北京樓市宣布重磅消息！央行也釋放出幾大重要信號……

這個特殊的時代，樓市消息傳送頻率，快到讓你來不及喘息！

剛剛，從北京住建委就傳來重磅消息，樓市又發生了件大事。

01

北京樓市重磅消息襲來

據北京晚報透露，在9月8日下午市住建委政務開放日上，市住保辦主任鄒勁松透露了一個重磅消息：

截止到目前自住房方面，截至目前，本市已累計入市自住房項目93個、8.5萬套房源，銷售了63個、6.2萬套房源。

北京預備將已經入市但尚未銷售的2.3萬套自住房和未來的20萬套自住房都將轉為共有產權住房，按照共有產權的政策進行規範和管理。

話雖短，信息量卻很大。

02

共有產權住房從探索走向落實

還記得的上個月北京住建委公布的那份關於「共有產權」徵求意見稿嗎？

8月3日晚上，北京公布「樓市新政」——《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則》公開徵集意見。

所謂「共有產權」就是說，你可以跟政府「股份制買房」，佔據一定「股份」。將來賣的時候，按照「股份」分享收益。

舉個例子，如果市場上一套均價5萬/平米的房子，現在你只需要以均價60%~70%（比例尚未確定）均價拿下這套房子，剩下的30%~40%則由政府承擔，你可以完全享受房子的使用權，但在規定持有年限後，你若轉讓，到手的錢也得按照這個比例與政府來分。當然，你也可以在資金寬裕以後，將政府手中持有的股份再買回來，變成完全自有的商品住宅。

北京市住保辦主任鄒勁松今天的這個回應，其實是在告訴大家兩個消息：

1、「共有產權房」真得來了。

其實共有產權這個概念，並不是今年首次提出。早在2014年在政府工作報告里就出現了這個詞，當時是這樣說的：

針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。

然後到了2014年4月，住建部宣布把北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安等6個城市列為全國共有產權住房試點城市。

經過三年的探索，8月北京終於率先出台了徵求意見稿。一個多月後的今天，北京住建委終於放出風聲。

這標誌著中國的「共有產權住房」已經邁過了探索過程，開始部署落實。

2、將加大共有產權住房供應量

從鄒勁松主任的回應中，我們還能捕捉到一個重要信息：共有產權住房供應量將加大。

在北京8月份出台的「共有產權住房」徵求稿中，提到的是住房應該是開發商按照政府規定的條件拿地建設的房子。

今天的消息透露，未來北京尚未出售的自住房也將轉化為共有產權住房。這表明，未來北京的共有產權住房供應量將會進一步擴大。

什麼是自住房，有關它的詳細定義是：

「自住型商品住房」的價格將比周邊商品住房低30%左右，套型以90平方米以下為主。北京市住建委2013年10月22日發布，2013年北京將推出2萬套自住型商品房，2014年計劃推出5萬套左右。此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房後五年內不得上市，五年後上市收益的30%上交財政。

