巨震！樓市隱秘曝光：房價泡沫破滅危險程度前五名城市排名榜

本排名榜的主要理論依據，在於各大城市的居民槓桿率。我們都知道，2015-2016年的中國地產市場暴漲的主要原因，就在於居民借債加槓桿買房。這種情況，就跟2015年的股市暴漲的原因一模一樣，股民借債加槓桿炒股，最終炒出了一場史詩般的股災。所有被純粹的債務吹起來的資產泡沫，就沒有不破滅的道理。而目前地產市場泡沫的規模之大，是股市根本就無法比擬的。接下來，就讓我們看看，中國在房價泡沫破滅危險程度上排名前五的城市，到底是什麼樣的情況吧。

首先，我們要建立起基本的判斷坐標體系。2016年全國住戶貸款/住戶存款的比值為33.37萬億的住戶貸款/60.65萬億的住戶存款=55%。這個55%，算是中國人民的平均槓桿使用率。（注意，在中國，住戶貸款的九成都是房貸。其他消費類貸款，比如信用卡車貸啥的，總額度都非常低。）北京2016年市民的槓桿使用率為14151億（居民貸款款）/29506億（居民存款）=48%，甚至低於全國的均值。這顯示北京火爆的地產市場的購買力來源並非是本地居民加槓桿，而是存在充沛的外來購買力。天津居民的槓桿使用率同樣非常低，僅為4837億/9342億=52%。與北京一樣，天津的地產市場同樣存在充沛的外來購買力支撐。北京與天津，算是外來購買力支撐高房價的城市典型。這種城市依靠純粹的限購限貸政策進行調控是沒用的，必須要在根源上斬斷外來購買力。青島的數據為3387億/5326億=64%。上海的數據同樣不高，僅為16202億/25113億=65%。廣州的地產市場在2016年出現大幅度上漲，樓價漲幅超過3成，然而市民槓桿率也只不過是11178億/14430億=77%。武漢的數據為5166億/6606億=78%；鄭州的數據為4977億/6298億=79%。廣州、武漢和鄭州居民確實在加槓桿，目前的債務水平也已經很高，然而跟下面這5個城市的居民槓桿率比起來，還真是不夠看。

第一名：深圳

深圳2016年底的居民槓桿率達到144%，到2017年2月份已經直奔147%而去。整體來說，深圳居民已經資不抵債，隨時都會破產。當然了，就純粹的槓桿率來說，深圳要低於我們待會要說的第二名廈門。關鍵是深圳的住戶貸款絕對值實在是高得嚇人，2016年底就達到了1.49萬億，佔全國居民33.37萬億總貸款額的比值達到了4.5%。對應深圳2016年底1191萬的常住人口，人均貸款額12.5萬。注意，這筆債是由深圳的全體老幼婦孺一起來背的。拿廣州來對比，11178億的居民總貸款額，對應1404萬的常住人口，人均負債僅8萬。這種貸款額度無疑達到了深圳的極限，因此，到現在這一刻，深圳的樓市已經根本找不到新的購買力。深圳這個居民債務的炸彈要是在半年內不爆，那就沒有天理可言了。

深圳樓市以二手房為主。2016年新房成交量較2015年萎縮了39%，這或許還能歸結為行政管制；但二手房成交量較2015年依然足足萎縮了23%，這對深圳市場來說才是最可怕的。2017年深圳地產市場繼續萎縮，萎縮幅度極為驚人。1-2月的一手房合計成交量只有可憐的2456套，我就不跟2016年全年月均3370套成交量比了，純粹對比2016年同期1.1萬套的成交量，萎縮幅度達到了77%。算了，就把這事歸因於所謂的行政管制好了。關鍵的是二手房方面，萎縮幅度更是超出想像。1-2月深圳的二手房合計成交量僅4893套，對比2016年同期2.5萬套的成交量，萎縮幅度高達81%。（2016年深圳二手房月均成交量8687套，也可供參考。）當然了，深圳驚恐不已的各界人士都宣稱這是由於季節和過年因素。嗯，對的。畢竟這是深圳的小清新有史以來第一次過年嘛。2016年他們就沒過年嘛。老蠻我對此表示理解。呵呵。再嘲笑一下。到了3月份，深圳各界人士紛紛表示，市場已經恢復了元氣，深圳樓市暴漲在即。看看數據，截至3月12日，一手房成交量379套，二手房1366套。呵呵。就按這種成交規模，3月份一手房成交量撐死了也就是1200套，這繼續是個死局。二手房算到頂也就是4千套出頭，跟2016年的月均8千套相比？呵呵。房價同樣出現了明顯下跌，自2016年4月的峰值之後，已經累計下跌了25%。呵呵呵，再這麼萎縮下去，深圳那幫專職炒房的職業炒樓黨，在根本無法償還負債的時候，要怎麼拋售手上那些根本賣不出去的房子呢？

