純粹，想說愛你不容易！

最近，為了樓市的長效機制，政府推出了不少過去從未見過的供地類型，無論是限價住宅、共有產權、租賃住房都明確的指向一個意圖：房子是用來住的。

但僅就「住」而言，也是分層次的，夠住和優住是兩碼事，剛需住和改善住要求顯然是不一樣的。雖然不能要求所有人、所有家庭都擠在商品房一條路上，但房子作為一項頗為重要的資產，很多人還是希望買起來「簡單」一點，價值預期「明確」一點，產品「純粹」一點。

樓市在發生深刻地變革，但人們面對不可預知的未來，總希望最求確定性和安全感，這就是為什麼最近諮詢『地產營銷人』買房的朋友又多起來的原因，畢竟當下就是最好出手時機。

不過，想追求「純粹」，即使在這個樓市調整周期也不是太容易的事。

需要面對的事實是，北京的新房市場已逐步被二手房所取代，而未來的有效供地又多是滿載附加條件的特殊用地，留給購房者能自由挑選的項目非常有限。在這其中，佔據資源相對最多的別墅產品就更加稀少和金貴。

僅就「純粹」而言，如今絕大部分別墅項目也是混合業態居多，這是之前為了平衡土地控規指標，拉高拍低的結果。

一個社區充斥著從高層，到洋房、到疊拼等不同種類的物業形態，叫低密社區勉強可以，但是硬叫別墅社區恐怕就有點濫竽充數的意味。

不僅如此，市場上對「純粹」確實存在概念的混淆，購房者需要擦亮眼睛分辨之外，還要取得對地段和預算的認同，幾個維度疊加能不能找到滿意的產品，非要下一番功夫不可。

下面，『地產營銷人』就這個話題，談談感受。

1、很多純粹具有迷惑性

拋開規劃層面，即使在產品形態上，你認為的純粹，也未必真純粹。

就拿別墅來說，我們過去所說的疊拼產品就是上下兩疊，一般四層半，但現在連建委網簽認定的疊拼都擴展到了六層，分上中下三疊，這種在過去被認定為複式洋房的產品形態如今也加入到疊拼的隊伍中來。

獨棟也是一樣的問題，把聯排稍稍拉開一點縫隙，連人都穿不過去，也變相被包裝成獨棟推向了市場。

物業類型的定義越來越寬泛和包容，失去純粹性的同時，也讓購房者失去了辨識度。

去國外看看就知道，真正的別墅絕大部分都是地上兩層，地下一層，而我們在市場上看到的則是地上地下加總共五層的設計。如果站在下沉庭院抬頭仰望，簡直就是一座高聳的窄條洋樓。每層面積不大，但縱向分割的很細碎，不知這種跑上跑下的別墅住起來是否真得很舒服？

