恆大有多牛？股價暴漲近400％，上半年盈利231億元相當於2.3個萬科

中國基金報記者江右

導語：恆大越來越牛了。

近期萬達集團謠傳有點多，不太平。而恆大集團去年因旗下險資「短炒」和投資萬科備受關注過後，在牛逼的道路上貌似越走越遠。先是昨日「恆大童世界」發布，今日又是利潤巨增的業績發布。

昨日，恆大旅遊集團在廣州恆大中心舉行「恆大童世界」新聞發布會。據說，恆大童世界遊樂園設計要超越世界經典的迪士尼，萬達集團還沒幹成的事情，恆大已經扛過了以中國文化主題樂園對抗國際巨頭的大旗。

中國恆大今日下午港股收盤後，在香港召開半年報業績發布會，恆大的老闆、集團董事局主席許家印並未出席，出席發布會的是集團董事局副主席、總裁夏海鈞，集團首席財務官、執行董事潘大榮，集團副總裁陳敏。

中國恆大業績非常亮眼。上半年的多項核心指標已經在房地產行業第一：上半年營業額1879.8億，同比大增114.8%；凈利潤231.3億，同比大增224%；截至6月30日公司總資產達14930億。業績大增的同時，恆大也在降槓桿，上半年實現凈負債率大幅下降近一半。

值得注意的是，在今日發布會上，夏海鈞表示，恆大地產還計划進行第三次引進戰略投資者，引入戰投資金300-500億，第三輪戰投完成後，公司儘快完成A股上市申報，並且第三輪戰投價比第一次高。而6月初披露的兩輪融資情況，恆大當時的估值為2680億元，第三次融資估值不低於前兩次，那麼融資後，恆大地產的估值將達3000億元及以上，更加超越A股市場市值最大房地產公司萬科。

半年凈利潤231億元劇增逾2倍

利潤相當於2.3個萬科

中國恆大的半年報顯示，上半年凈利潤大幅上漲至231億，同比大增224%，實現核心業務利潤273億，同比大增249.6%，歸屬股東利潤188.3億，同比大增832%，股東回報率51.8%，同比增43.6個百分點，各項利潤指標均創恆大上市以來最高紀錄。

據了解，恆大上半年實現利潤大增，一方面是由於銷售高增長帶動營業收入大增，另一方面恆大近兩年大力度打造精品產品，不斷提升產品附加值。此外，恆大採用統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，大幅降低了營銷、管理、財務三大費用，上半年銷售及管理費用率同比大幅下降一半。

今年前七月，恆大銷售額2882.5億，同比大增56%，有預計稱恆大今年全年銷售額將突破5000億。夏海鈞也表示，去年對資本市場承諾今年銷售4500億，今年估計會超額完成。

作為A股市場市值最大的地產股，萬科今年上半年的凈利潤為100.53億元，歸屬於股東凈利潤73.03億元。

不論是從上半年的凈利潤還是歸屬於母公司的凈利潤，中國恆大都已經大約是2.3個萬科的體量。不過，業內人士也表示，房地產企業的收入和利潤受結算期影響較大，因而等到全年業績出來，更具有對比價值。

負債率下降還要再融資300-500億元

據了解，房地產作為資金密集型行業，高速增長的房企普遍採用高負債、高槓桿、高周轉、低成本的「三高一低」發展模式，其邏輯在於房企要實現高增長必須儲備大量土地，從而沉澱大量資金推高負債。

中國恆大作為發展最快的龍頭房企，自2009年上市以來銷售額、總資產等核心經營指標實現12-23倍增長，負債率也因此處於較高水平。不過，在國家整個去槓桿的大環境下，上半年恆大也在降槓桿。

上半年，恆大成功引入兩輪合共700億戰略投資，並在5、6月份兩個月內迅速還清1129億永續債，實現資產負債率下降至75.5%。據潘大榮現場表示，到今年年末恆大資產負債率將下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。

據介紹，恆大為實現降負債率目標，實施三大措施：一是計劃未來三年實施土地儲備負增長，即土地儲備每年下降5%-10%，相當於每年減少1000到2000萬平米土地儲備；二是恆大地產計划進行第三次引進戰略投資者，引入戰投資金300-500億；三是進一步降低成本，提升產品品質，增加產品附加值，增強盈利能力，增加凈資產。

恆大地產估值將超3000億元

6月初，中國恆大集團發布公告稱，恆大地產第一輪和第二輪增資的700億元已經全部到賬。根據公告，參與恆大地產兩輪增資的21家公司，將持有恆大地產擴股後26.12%的股權，中國恆大旗下的凱隆置業仍持有恆大地產73.88%。

700億元佔比26.12%，據此簡單計算，兩輪融資後恆大地產的估值為2679.94億元。而夏海鈞表示，第三輪戰投完成後，公司儘快完成A股上市申報，並且第三輪戰投價比第一次高。在2680億元基礎上再引入300-500億元，並且估值只能更高，那麼恆大地產的估值將達到或超過3000億元。

那麼現在，A股市場上的房地產龍頭股的市值如何呢，算上港股股份，最大的萬科的市值為1593億元，緊接其後的招商蛇口為1531億元，保利地產為1231億元，其他房地產公司市值都在1000億元以下。

在項目布局上，夏海鈞稱，未來恆大主要選擇經濟發達的二線城市和圍繞著核心城市的周邊城市。得益於高鐵和地鐵交通的運輸方式，升值空間會比較大，變現的速度比較快，而且這些地區受限購限貸政策影響小。

關於股東套現恆大股票

夏海鈞：現在應該捨不得賣

要說今年中國恆大的股票，那絕對是一隻很牛的牛股，今年以來中國恆大的港股暴漲了372.05%，今日收漲2.47%，報收22.8元港幣。不過，即使今年漲了將近4倍，在恆大高管看來，目前恆大的股價還「遠遠沒有達到合適賣的狀態」。

8月21日，華人置業在公告中表示，將在適時情況下考慮出售持有的中國恆大的股份。根據公告內容顯示，截至7月19日，華人置業共斥資81億港元購買恆大6.55億股股份，占已發行股本約5%。

關於華人置業（00127.HK）在公告中提到要在合適時賣出持有的恆大股票一事，夏海鈞在業績會上也談了自己的看法。

夏海鈞表示，「華人置業說合適的時候套現，要我看恆大的股票遠遠沒有達到合適的狀態。現在大的房地產企業平均PE大概是在8到10倍左右，恆大現在的PE大概在5倍左右，我認為這個價格遠遠沒到合適的水平，華人置業現在應該不捨得賣恆大的股票，未來還會有增長的空間。」

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