房屋報價比中介還高，這個華裔CEO卻不擔心公司發展，訣竅是啥

編者按：Opendoor主要面向家用住房市場，試圖通過優化定價演算法以及降低傭金，打敗同行競爭公司。本文編譯自Cory Weinberg在The Information媒體上發表的題為「Opendoor Searches for 『Mainstream』 Success」的文章。

Opendoor首席執行官艾利克·吳（Eric Wu）坦言道，該公司存在的競爭劣勢十分明顯：目前給予售房者的報價過高。

Opendoor計劃向更多城市推廣業務，也正在尋求這一問題的解決之道。這家「不差錢」公司服務消費者的手段，便是幫助他們快速脫手房屋。截至目前為止，該公司主要在鳳凰城（Phoenix）和達拉斯（Dallas）經營業務。

Opendoor直接從售房者手中購房，再賣出去，並非充當賣房中介的角色，徹底消除了房屋買賣過程中的不確定因素，大大縮減了交易時間。該公司從售房者手中購買房屋時，會收取占出售價格7%-8%的傭金。儘管Opendoor聲稱，能替售房者省去一系列麻煩瑣事，但無可否認的是，私房業主可能需要支付更多的傭金，往往會比聘請中介還要貴上幾千美元。與此同時，同行競爭對手正在試圖通過提供更加低廉的傭金，搶佔市場份額。

吳先生表示：

相比僱傭房屋中介，我們公司提供的服務確實更加昂貴。

他接著說道，降低傭金是更為「主流」的方式。知情人士透露，Opendoor高層希望今年年底之前，能將平均傭金從占出售價格的7%降為6%，與傳統房屋中介維持相當的水準。Opendoor收取一定比例的傭金，是降低成本、規避風險的一種方式。畢竟長時間持有待售房產，相當危險。這也是為什麼售房者能夠權衡利弊，接受Opendoor報價的原因，他們想要安全、快速地脫手房產。

艾利克·吳今年34歲，畢業於亞利桑那大學（University of Arizona），創立了地理數據分析公司Movity.com，後被房地產搜索引擎Trulia收購，接著同基斯·拉博伊斯（Keith Rabois，曾任PayPal、Square高管，現任Opendoor執行總裁）聯合創立了Opendoor。吳先生執掌的這家公司總部位於舊金山，在過去幾個月以來，接連僱傭了Uber前任首席財務官高塔姆·古普塔（Gautam Gupta）以及Amazon前任高管Jason Child。

據報道，該公司估值10億美元。收購的房屋大多位於郊區，市價一般為12.5萬-50萬美元。Opendoor運用機器學習模型，參考類似房屋的價格這類公共數據以及地板質量這類主觀標準，預測房產價值和房市風險，最終確定報價。

Opendoor想要給出一個合理的報價，實屬不易。如果報價過低，用戶可能會在Yelp這類點評網站上投訴，競爭企業也會藉機拉攏客戶；然而，報價過高也會對公司不利，售賣困難、利潤較小的房屋有如燙手的山芋一般。獨立房地產分析師Mike Delprete估計，Opendoor在鳳凰城售房的利潤率平均為5.5%，但Opendoor表示，該數字虛高，可能並不包括修復房屋的費用和給予客戶的優惠。吳先生表示，相較於過去幾年，該公司已經在定價方面有了長足的長進，顯著減少了「犯重大錯誤」的概率。三分之一的「重要客戶」都接受了Opendoor的報價，這一點讓他頗為滿意。

人工佔比依舊很大，Opendoor在不斷拓展的過程中，也會著力緩解這一矛盾。例如，該公司不得不依賴於質檢員，挨家挨戶，上門檢查用戶是否虛報房屋受損程度。知情人士透露，在絕大多數情況下，依然需要依靠人力，才能確定最終報價。

吳先生表示，該公司中長期的發展目標就是實現報價過程的完全自動化，不需要挨家挨戶上門檢查或其它形式的人為干預。該公司發言人表示，房產估值的「大部分流程」已經實現了完全自動化。

就當下而言，每一個城市都擁有自己的地方特色，足以影響到Opendoor的預測模型。該公司在過去一年內，將業務擴展到了亞特蘭大（Atlanta）和拉斯維加斯（Las Vegas）。拉斯維加斯有大量門禁社區和投資人所持有的房地產，因此當地業務發展緩慢。知情人士透露，這給公司帶來了一定的挫敗感。相較於鳳凰城和達拉斯的上百套待售房產，拉斯維加斯僅有寥寥數十套。

吳先生對拉斯維加斯的進展感到「意外」，從6月到7月這一期間，訂單總量上漲了一半，但公司已在今年年初，將更多資源用於快速發展的鳳凰城和達拉斯。Opendoor擁有3.2億美元的運營資產，但居高不下的購房成本也讓公司難以負擔，欠債5億美元。在過去幾年以來，該公司在鳳凰城和達拉斯-沃斯堡大都會（Dallas-Fort Worth）的售房總量超過了6000套。

Opendoor如今每個月都會購入幾百套房屋——僅占房地產市場的一小部分。該公司發言人表示，今年7月購入的房產總值達到7000萬美元，同比增長了60%。

Opendoor高管告知員工，今年年底之前，有望同時進軍多個市場，包括北卡羅萊納州（N.C., North Carolina）首府羅利（Raleigh）、佛羅里達州（Fla., Florida）首府坦帕市（Tampa）和奧蘭多（Orlando）。相關人士透露，休斯頓（Houston）也在考慮範圍之內。吳先生參加某次訪談時，身著的T恤上，就印有該公司目前的三大戰略舉措：「市場份額、傭金和擴張」。

Opendoor的競爭對手也不在少數：Zillow、Redfin等移動互聯網房地產公司，以及OfferPad、Knock等初創公司，它們的報價和傭金水準，與Opendoor大致相當，甚至更低。吳先生沒有排除同其它房地產交易平台合作的可能性，比如Redfin。

吳先生表示，他並不擔心來自同行的競爭。他列舉了Opendoor具備的幾點優勢：隨著數據的積累，演算法會不斷優化；隨著購入房屋數量的增加，對買家而言會更具吸引力；隨著時間的推移，房屋買賣程序會更加精簡。

吳先生說道：

只要能夠縮減成本，我們的征程將是星辰大海。

【編譯組出品。編輯：郝鵬程】

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