它是開發商在「限房價、競地價」的模式下拿地建設的房子，因此，自住房可以理解為就是限價房。

這種房子轉變為共有產權住房，對於普羅大眾是絕對的利好。這是在已經比周邊商品房價格低的基礎上，再與政府股份制購房，購房成本大大降低。

03

對樓市的影響

那麼今天北京的這則消息對於樓市將會產生什麼影響？我認為至少有三點：

1、能夠進一步平息輿論，引導房價下行。

過去幾十年的調控經驗顯示，每一輪強調控之後，房價依然我行我素的進入暴漲通道，無論是2009年、2012年還是2016年。

因此，在各種專家的「遊說」下，老百姓也堅信房價永遠不會跌。

而今天的消息告訴我們，本輪調控不同以往。以前基本都是利用提高利率、限購限貸的方式來調控，然後就沒有下文了。並沒有一個長效機制來控制房價。

這一次不同，在經歷了「五限」之後，政府打包推出了租賃住房制度、共有產權住房制度，還正在研製房地產稅，這些都是針對房價出台的長效機制，從供需端去解決和控制高房價。

13個租賃住房試點城市已經陸續出台的相關細則和今天，北京共有產權住房開始進入落實階段，這些都在證明，政府調控房價的意圖之篤定，態度之堅決。

2、能夠平抑房價。

北京在各種政策的轟炸下，中心區最優質的學區房價價格都跌了10%。這對於那些堅信房價不會跌的炒房客，是個極大衝擊。

而共有產權住房的到來，將徹底摧毀他們的心理防線，在加上後續北京有很大概率會跟進「租購同權」、「租購同分」等政策，這些東西將對北京商品房價格產生極大的平抑作用。

3、其他城市或跟進，中心城市暴漲時代結束。

北京率先進入共有產權住房時代，後續上海、深圳、廣州、杭州、南京、成都等中心城市必將跟進，再加上租賃，未來中心城市房價暴漲的時代，基本不會重演。但這並不是說這些城市的房價會暴跌。

中心城市的房價未來一段時間會進入橫盤期，甚至是陰跌期，但絕不會暴跌，因為大跌會引起金融機構系統性危機，導致社會動蕩，社會矛盾同樣會加劇。另外，中心城市供需矛盾仍在，人口仍在不斷增長，亦沒有大跌的基礎。

因此，未來中國中心城市的房價，將會進入漫長的慢速上漲通道。

同樣是9月8日，夜，中國驚爆兩大財經新聞：

1、據「財新」、「中國證券報」報道，官方將取締境內所有的「虛擬貨幣」（包括，但不僅限於數字貨幣）交易平台。

2、央行發布文件（銀髮【2017】207號），宣布調整外匯風險準備金政策，自9月11日起，將遠期售匯的外匯風險準備金率從20%調整為0。

第二條新聞意義尤為重大。但由於太專業，很多人沒有能看懂。

資深財經記者、著名財經評論員劉曉博給出解讀：這個舉措隱含著的央行真實意圖是——人民幣對美元匯率的升值幅度已經足夠了！

消息公布之後，在離岸市場上美元對人民幣馬上出現了一波反彈行情。從6.472反彈到了6.519。

什麼叫「遠期售匯」，什麼叫「外匯風險準備金率」。

遠期售匯業務是銀行對企業提供的一種匯率避險衍生產品，企業通過遠期購匯能在一定程度上規避未來匯率風險。

2015年，中國股市出現了罕見的劇烈波動。先是官方鼓勵牛市，槓桿率（借錢炒股）不斷提升，股指創出新高。到了6月，官方感覺到了危險，開始收槓桿（限制借錢炒股），結果引發了6月下旬到7月上旬的驚天股災。為了拯救股災，防止引發金融風險，國家被迫拿出數萬億救市，由此帶來人民幣短期集中超發。

為了刺激經濟，同時也是為了消化「救市超發的人民幣」，8月11日到13日，人民幣連續三天對美元大幅貶值，由此開啟了為期一年多的人民幣貶值期。

市場預期人民幣對美元的匯率將不斷走低，因此在國內的「在岸市場」和境外的「離岸市場」上，出現了兩種匯率，產生了較大的套利空間。很多企業和銀行聯手，通過「遠期售匯」的方式套利，由此引發了「羊群效應」，人民幣貶值壓力更加巨大。

為了化解空前的市場壓力，央行在2015年8月31日下發通知，從2015年10月15日起對開展代客遠期售匯業務的金融機構收取外匯風險準備金，準備金率暫定為20%，凍結期一年，利率為零。

徵收保證金的意思，當然是增加銀行的成本，並通過銀行把成本傳遞給投機的企業，最終抑制投機。

想想看：佔壓你20%的資金，為期一年，還不給利息，這個成本有多大。

與此同時，央行又發布補充文件，重新定義什麼是「遠期售匯」。其實就是擴大範圍，增加政策的力度。當時的文件說，需要繳納20%「外匯風險準備金」的業務是：

其業務指在未來某一時間形成客戶購匯行為的人民幣對外幣衍生產品業務，包括客戶遠期售匯業務；客戶買入或賣出期權業務，以及多個期權的期權組合業務；客戶在近端不交割本金、遠端換入外匯的貨幣掉期；人民幣購匯業務中的遠、掉期業務；客戶遠期購入外匯的其他業務。

