萬科首席律師分享：商品房買賣糾紛的法律分析與對策

最新 09-10

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萬科首席律師分享：商品房買賣糾紛的法律分析與對策，

本次分享內容大綱：

第一部分：商品房交付階段的糾紛

1、交付的法律意義

1）交付是賣方的義務，也是它的權利；是買方的權利，也是它的義務。

2）賣方通過交付履行了合同的主要義務，同時也轉移了風險與責任。

商品房買賣合同糾紛司法解釋第十一條二款房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

3）房屋交付之前，買方只享有合同上的權利，沒有任何意義上的物權。收房是其由買受人變成業主的基本條件。

區分所有權糾紛司法解釋第一條二款基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

4）無正當理由拒絕受領，是違約行為。

2、交付條件與交付標準

案例：

某商品房交付時，買受人甲在驗房時提出，廚衛水龍頭的品牌與宣傳資料不符，因此而拒收房屋，要求開發商更換後才收房。其維權理由是否成立？法院判決該房屋不符合交付條件，是否正確？

從這個案例中，可以看出區分交付條件與交付標準的意義。

買受人發現的問題是客觀存在，但如果允許他因此而拒收，勢必大大加重賣方的責任，有違雙方訂約的真實意思，不利於合同的公平履行。

問題的關鍵就在於，這兩個不同的法律概念，不容混淆。

交付條件

是法定的商品房交付使用所應具備的基本條件

交付標準

是雙方當事人約定的商品房交付時應達到的狀態

包括：裝飾裝修的檔次、做法；設備部品的品牌、質量、規格、功能等。通常在合同附件中約定。

不符合交付標準的，賣方應承擔違約責任，包括整改、差價賠償。但一般不影響買方合同目的實現，故不存在買方單方解除合同的權利；是否涉及延遲交付的責任，應依合同約定。合同無約定的，如果不影響正常居住，則不應當成為拒收的理由。

以不符合約定而拒收，是交付中最常見的糾紛，實質上屬於交付標準的糾紛，即使查證屬實，也只是部品品牌不符合約定的違約責任，完全可以通過更換、賠償來解決，既不影響房屋的交付使用，也不應支持買方以拒收來維權。

3、竣工驗收合格以何為標誌

案例：

某住宅小區交付，買受人甲在現場要求開發商出示竣工驗收備案證明。開發商解釋：本小區已經通過竣工驗收，竣工文件已經報政府建設部門備案，備案證明尚在辦理過程中。買受人甲認為，沒有取得備案證明，就不能證明竣工驗收合格，本小區就不具備交付的條件。開發商必須在取得竣工驗收備案證明後，再通知我來收房，延誤的期間，由開發商承擔延遲交付的違約責任。

買受人甲的觀點是否正確？

１）傳統的質監站驗收、政府發證，已被「四方驗收」所取代。

２）《竣工驗收備案表》不是驗收合格的標誌

３）商品房買賣合同中應避免約定以備案表為驗收合格證明

4、交付通知的法律意義及風險預防

案例：

某甲起訴開發商稱，由於未收到交付房屋的通知，致使至今未能收房，要求開發商交房並按合同承擔延遲交付360天的違約責任，即按延遲天數乘以每天總房款萬分之五，共計18萬餘元。開發商抗辯稱該房屋為成批交付，早已統一發出交付通知，以郵政特快專遞方式，有郵局回執為證。但法院認為，從回執上不能看出信件內容，且簽收人並非本人，故不認可開發商已經書面通知某甲收房，判決支持原告訴請，要求開發商承擔延遲交付違約責任。

