除了58和鏈家，還可以選擇什麼平台？

這裡是36氪新欄目早期觀察室，在這裡，我們希望和你一起遇見夠好玩、夠酷、夠有料、夠精緻的早期項目。租房難，除了租房市場上佔據頭兩名58和鏈家，還哪些租房住宿服務平台值得關注?本期早期觀察室，我們為大家介紹4個住宿服務平台。

想知道新新互聯網人在穿什麼、吃什麼、聊什麼、買什麼？歡迎來到早期觀察室，做最潮的早期觀察家。本周我們為大家介紹4個住宿服務平台。

早期觀察家| 氪小三

互聯網租房並不完全是個資本壁壘的生意，58和鏈家佔據頭兩名，但賽道內擁有房源資源的競爭者依然享有一定優勢。而房市政策的變化，也繼續刺激著租房市場。

據36氪6月發布的《我們做了一份互聯網租房市場報告，或許也是乾貨版畢業季租房避坑指南》深度報道分析：

鏈家的《租賃崛起》報告顯示，未來中國將有3億租賃人口，租房市場規模達5萬億元。隨著結婚年齡和購房年齡的推遲，更多人停留在租賃市場；同時在高房價下，租金和月供剪刀差逐漸擴大，租房需求勢必呈現上行趨勢。3億人要租房，可租房並不是一件簡單的事。

租客怎麼找房？首選可能是58，再就是鏈家等中介。但眾所周知，58夾雜著虛假信息，而鏈家雖在二手房交易上行業領先，但租賃只是其附屬業務，做租房是為了拉近與業主之間的關係，用租賃業務鎖定房源，因而鏈家平台上房源也同樣不全。

以自如、魔方為代表的品牌公寓為租客提供了另一種選擇。這類公寓房源信息真實，質量相對較高，沒有中介費，租後服務也有保障，深得一部分用戶好評。但目前公寓在租賃市場所佔份額不到3%，數量太少，難以滿足租客需求。而且每家都是自營，租客得下載多少個App才能一覽所有公寓房源？

除此之外，可能就是去豆瓣、閑魚以及其他小眾網站碰碰運氣了。找房之難，可見一斑。

那麼，目前有哪些「幫你找到住哪兒」的早期項目值得關注？本周，氪小三作為早期觀察家，就為大家介紹四個住宿服務平台。

全網「比價搜索」，篩選真實房源

早期項目：嗨住

以解決房源真實性、時效性為出發點構建租房平台，運用小B2C模式，通過職業二房東來保障房源。

36氪觀察

市場：對比歐美、日本成熟的房屋租賃市場，已存在專門以租賃為標準建造的房屋，未來房源標準化也將成為國內的發展趨勢，截止目前，品牌公寓在全國市場滲透率在2%左右，中小型公寓品牌以千計。未來職業房東和租房機構將持續崛起，C端房源正逐漸向B端轉移，這些B端體量有限又分散，在供大於求的租賃時代，平台的價值將會凸顯，即最終會有一個大平台來承載這個B2C形態。

只是這個「大平台」，能有創業公司的機會嗎？大浪淘沙之後，租房領域的小公司幾乎陣亡，以鏈家、58為首的巨頭優勢明顯，有錢有流量亦有完整的生態鏈。不過福兮禍所依，也有分析認為，58雖然對房產市場很重視，但同樣存在大公司的利益掣肘，要想做好租房，58得先邁過虛假信息那道坎，目前來看自我凈化的力度仍然不夠；而鏈家的重心在房產交易，此前丁丁租房沒能讓鏈家的中介模式煥然一新，未來也難有決心再燒十幾個億來自我顛覆。

租房市場將在未來幾年將有巨大發展，如今定論格局還尚早。從宏觀政策角度來看，這個月在廣州出台《租售同權》之後，住建部又出台了《九部委要求大中城市加快發展住房租賃市場，首批試點12城市》，目前很多城市在開發商拍地的時候要求最少持有15%的土地用來自持租賃。中國前100名的開發商至少有三成已經成立了獨立的公司或者事業部大力發展租賃生意，國家要用租賃市場緩解炒房的決心巨大，住房在逐漸回歸居住屬性，人們的習慣也可能就此改變，越來越多人用租房替代買房。

整租與合租聯動，未來還可能存在長租反切短租的可能，事實上這種跨界經在上演——Airbnb、途家、小豬短租上線了中長租功能，日前獲得華住、IDG聯合注資的城家也涉足了民宿房源，可見租房領域的延展性。