2、廈門

廈門房地產市場自2015年後，變成了純粹的炒房型市場。二手房成交規模與一手房的比值，在2014年僅53%，到2016年已經變成了181%，二手房成交規模顯著超越了一手房。僅僅兩年時間，廈門市民就從質樸的自住客變成了純粹的炒房黨。當然了，支撐起這種炒樓市場的，同樣是廈門市民自己借債加槓桿，跟廈門的地產商整天吹噓的，所謂「廈門樓市對全國的文藝青年具有不可抗拒的吸引力」沒有一毛錢的關係。

2016年廈門的居民槓桿率，以163%的驚人數據高居全國所有城市之首！這種數據真是匪夷所思。393萬的廈門常住人口，人均負債9.3萬。關鍵是，廈門的經濟體量非常小。2016年GDP規模僅3784億，這種微小的經濟規模，僅相當於珠三角的弱四線城市中山市（2016年GDP為3202億，常住人口規模321萬）。廈門以一個四線城市的經濟體量，純粹依靠市民的瘋狂債務槓桿，撐起了跟一線城市相媲美的房價。2016年年底廈門全市均價超過3萬，島內的房價超過4.5萬。這種房價真是令房價過萬都困難的弱四線城市們望塵莫及。到現在這一刻，廈門樓市同樣無法再找到新的購買力，陷入了徹底的萎縮。

2017年1月和2月，廈門一手住宅成交面積規模都只有7萬平米，與2016年月均25萬平米的成交規模相比，已經衰弱得不成模樣。與2016年1-2月廈門一手房合計成交面積26萬平米相比，也下滑了46%。這種一手市場的劇烈衰弱，還能勉強歸結為政府管制的原因。然而2017年頭兩個月的二手房成交數據同樣很難看，1月份25萬平米，2月份22萬平米。相比2016年的月均46萬平米的二手房成交規模，這同樣不堪入目，與2016年1-2月合計64萬平米的二手房成交規模相比，也下滑了27%。廈門市場當然已經無法再撐過2017年，也就是半年之內，廈門新興的炒樓黨，將會跟深圳的炒樓黨一起陷入絕望。

3、合肥

合肥本來是老蠻我非常看好的城市，2016年初，老蠻我對合肥做出了非常高的評價。那個時候的合肥整體上還算過得去，雖然它屬於典型的固定資產投資依賴型城市，固投額長年超過GDP，然而它的政府非常重視實業，在它的固定資產投資中，工業投資長年壓倒地產投資，佔據壓倒性的優勢地位。即便是2016年合肥房地產市場爆髮式的增長，它依然保持住了工業投資的絕對優勢地位，當年度工業投資2195億，超過房地產開發投資1353億足足62%。所以合肥逐步的從無到有，建立起了相對完備的裝備產業、家用電器產業和平板顯示產業。這種產業發展成績真是令人印象深刻。我們必須知道，合肥的經濟體量其實並不大，2016年的GDP僅6274億，常住人口約786萬，這種經濟體量低於珠三角的弱二線城市東莞（2016年的GDP為6786億，常住人口825萬）。合肥大概算是一個比較強的三線城市，要踏入二線，還需要這個城市繼續厚積薄發，繼續積累財富，發展產業。它前面的路還很長，還需要繼續努力。

然而這個在官方層面高度重視實業的三線城市沒有壓制住市民的炒樓熱情。2016年合肥房價漲幅超過50%。它的一手房成交量在合肥政府的打壓下，出現了15%的下滑，然而合肥的本地炒家們轉身去炒二手房，於是二手房成交量暴漲，並在歷史上首次超越一手房成交量。並且，我們必須關注的是，合肥目前出現的所謂「一二手倒掛」現象。在成交價格上，合肥的二手房價普遍超過一手房，老城區的二手房價格普遍超過一手房2000塊錢以上，新城區也普遍高出1000塊錢。我們必須注意到是，這種一二手倒掛的現象在整個長江中下游區域非常普遍，甚至是一種歷史傳統。長三角的炒樓客們也很習慣這種奇特的遊戲規則，南京、杭州，近年來一二手倒掛的現象屢見不鮮。2016年下半年，南京主城區二手房的價格能普遍超出一手房5000塊錢，炒家們還紛紛公然宣稱，一二手沒有倒掛的區域甚至都不值得炒。

同樣，對於合肥的炒家來說，在居民的槓桿率達到122%之後，還真沒辦法繼續把這場炒樓的遊戲維持下去。於是自2016年10月之後，合肥樓市的成交量就呈現萎縮態勢，到今年之後萎縮更加萎縮，1-2月的一手房成交規模同比去年同期萎縮了3成，二手房的成交規模更是萎縮了5成以上。價格上雖然沒有出現明顯變化，只是微跌了5%左右，然而按這個趨勢下去，暴跌就在眼前，已經無從遏制。

