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規範住房租賃政府應把功夫放在租賃市場培育上

8月1日,河南省住建廳《關於進一步推進鄭州市住房租賃試點工作的意見》公布,其中提到「發揮國有企業引領作用」,「加強人才公寓建設」,以及「保障租購同權」等具體意見。此外,同時公布的《住房租賃合同示範文本》中明確提到「租賃期間,出租人不得單方面上調房屋租金」等租客保護條款。(8月4日每日經濟新聞)

最近一段時間,住房租賃市場的相關規定層出不窮,先是上個月,廣州、上海兩市推出「租售同權」新政引起熱議,有些人認為這個規定為租房客帶來了春天,有的人則認為這將會進一步助推學區房的租金和售價繼續攀升,當然,現在還只是停留在爭論的層面,因為目前試點城市的成績還不可見,但租房市場的變化卻依然引起了大家的關注和討論。

河南省住建廳這回又在租售同權的基礎上進一步加碼,公布了官方的《住房租賃合同示範文本》,而且明確指出「租賃期間,出租人不得單方面上調房屋租金」的條款,乍一看,的確是讓人振奮,因為官方版本的租賃合同文本必然帶著權威和可信,而且在具體規定上又直指租戶們在租房時的痛點——房東隨意漲房租,這真的是一個利民的大好事,但其實仔細想一想,在每個租房者通過正規中介租到房子的合同文本中,不都有這麼一條規定嘛。但再多的規定其實最終也沒能阻止住房東隨意漲價的決心,因為在住房租賃市場供小於求的情況下,無論發多少禁令和規定,只要有人以更高的價格租房,房東的違約行為其實是很容易發生的。一方面是因為單純的個人違約不構成違法犯罪,個人作為責任實體很難一一追究責任,另一方面如果真的落實責任追求,必然就得動用執法力量,那麼執法成本高企,也是政府相關部門所不能承受的。

在河南省住建廳出台的四項要求中,包括了「加快建設政府住房租賃業務管理和服務平台,發揮國有企業引領作用,保障租購同權,加強人才公寓建設。」等四條建議,對於後兩條,大家普遍認為很有必要,但是對於前兩條,可能還有值得商榷的地方。

住房租賃作為一項古老的商業形態,其實本質上和其他商業活動一樣,都是靠市場的充分競爭和優勢劣汰來發展的,但是在當前房價漲幅波動較大、房租也水漲船高的形勢面前,住房租賃市場也和二手房市場一樣,被政府用行政手段強制「管」起來,這裡面當然有穩定住房租賃市場、破解高房價熱點城市群眾住房難的考量,但是行政手段的運用還是要講究適時和適度,住房租賃市場其實只要管好住房租賃的經營主體,就基本能遏制住住房租賃市場上的一些非正常現象。

因此,政府相關部門與其在制定租房細則上摳細節,不如用心培育一個成熟的住房租賃市場,比如培育和發展充分自由競爭的住房租賃企業,政府部門不參與住房租賃企業尤其是國企背景的住房租賃企業的籌建,而是依託當地成熟的租賃企業,規範企業經營行為,加強監管力度,用市場充分競爭的手段優勝劣汰,讓有管理水平獲得市場認可的住房租賃企業來經營住房租賃。

這其實和住房建設市場一樣,大家之所以認可萬科的房子和物業,還是因為萬科在發展的過程中注重了品牌口碑效應,如果地方政府在住房租賃市場上也注重培育這樣的本土口碑企業,也一定能在住房租賃市場上起到「四兩撥千斤」的管理效果。

在租售同權這樣的大是大非的問題上需要政府定調門,這無可厚非,但在具體的一些管理措施上,政府部門沒有必要當管家婆,事事親為,更不必要親自辦企業,來經營住房租賃市場,大市場小政府不是說說,而是簡政放權後的具有高度管理藝術和管理智慧的總結和提煉,在這方面,地方政府還有更大空間可為。(王庭)

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