所以說，純粹不僅指社區，對產品形制也是有要求的。

就別墅而言，回歸它最合理的形態，別被專有名詞迷惑，拿放大鏡去挑選更高「純度」的樓盤是必要的。

2、純粹與地段不宜兼得

還是拿別墅來說，更高形制的類型正在遠離城區。

就今年前七個月的別墅供應來看，以別墅項目相對集中的五六環之間和六環外來統計，疊拼別墅都佔據了絕對比例。

以供應套數為準，五六環之間的疊拼佔到別墅市場60%以上的比重；而六環外的疊拼佔比也超過了55%。

因為地價的高企，總價的衡量，大部分項目更謹慎地把面積和形制降了下來，用別墅中的初級產品去爭取市場份額。

當然，用地指標也決定了低容積率不可再現獨棟、聯排這樣的產品，所以想買「純粹」的難度會越來越大。

另外從環線比較看，六環外獨棟、聯排的別墅供應套數是五六環之間的兩倍之多，也就是說購房者想追求純粹一點的別墅形態，必須要適應六環外的較遠距離。

所以，一旦把地段要素加進來考慮，要「純粹」付出的代價也不小。

3、純粹與總價步調一致

從總價角度說，追求「純粹」要付出的成本讓人難以企及。

還是以別墅市場為例，拋開疊拼不考慮，即使執著於五六環之間相對合適的區位，形制純粹的獨棟別墅基本都是5000萬起步，甚至過一億、兩億也不要覺得奇怪。

聯排別墅有很多以合院形式規劃，像前面提到的地上地下共五層的比較普遍，總價在今年也都晉陞至3500萬以上。

有時候只看花園面積也能分辨出來，100㎡的花園是黃金分割線，超過這個面積的別墅基本沒有低於3000萬的，而如果沒有足夠的花園面積，別墅的純粹性就更要打折扣了。

站在別墅置業者的立場，總希望能一箭三雕，既要純粹形制，又要地段並希望控制總價，這樣的置業標的尤其難以找尋。

如果非要『地產營銷人』指出一個合適的項目，可能棠頌別墅?璟廬是最佳選項。

棠頌別墅?璟廬是由首開住總開發，是去年大熱的棠頌別墅的姊妹篇，今年創新登場。棠頌別墅?璟廬相隔棠頌別墅不遠，同樣靠近東南五環，與亦庄南海子公園相鄰。

確切的說，棠頌別墅?璟廬並不是準確意義上的五六環之間的區位，而是更接近於五環邊的城市別墅項目。

從北京地圖便可以看出，同樣五六環間距，其實不同方位差距還是蠻大的。

東南五六環之間的距離遠小於東部和北部，由此在獲得極大交通便利的同時，也距離市區更近了一些。

當然，最關鍵的還是別墅的形制，棠頌別墅?璟廬同比當下同類型的項目其「純粹」性體現的更加明顯。

首先，棠頌別墅?璟廬的容積率僅有0.47，是南城堪稱唯一的純粹合院產品，該指標甚至在整個北京別墅市場都非常罕見。

由此設計出來的產品其舒適度便大幅提高，表現在建築上，地上兩層，地下兩層，屬市場極為稀缺的地上僅有兩層的合院別墅，在戶型平面上和緩舒展，動線流暢，營造出更好的社區低密氛圍，在獲得更多採光的同時，也還原了別墅最本質的形態。

同為「雙層」別墅，無論區域內還是中央別墅區的項目，其總價皆在4000萬一線，棠頌別墅?璟廬卻能夠以2000萬左右的總價拿下，可見其性價比優勢。

同時，項目產品大面寬短進深，多角度融合於庭院，最大限度接收光線與景觀，且居室為全南向全套房，主卧全明通透。

棠頌別墅?璟廬的最大特色在於地下空間的營造。

與大多數別墅把地下當做地下來設計不同，璟廬則把地下一層做出了地上的感覺，地下二層做出了地下一層的味道，這種空間效果完全拜賜於精妙的採光井的布置。

璟廬出人意料的設計了四個採光井，1號採光井位於花園，跨度2米8，貫穿到地下二層；2號採光井在院子一側，通地下一層；3號採光井，位於客廳後側，從一層到地下一層；4號採光井位於樓梯間，從房頂到地下二層。

地下空間挑高7.8米，幾乎為北京別墅市場之最，空間闊綽而震撼。

廚房、餐廳、活動功能空間放在地下一層，既保留了平層交流空間，並且與樓上的客廳，地下的多功能區都有一個特別舒服的溝通距離。家庭成員可以在各自區域做自己的事，不影響隨時互動，無形當中會讓家人感受到更多的共處時間。

地下設計地上化，大開間格局，空間舒展又靈活多變，讓棠頌別墅?璟廬產品特質十分鮮明，差異化賣點極其突出。

另外值得一提的是，璟廬每棟別墅擁有80—130平米的超大庭院，完全滿足全家人共享的私家花園。以院子面積對比房子單層面積，市場上也只有璟廬的院子可以實現超出。

讓2000萬量級產品擁有4000萬量級產品的院子面積，是打動別墅客戶的殺手鐧。

未來，『地產營銷人』預判「純粹」或將消逝於北京樓市，或將以巨高的價格把買家拒之於門外。

在這有限的市場空檔中，在這極少數的項目中，只有付出行動才是最明智的。

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