服務：在租房市場，合租和整租比例三七開，整租房大多掌握在傳統中介手上，後者既有傳遞信息的價值，有時候也能起到提供服務的功能。嗨住會從全網抓取中介房源信息，通過技術進行房源間的交叉比對，將相同房源合併到一起，不同房租、中介費都一一羅列出來，用戶在APP上搜尋到同一套房源，既能看到中原地產、鏈家、我愛我家的中介來源，或許也能看到房東本人發布的信息。經此公開透明的比較形式，用戶找房更加便利直觀，房源出租效率也更加迅速。

房源：截至目前，嗨住已開通了五個城市，覆蓋了數百萬套房源，其中20萬套房實時可租。通過上線「比價搜索」，過濾虛假信息。

體驗渠道：嗨住App

打破住宿的邊界，長短租結合實現「靈活住」

早期項目：城家公寓

在非標準住宿領域，集中分散結合，線上線下結合，長短租結合。

36氪觀察

市場：城市裡存在著大量「靈活住」的需求。首先在時間上，存在著幾天和長住之間暫住的住宿狀態。比如10天深度游，但住酒店不方便洗衣；出差一個月，卻很想做一頓飯；畢業了在大城市找工作，想要有一個性價比高又隨時可以換的居所。這是一種介於Night（過夜）和Live（生活）之間的需求，稱之為「Stay」。

空間上，城家公寓CEO認為，合租是一種過渡的生活狀態，在條件允許的情況下，人們還是會選擇一個獨居獨立、自由有品質的生活。這是消費升級的趨勢，也是未來年輕人非常重要的住宿需求。

要滿足這些人群的「靈活住」需求，就必須要打破住宿的邊界：時長、產品和管理的邊界。消費升級下，住宿的形式和功能比以往任何時候都要細分，也更強調個性化的住宿體驗。集中和分散、長租和短租，越往後發展，這些界限或許就不那麼重要了。此外，還有管理邊界的轉型。現在酒店還是大工業時代的管理模式，流水線作業，中心化管理；而未來更多的應該是利用共享經濟提供碎片化的服務。

打破時長邊界：進入城家公寓APP，用戶可以選擇短租或長住（一個月以上）。無論住幾天，平台有多種產品覆蓋各種場景下的住宿需要，用戶自由選擇入住時間，隨時住，隨時離開。

打破產品邊界：長租產品就是集中式公寓，一個月起住，支持月付。該產品又分為兩個層次，一是標準版產品，為年輕人提供就近上班、高性價比的獨立住宿空間；二是主打服務概念的品質化住宿空間，用戶既能夠享受酒店化的服務品質，又能體驗個性化的住宿空間。

短租產品有三類，一是酒店長包房，為華住集團旗下酒店，滿足用戶7-30天的住宿需要；二是民宿客棧，為1-30天的周末游、短途游精選當地特色房源；三是城市短租，適用於求學、就醫、出差等場景，住宿時長在1-30天內。

城市短租的產品涵蓋在長租公寓里，這也是城家長短租結合的重要體現。相比酒店，公寓短租的價格更便宜，入住靈活，有做飯、洗衣、社交等自由生活空間，還配有管家式服務。

打破管理邊界：為了真正實現「靈活住」，城家自主研發了國內首個長短租結合的CAS系統。無論住多久，房態可實時共享，系統可實現自動智能排房，保證空置率降為最低；同時，可根據入住、退房情況，提前調度布草人員，保證客房及時準備就緒；智能門鎖系統實現「去前台化」管理。

而在銷售端，無論長租還是短租，均可一鍵簽約和下單支付，保證到店有房；通過實時數據監控，還可實現全渠道的提前預售。未來還將不斷疊加智能化功能，包括根據供需預測智能匹配長短租佔比，通過大數據監控實現動態定價，實現公寓管理上的全面移動化等。

房源數量：目前城家公寓已在全國布局了50家物業，共5000多間房，累計服務了4萬多住戶，預計今年年底將拓展至100家物業，房源數達10000間。

體驗渠道：城家公寓APP。

為剛畢業青年提供長租公寓

早期項目：優客逸家

為支付能力有限的青年提供俄二線城市的分散式長租公寓。

36氪觀察

市場：2015年國務院一紙發文，把公寓定性為生活性服務業，宣布將在稅收、融資等方面給予政策支持。政策紅利、消費升級、資本追捧，近幾年湧入長租公寓的品牌在一二線城市落地開花。

長租公寓又分集中式公寓、分散式公寓。分散式公寓有：鏈家旗下獨立出的自如、青客公寓、垂直女性市場的包租婆等；集中式公寓有：第一隻獨角獸魔方公寓、估值 2 億美金的 YOU+、領鷹、自如寓等。此外，三大連鎖酒店集團也分別孵化了各自的長租品牌：逗號（如家）、窩趣（鉑濤）、城家（華住）。

