捉襟見肘、資金鏈斷裂—>出售資產、併購增加—>行業集中度提升—>利好龍頭房企」

政策調控加劇房企分化、行業洗牌速度加快

此外，從數據上看，2017年1-5月前十強房企商品房銷售金額集中度提高至27.9%，較2016年末提升9個百分點。

申萬宏源表示，預計2017年十強房企業績銷售額增速達52%，百強房企業績銷售額增速達21%。

2017年1-5月中國前十大房企市佔率跳升至27.9%

需要注意的是，行業集中度提升會帶動估值中樞上行。

類比美國前十大龍頭開發商，隨著行業集中度提升，平均估值從2008年前的6.8x升至2012年後的15.8x。

目前，中國龍頭房企平均估值13.0倍，較美股估值折價18%，隨著行業集中度的提升與商業模式的轉換，地產股估值中樞將大幅回升，上行空間較大。

中國龍頭房企平均估值13倍，較美股估值折價18%

群雄逐鹿下半場

顯然，當前的房地產市場已經進入了新階段——龍頭房企正在形成頭部優勢，未來龍頭會佔據越來越大的市場份額和利潤空間。

那麼，群雄逐鹿下半場，究竟誰能勝出？

這一問題上，業內人士認為，盈利增長與房企銷售能力有著密切關係。

以萬科A為例，公司上半年實現銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%；實現營業收入698.1億元，同比下降6.7%；實現歸屬於上市公司股東的凈利潤73億元，同比增長36.47%。

此外，碧桂園上半年實現營業收入777.38億元，同比增長35.52%；實現歸屬母公司股東的凈利潤75.01億元，同比增長39.18%。龍湖地產上半年實現營業收入185.94億元，同比增長1.23%；實現歸屬母公司股東的凈利潤44.05億元，同比增長18.08%。

在強調資金使用效率的宏觀環境下，房企銷售規模越大，往往意味著更低的融資成本、更高的拿地效率，這使得「大象」反而比「兔子」跑得更快。

另外，房企到位資金回落，或將成為限制房企擴大投資從而影響利潤的又一大掣肘。

2017 年1-7 月，房地產開發企業到位資金同比增速為9.7%，較1-6 月回落1.5 個百分點，其中，個人按揭貸款累計同比增速4.1%，較1-6月下降2.6個百分點定金及預收款累計同比增速為20.7%，較1-6月下降2個百分點，房企到位資金增速呈現顯著回落態勢。

房企到位資金累計同比增速

專家指出，目前國內房地產企業高周轉模式仍將持續，但未來比拼成長質量的業務也是房企的競爭關鍵之一。

具體配置上，申萬宏源表示，

重點推薦低估值高股息的行業龍頭股招商蛇口、金地集團；

推薦三四線土地儲備較為豐富的標的華夏幸福、綠地控股、榮盛發展；

建議關注業績增長確定性較強的公司藍光發展、陽光城。

招商證券認為，

地產服務商最為受益，推薦世聯行和萬科A，同時建議關注國創高新（收購深圳雲房）、昆百大A（收購我愛我家）、皇庭國際（成立公寓管理公司）、*ST 宏盛（停牌重組標的涉及房屋租賃行業）等標的。

附：一圖看懂萬科2017年半年度報告（來源：萬科周刊）

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