美國買房用現金？這6步您一定得門兒清！

美國各州的房屋買賣有各自製定的交易流程，東海岸和西海岸的購房流程和規定亦存在一定程度上的差異，不過絕大多數的交易步驟仍非常相似。下面我們就以西雅圖所在的華盛頓州為例，介紹一下現金買房的基本步驟。

註：西雅圖的現金購房流程相對比較簡單，無需律師介入（東海岸的很多地區需要聘請律師參與），也無需來美，就可以完成交易。其他州的詳細流程可諮詢當地經紀人獲悉。

現金買房六步走

第一步：準備現金和銀行開戶。考慮到國家的外匯管制政策，在買房時需提早準備好你的首付資金，成交後可以按時轉到房屋交易指定的美國銀行。你的銀行賬戶可以是美國銀行, 或者是在香港， 歐洲等其它國家的銀行賬戶。所以買家親自來美國開賬戶或者不來美國開戶都是可行的，關鍵是你的銀行允許你網上大額美元轉帳或出具現金支票。如果您選擇親自來美國開戶，需要準備好購房資金證明（國內銀行中英文版的存款證明），開戶後設法快速匯入足夠資金。

第二步：通過經紀人找到合意房屋後，你需要簽署意向合同，由經紀人遞交賣家。意向合同上面主要有以下幾項內容：

買方的出價 (Offer Price)

簽正式合同時需付的定金 (Cash Deposit)

房屋成交日支付的餘款 (Cash at Closing)

定金返還的退出保護條款，例如房屋檢驗

附屬內容，比如買方希望的交房日期

第三步：買賣雙方達成共識後，賣方會在最終的意向合同上簽字確認價格, 接下來將同時進行以下步驟。

合同雙方簽字後，買家需在一定時間內（48小時）交上合同里寫的誠意定金，並交給中立的公證公司託管，華盛頓州的購房定金最高不超過5%。這個錢以後會算進房屋成交總價，如果談價失敗，定金會由經紀人退還。有些房主還會要求提供買方的付款能力證明。

合同雙方簽字後，建議聯繫房屋檢查師，在賣方同意的日期（通常為5到10天內）做房屋檢查。房屋檢查費用在西雅圖一般在5百元美元左右。檢驗過程需要幾個小時，一般1-3天之後得出報告。專業的經紀人一般都會建議買家做房屋檢查，驗後沒有問題自然最好；驗後有問題，也可有理有據再與賣方協商，或修繕或減價或中止交易。驗屋結果無爭議後，交易最終敲定。

合同雙方簽字後，有兩個公司會聯繫你，一個是公證公司，一個是產權公司，有時合二為一。這兩家公司一般是由賣家經紀人在房子上市前就找好的獨立第三方公司。公證公司主要負責文件簽字，交易費用、稅、產權保險、水暖電氣賬戶的清算；產權公司負責產權調查，出具產權報告和過戶。買家需要審閱產權報告以確保沒有問題。在華盛頓州通常是賣方給買方購買產權保險。

第四步：在以上步驟都沒有問題的情況下，在過戶前兩天或最好前24小時，經紀人帶著買方再次查看房屋。確定自上次看房到現在房屋無大的變化及損壞。

第五步：如果一切順利，在成交日大家辦理過戶手續。在華盛頓州買賣雙方無需見面簽字，對於現金買方，買方簽字的文件無需公證，所以可以不必到場，只需將簽字的文件傳送給公證公司即可。

第六步：成交日，公證公司將公證過的產權過戶文件 Warranty Deed 正式在郡一級政府登記過戶，拿到過戶記錄號。然後買家可以從原屋主手中接過鑰匙成為房屋的新主人，並在一段時間內（視政府的工作速度而定）收到正式房契 (Original Recorded Deed)。

記住這6步，現金買房 So easy！其實更簡單的，是在外居樂上找個靠譜的經濟人，能讓你少操不少心。

現金買房回報率

現金購買的房產的租金回報率的計算公式很簡單，就是出租房屋到手的凈收入除以購房的總價。

租金回報率 = 每年凈房租收入 ÷ 購房總價 × 100%

首先計算購房總價。可以用房屋的標價。整體來說，美國房屋交易最終價格為標價的98%。

每年凈房租收入 = 年租金收入 - 持有房屋費用及出租衍生出來的相關支出

年租金收入就是跟租戶約定的年租金。為了估計一棟房屋的未來的年租金收入，可以將附近社區同等條件的、已出租房屋的租金拿來作比較。例如，我們可以找出周圍同等條件的、已出租的10套房屋，看看這些房屋的年租金收入，就可以大致估算出自己想要投資的房屋的未來的租金收入。

小技巧：外居樂網站通過大數據分析，提供每套房產的租金預估。可以做為參考。當然，你的經紀人也是好幫手。經紀人 了解本地社區，會對房產出租價格有自己的判斷。

房屋相關費用以及出租衍生的相關支出包括以下方面：房產稅、房屋保險、社區費、維修費、空置期的分攤、出租管理費等。

房屋出租有空置時間。在計算每年平均的凈房租收入的時候，應當扣除掉分攤到每年的空置的那段時期的租金。

根據經驗，一般的房屋租賃合同期為一年，到期可續約，實際的平均租賃長度可以估計為2年；平均的空置時間可以估計為一個月；因此，空置期分攤到一年的那一部分就是半個月的房屋租金。通過確定合理的房租價格，你就可以將空置期有效地降下來。

俗話說得好，沒有租不出去的房子，只有租不出去的價格。應當比較周圍的、同等條件的、已出租的房屋的價格，然後找到出現頻率最高的那個價格，再以這個數字，或者是比這個數字稍低一些的價格作為你的參照價格。

房屋快點地租出去，可以縮短空置期。相反，如果你定了過高的房租價格，那麼非常可能少有人來問津，你的房屋將可能空置更長的一段時間。最後，綜合下來算一筆賬，前者的收益要高於後者。

設定合理的房租價格，選擇適合的租戶，對於房屋的出租收益的保障，非常的重要。

點擊展開全文

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！