目前各家公寓在租賃市場所佔的份額仍非常小。分散式里規模最大的自如也才30萬間，其餘頭部玩家也就幾萬間房，長租公寓的發展仍在早期。劉翔判斷，未來國內市場上至少會有3-5家能達到上百萬間規模。

與集中式公寓不同，分散式公寓有分散非標等特點。集中式公寓的競爭核心其實在於資源，分散式公寓的運營則更為複雜。每個房東的訴求和風險偏好不同，對應的房源定價、合作策略也不同；物理距離帶來的管理成本、不同時間不同地點的資源調配，對公寓碎片化響應的能力要求很高。

在宏觀上還有跨行業、跨地域、跨周期等特點。這是一個很長的鏈條，收房租房是房產，設計生產是裝修，保潔水電是物業，系統開發是IT，租房分期、房東保理是金融，還涉及到智能硬體的研發。

房源渠道：「優客逸家」跟業主網上建立聯繫、社區地推活動，中介介紹，物業直接合作等，但不包括二房東。目前「優客逸家」主要覆蓋的是二線城市，包括成都、武漢、杭州，北京也有房源，以分散式為主，至今累計管理房間數超過3萬間。

服務：基礎業務就是租金差或管理服務費，之後所有廣告、金融消費、生活消費等延展都算入增值服務。目前「優客逸家」仍以基礎業務為主。劉翔表示，公寓與房東和租客是強關聯的，在建立彼此的信任之後，在合適的場景下很容易實現增值業務的轉換。

增值服務中，金融是一個重要的方向。對租客，可以提供租房分期；對房東來說，如果有資金需求，比如想要按年收款，也可以引入第三方金融機構提供保理產品。

目標用戶：畢業後1-3年的青年，支付能力有限。公寓產品線里合租佔到90%，杭州單間價格較高，1000-1500元之間，成都單間基本在800元左右。

根據需求智能匹配三觀一致的住友

早期項目：同住拼房

為單人出行的用戶提供酒店標準間拼房的共享平台。

36氪觀察

市場：據統計，2016年全中國酒店數量超過25萬間，房間數量達到1400萬以上，每天入住量超過700萬間，其中單人入住的用戶佔到很大一部分比例。單人入住酒店，對用戶來說住宿成本高昂，且枯燥乏味；對酒店來說，空置率高，模式固化難以滿足年輕用戶的個性化需求。

服務：用戶通過「同住拼房」實名認證，芝麻信用授權之後便可在平台上發布拼房信息。除了提交需求外，用戶還需給自己貼上愛好標籤，如食物、音樂、電影等，系統將根據住宿需求和愛好標籤智能推薦拼房用戶。在系統推薦的拼友中，用戶可參考歷史評價選擇喜歡的人加入列表，雙方都在對方的心儀列表後，便可進行充分溝通完成匹配。拼房下單後，由平台做擔保交易。

安全保障：首先「同住拼房」，只能同性拼房；其次，通過平台本身的評價系統，讓拼房用戶互相評價和貼標籤，可以看到拼友的歷史行為；而且「同住拼房」接入了芝麻信用的「信用+聯盟」，將通過芝麻信用取得用戶的實名認證以及芝麻信用分授權。全國已經有超過2000萬人使用過芝麻信用的免押服務，通過芝麻信用，平台提升了用戶門檻，比如600分以上才能發布需求；用戶在同住拼房所有的失信行為都將直接反饋到芝麻信用。

社交連接：通過加入有效的社交因素，讓酒店的床位成為媒介，滿足人們在出行場景下的社交需求。「同住拼房」將成為一個出行地活動的入口，如睡前分享、馬拉松、主題峰會等。吳旭陽表示，平台的2.0版本將嘗試床位拍賣模式，對於特殊身份的用戶可以開通床位拍賣功能，比如行業大咖，意見領袖，投資人等，把床位變成結識人脈的工具。

商業模式：「同住拼房」作為平台方抽取傭金；同時在資源端會對接一些高性價比的3-5星酒店，為其分銷房間，獲取酒店佣金收益。當用戶到一定量級之後，平台還會根據用戶地理位置切入大交通或者周邊游預定。

目標人群：22-28歲之間的窮游者、大學生、初入職場的年輕人，以及職場白領。

體驗渠道：今年7月初，「同住拼房」已經上線了試運營產品，1.0版本發布了服務號+小程序版本。

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