4、南京

南京以107%的居民槓桿率位列全國城市地產泡沫破滅危險度的第四位。2015年的南京還曾經算是一個重視實業的普通二線城市，當年度2072億的工業投資顯著超過1429億的房地產投資。在2016年初，老蠻我的嫡傳弟子「姜鐵蕭齊」曾經在南京篇《金陵王氣黯然收》一文中對南京提出了一個深入本質的詰問：「支撐起這個城市經濟的， 其實是外商投資製造業，在外商投資的撤離潮之下，南京如何保持實體經濟的發展？」然而到2016年，這個城市算是從官方到民間，一起放棄了實業，當年度工業投資暴跌了15%，而房地產開發投資暴增29%，1742億的工業投資規模終於落後於1845億的房地產投資。在這種情況下，這個城市的經濟基本上淪喪在即。

跟我們之前提過的廈門和合肥市場一樣，南京的房地產市場同樣經歷了從自住為主到炒樓為主的轉變過程。2014年的時候南京一手房市場規模顯著超過二手房，到2016年，南京的炒家們就把二手房成交規模炒得超過了一手房，並且炒出了全國範圍內最慘烈的「一二手倒掛」現象，市中心區域能普遍發生二手房價超出一手房價5000塊的事情，老蠻我要不是親眼所見，那真是無論如何都沒法相信的。

當然了，到2016年底，6534億的居民貸款，由827萬南京常住居民分擔，人均8萬塊錢。繼續往下加槓桿的空間，也實在是大不到哪裡去了。所以，跟上面的三個城市一樣，南京的地產市場開始進入萎縮狀態，2017年1-2月一手房成交量萎縮了6成，二手房萎縮了3成。價格上目前還勉強維持著平穩，然而「量在價先」的經濟規律始終都會起作用。南京的市場必定會下跌。指望一個純粹的槓桿市能持續的維持下去？能將目前這個奇特的「一二手倒掛」的現象維持下去？真是豈有此理！

5、蘇州

我們首先從蘇州的房地產市場說起。很明顯，蘇州市場的爆發始於2015年。這一年它的一手房市場銷量大增53%，二手房銷量更是劇增了87%，當年度房價漲幅約20%。與絕大多數城市一樣，支撐起蘇州地產市場的，當然也是蘇州市民自己借債加槓桿。這一年蘇州居民的槓桿率提高到了73%，較2014年提升了9個百分點。到了2016年，蘇州房價繼續猛烈上漲，漲幅普遍超過五成。當然了，推動價格上漲的主要因素，依然是蘇州市民自己借債加槓桿。2016年，蘇州市民新增了2056億的債務，居民槓桿率提升到了94%，眼看就要突破100%了。人均負債7萬塊錢，雖然低於前面的大多數城市，但這大概也到了居民的負債極限。因此蘇州的房地產成交規模不再增長，在數據上，2016年一手房的成交量劇烈萎縮，成交面積下降了足足30%，而二手房成交量也只剩下5%的增幅。

從2016年底開始，蘇州的二手房市場呈現出更加清晰的萎縮跡象。2016年11月份，蘇州的二手房成交規模還有62萬平米，相對於全年724萬平米的成交規模（月均60萬平米）來說，這種成交規模還算不錯。然而到12月份，已經下降到48萬平米。2017年1月份27萬平米。2月份有所恢復，但是也只不過是37萬平米，較2016年的月均60萬平米來說，還真是慘淡。

另外，蘇州經濟，當然是有著典型的外商投資依賴症，現在外商投資在急劇減少，蘇州經濟從根本上就喪失了增長性，居民的收入也談不上什麼還能有像樣的增長。蘇州的地產市場泡沫程度其實較前面四個城市要輕。市民的槓桿率相比起來還沒過100%，二手房的成交規模也還沒超越一手房，顯示市民的炒房頻率也不算高，但是它在產業經濟層面本身所面臨的問題最嚴重，它承受房價泡沫破滅的能力當然也最低。呵呵，這種在根子上已經破敗了的城市，再加上房價暴跌市民普遍破產的衝擊，那種酸爽，那種激蕩，還真是令人很期待呢。

相信不少關注樓市的朋友也有不少做投資的股票的!其實買房也和買股一樣，在此鑒紂通過運用中線主力控盤戰法，精準捕捉漲停大牛股，如果你在股市沒賺到錢，絕對是因為你沒有一套好的方法。其實只要有了好方法，在股市賺錢是件很輕鬆的事!我花了10年的時間，總結了一套篩選漲停股的方法，我稱之為《一分鐘核心選股法》，精準率最高達95%以上，讀者可以到微信上來全部無償領走，相信我的實力!而且不收任何費用!我是已是資深的實戰派投資者，我入市這些年以來，同樣經歷過大量虧損帶來的慘痛代價，從曾經的"熊市被套，牛市踏空"，再到現在的"牛市大賺，熊市穩賺"，成為了還算得上成功的職業投資者。幾年來積累的實戰方法和無數經驗，願在此和大家一起分享，一起步入財富之途!

點擊展開全文

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！