一年後的2016年8月15日，央行宣布進入銀行間外匯市場的境外金融機構，也要「享受這一待遇」！

到現在，這個政策實施了兩年。最近幾個月來，人民幣對美元不斷升值，自年初以來升值幅度超過6%。人民幣為什麼這樣強，而美元為何這樣弱？原因有二：

1、特朗普上台之後，對於中美貿易不平衡高度重視。尤其是近期，美國宣布對中國開展「301調查」，在這種情況下，為了避免跟美國打大的貿易戰，人民幣被迫升值。為了讓人民幣對美元升值，此前央行宣布在匯率中增加了「逆周期因子」，說白了就是人為干預。

2、美元本身也比較弱。弱是兩個原因造成的，一是特朗普希望美元弱，以增加美國的出口；二是特朗普新政因為內部爭鬥遲遲難以出台，什麼稅改、大基建都遙遙無期。

而靠人民幣對美元升值，解決不了中美貿易不平衡問題，只會扭曲人民幣的匯率，帶來巨大的資本外流壓力，被迫採取外匯管制，讓人民幣國際化停滯。

中美貿易的不平衡，應該通過一系列措施綜合解決，其中包括：中國出口退稅政策的調整（目前每年1萬億，空間很大），美國禁售給中國的商品、技術清單簡化一些。當然，還有一個中國人不太願意看到的情況：美國的關稅提高一些。

相比之下，這些代價都是可以忍受的。而扭曲人民幣匯率，反而是不可忍受的。讓人民幣匯率市場化，然後保持穩定，這樣人民幣就可以成為強勢貨幣，甚至成為硬通貨，到那時外匯儲備高低都不重要了。這樣，中國一帶一路的戰略（過剩的資產、產能走出去）就可以落實。

反之，在匯率上受制於美國，結果是人民幣退出國際市場，最終等於讓美國遏制了中國的國際戰略，代價太大。中美貿易的順差，沒有貴重到那個程度！

央行宣布「遠期售匯的外匯風險準備金率」從20%調整為0，這意味著央行認為人民幣升值已經足夠，再升值下去不僅會損害出口，還會造成更加嚴重的資本外逃壓力。

事實上，另外一項新政——取締虛擬貨幣境內交易平台，其實跟人民幣匯率有著千絲萬縷的聯繫。想想看，人民幣現在這樣貴，美元這樣便宜，虛擬貨幣是天然的洗錢、資本外逃通道，而且通過「挖礦」等方式不斷產生新幣，這個黑洞越來越大。所以，必須予以封堵！

另外央行報告也釋放出重要信號：2018年可能是房地產周期低谷

8月11日，央行發布2017年第二季度貨幣政策執行報告指出，雖然貸款利率不斷提升，但是仍處於歷史低位期，流動性趨緊、銀行負債端成本抬升推動貸款利率繼續走高，下一階段要繼續實施穩健中性的貨幣政策，處理好穩增長、調結構、控總量的關係，說白了就是現在利率還不算高，以後還有上漲的空間，想要利率降下來是不太可能了。

2009年-2016年房價與房貸利率走勢關係圖

這番話並非空穴來風，看看近20年的的住房貸款利率，離現在最近的2008-2014年的利率大多數時間都維持在6.37%以上，而最為關鍵的一點就是，房貸利率升高，必定伴隨著樓市降溫。

房貸利率上升意味著要支付的總利息多了，購房人的成本變高，不僅僅是資金成本，還有時間成本。由於房貸額度緊張造成的排隊放款現象蔓延到全國多個城市，等待時間也越來越長，等上三五個月是再正常不過了。但是放款時間變長，購房人未必等得起，賣房人跟開發商也沒有太多的耐心等，一旦中間出現貸款下不來或者其他狀況，房產交易無法進行下去，受傷最深的還是購房人。

也正因為擔心成本問題，不少人推遲或取消購房計劃。某房產數據中心在北京、上海、廣州、深圳、成都和海南等地聯合發起網路民調顯示，因樓市-新政推遲或取消購房計劃的購房者佔36.3%。而在受訪的剛需購房者中，推遲或取消購房計劃的比例更高，達到43.6%，同時還有29.9%的剛需客仍然在觀望中。

雖然部分剛需客的購房計劃受到影響，不可否認的是，在各種疊加的政策共同作用下，有相當一部分炒房客選擇了全身而退，成本變高、轉手變難，稍微識相點的都不會再像以前那樣買房。

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