集體用地上市，會不會是捅破REITs 的最後的窗戶紙？

我預判，中國的REITS將真正出現在集體用地的場景中！

之前，我們看到有不少房地產REITS產品和類REITS，他們都不是真正的REITS，因為他們沒有流通性，也沒有被交易屬性。原因在於，除了稅收制度和物權法的障礙之外，畸形的土地價格在那裡，讓REITS不得不先背負一個大包袱，回報率自然上不去，資產價值的畸形，是現實中最難的突破點！

如果把資產價格拿麵包來比喻，麵粉只是是土地，建材和其他都是屬於佐料，一直說是麵粉比麵包貴，道理就在這裡，這當然和國家過去的土地財政密切相關.。

住在小產權房和集體用房的人，好比是直接吃麥粒的，很多村民都會存點打的糧食在家，自己過日子吃沒問題，有很多吃不起麵包的，也到村裡和村民買點麥粒充饑，雖不違法，但總覺得不如吃麵包體面。很多人吃不起麵包，表面上都怪作坊里的人提高了價格，還說打廣告商場里買麵包的炒作麵包價格，但誰心裡都清楚，根源在哪裡！

另外一個原因，承租人現實中，基本無法對抗產權人變更的影響，所能做的，大都是怎麼減少損失。而流轉土地，由於其性質，基本上土地短期內，不太會變性，不方便進行業主的變更，反而從另外一個角度，那麼反而有利於租約的穩定，其中的最有效的權益，就是租賃收益權了！當租賃收益權能被有效確權，租賃收益得到穩定實現，那麼自然就水到渠成！

今天，當集體用地上市後，沒有了招拍掛，沒有了土地流轉費用，其實變相把土地的成本降下來，真正把租約和租賃的價值體現出來了！當年租金回報率上升到6%時，已經完全達到發行REITS的條件！

作者全靂，房東東自媒體創始人，中國首家公寓培訓機構創辦人，長租公寓投資人，清華大學公寓建築標準編製小組成員，10多年致力於國內外租賃領域研究，成功投資多家品牌公寓和產業鏈上下游。

來源：房東東

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