樓市王炸！關乎7億人的大殺器來了！

作者 | 暴哥

來源 | 暴財經（ID：icaijing123） 原創作品，轉載請聯繫baoge-cj或評論留言

今天，租賃時代開啟之後，樓市又傳來大消息！這一次的主角是集體建設用地！

據國土資源部和住建部官網，今日國土資源部和住建部聯合下發關於《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知：

通知顯示，未來將在北京、上海等13個城市開展利用集體建設用地租賃住房試點，並規定2017年11月底之前報國土資源部和住房城鄉建設部批複。

看到這則消息，暴哥最先聯想到此前住建部聯合9部委下發的《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，這一重要文件。

我們從兩者之間，試點城市的高度重疊性就可以看出兩者之間的關係可謂是一以貫之。

相比於住建部當時的試點城市，最新的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》中試點城市增加了北京和上海，去掉了土地最為稀缺且在集體用地方面走在前列的深圳，其餘城市全部一樣！

這個安排可以認為是對於租賃時點城市租賃方案的進一步探索和完善。此前的文件主要是針對國有建設用地，而這次把關注點聚焦在另一個土地大戶——農民的集體建設用地。

具體來說，在本次的通知中，有這麼幾個內容是暴哥最為在意的：

1、通過改革試點，在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，形成一批可複製、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。

2、村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關係，平衡項目收益與征地成本關係。完善合同履約監管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。

3、探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

上面三點我們一一來簡單談一談。

關於第一點，很明顯，此次集體用地進入租賃市場，和住建部《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中的相關內容一樣，都是我們國家未來建立樓市長效機制的一部分。經過試點的摸索之後，會向全國推廣開來，成為一種常態化的機制。

關於第二點十分重要，這是因為大家知道關於農村集體建設用地的改革可能是未來中國發展最為關鍵的一環之一。

2014年中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》，正式提出「三權分離」；

（三權即所有權、承包權、經營權；）

2015年年初，國務院辦公廳發布了《關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》，明確將土地經營權分離出來。

上面兩個重要文件，為各地拓展農村集體建設用地有的經濟價值奠定了基礎，同時也為農業發展的集中化，規模化消除了障礙。

這裡我們不探討農業，主要是說個體的經濟價值。此前很多農民兄弟要出門打工，儘管有土地的承包權，但是沒有人打理那麼這部分土地是實際使用權實際是閑置的，也就不會產生過多的收益；

而三權分離之後，尤其是經營權分離出來之後，農民工兄弟可以在不是去土地承包權的基礎上，把土地的實際經營權轉讓給別人，通過獲得租金或者獲得分紅等形式增加收益；此外，在2016年，中國銀監會 國土資源部《印發農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法的通知》之後，也可以通過抵押使用權等方式獲得貸款，進一步拓寬農民獲取資金的來源。

那麼本次的條文可以說是對經營權的進一步探索，也就是說，在規劃之內的這些農村集體用地可以作為租賃市場額組成部分，參與分享租賃市場大蛋糕的利益。

從玩法上，可以看到，村鎮可以採取：自行開發運營，聯營、入股等方式；具體採取什麼方式要根據村鎮自身的情況而定，讓利益最大化；

必須提及的一點是，目前已有的符合精神的小產權房，很可能會在今後的租賃市場上大放異彩；尤其當村鎮和企業深度合作之後，一方面可以提升小產權房的居住質量和安全性，又可以產生規模效應，成為市場的有生力量。

關於第三點，還是賦權的問題。無論是現在的小產權房還是未來會入市進入租賃市場的集體建設用地租賃房屋，都可以保障租房人的基本權益。也就是說，在買房的時候不能夠獲得和一般商品房同樣權益的這些房屋，在租賃層面大家是權益屬性一致的。（深圳等地目前已經有類似的文件精神出來）

這種一致性會不會在未來反射回買賣市場，其實也是值得我們關注的。

實際上《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》等於是一次性解決的兩個重要的問題，一個是解決租賃市場房屋流動性的問題，通過集體建設用地補充租賃市場；另一個是集體建設用地使用權探索的問題，通過租賃市場拓寬集體建設用地的使用途徑，進而進一步幫助農民朋友們獲得更多收益。

目前，《土地管理法（修正案）》送審稿已上報國務院，其中很重要的一條是集體建設用地入市辦法。

現在通過集體用地進入租賃市場，暴哥以為或許從某種程度上，已經在為集體用地入市在做一些鋪墊了。

最後不少朋友的落腳點估計還是在房價或者房租的問題上。

暴哥認為，這個政策的出台預計對房價的影響不大。因為現有的土地和商品房價體系沒有本質的扭轉；而且這些住房的用途具有唯一性就是租賃住房，和買房體系基本是隔離開的；

在房租問題上，從供需關係的層面來說，更多的供應顯然有利於降低房租；而集體用地因為沒有土地成本，所以總體來說，根據房價公式，那麼會比由政府主導的公共租賃市場（土地沒有溢價）便宜一半左右，比一般的市場租賃房便宜80%左右。

儘管成本看似很低，但是這種低成本結合上集體用地的實際地理位置（以郊區偏遠地區為主），那麼這種成本優勢實際上也就不是那麼大了。畢竟你要犧牲部分的時間和社區便宜性。

無論如何，顯而易見，最受益的是兩撥人，租房客和農民朋友！

這兩撥人有多少呢？

據鏈家研究院最新的《租賃市場系列研究報告》，我國的租賃人口只佔11.6%，相當於1.1億人左右；而農民朋友目前約為6億；加起來就是7.1億人！

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