教訓：

未從合同層面預防風險；忽視個別客戶惡意違約的風險，處理不及時；證據不力。

１）交付通知是不是必須的？

Ａ.當前法規與合同都將交付通知列為交付的必備條件

商品房買賣合同糾紛司法解釋第11條買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔

深圳市官方合同範本第9條出賣人向買受人交付前，應發出《交付通知書》，《交付通知書》中應註明實際交付的本房地產的套內建築面積、交付辦理期限、交付手續辦理地點等。

B.法院普遍認為，交付通知是出賣人的法定與約定的義務。

C.這種規定與約定是不正確的。因為買賣合同上已經約定了交付的時間，交付的地點是房屋所在地，這些都是明確的，不因未通知而影響權利行使。

2）避免交付通知疏漏的方法

Ａ．從根本上避免風險的方法：合同約定「未收到交付通知書的，以合同約定的最後交付期限為交付時間，以房屋所在地為交付地點。」

Ｂ．通知地址以合同記載為準；通知行為要能證明（發函公證、特快專遞迴執），特快專遞物品內容欄中寫明「××花園×棟×號交付通知書」。

Ｃ．集中交付後，清理未來的客戶，逐人再通知，留存再次通知的證據。

Ｄ．對雖然到場，但拒不辦理收房手續的，要請其填寫《意見表》，以證明其確曾到場，不收房另有原因。

Ｅ．確實聯繫不上的客戶，必要時可以在當地主要媒體上以公告通知。

5、買受人拒絕收房的正當理由——

根據法律規定與現實合理性，個人認為只有下列情形可以作為拒收的正當理由：

1）房屋未經竣工驗收合格；2）交付時不具備《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；

3）道路、電梯、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等基礎生活設施不具備使用條件；

4）建設單位變更商品房的戶型、朝向、結構形式、空間尺寸未通知買受人；

5）交付的時間遲延，達到買受人單方解除合同的條件；6）竣工測繪的房屋面積差異達到約定的解除合同的標準。

以上情形，前三種是出賣人不能證明達到交付條件，後三種是出賣人根本性違約，而且這些事實都是不需要收房就可以證明的，這才是對抗出賣人交付的正當理由。

只要房屋符合交付條件，買受人沒有理由拒收

6、交付中應注意的事項

１）修改官版合同中的不合理條款；

２）交付前模擬驗房，發現與消滅觀感瑕疵；

３）對拒收的客戶，避免爭論，請其說明理由，並寫在驗房意見表上；

４）不隨意承諾，不輕意按客戶要求籤字；

５）對攜帶攝像機、錄音機取證的客戶，避免作表態性回應；

６）對客戶提出的意見與要求，當場無法確定的，事後及時研究、回應，必要時以書面形式，請客戶簽收；

７）篩選問題客戶，有針對性地保全必要證據，準備將來與客戶對簿公堂；

８）避免搭車收費，給客戶拒收提供口實；

９）有條件的交付現場應安裝監視器並錄像，以利於安全保障

第二部分：質量糾紛

結合實務，主要談以下問題：

1、關於客戶驗收的權利。

2、三個層面的質量問題：主體結構質量不合格、嚴重影響正常居住使用、保修。

3、保修產生的賠償責任及保修期應否順延

1、如何看待客戶驗收的權利？

質量問題之第一層次：房屋主體結構質量不合格

《商品房糾紛司法解釋》第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

——法律責任很明確：

退房、賠償損失。但究竟由誰核驗，如何核驗？現實中很難落實，可以說此路不通。

質量問題之第二層次：「嚴重影響正常居住使用

《商品房糾紛司法解釋》第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

1）解決了重新核驗的困境，能夠解決實際問題；

2）何為「嚴重影響正常居住使用」，缺乏清晰界定，易加入法官主觀感受；

3）客觀標準宜從「功能缺失」與「安全隱患」兩方面規定，不宜隨意擴大。

——可定義為「房屋不具備必要功能，或者存在可能危及買受人人身、財產安全的質量缺陷，無法整改的。」包括以下兩個方面：

功能缺失：休憩、盥洗、炊事、儲藏等房屋基本功能不能實現；卧室、起居室、衛生間、廚房等主要功能空間不能使用；房屋不具備遮蔽性；上下水、電、廚衛、燃氣、暖氣、電梯等設施無法使用。

安全隱患：違反強制性規範，強度不滿足要求；門、窗、電路、燃氣管線、消防設施、陽台露台護欄等違反強制性規範，可能導致人身傷害；室內空氣質量不合格。

質量問題之第三層次：保修期內的維修及賠償責任

《城市房地產開發經營管理條例》第31條房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

《商品房銷售管理辦法》第33條房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修範圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

在保修期限內發生的屬於保修範圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。

如何理解造成的損失？應當是質量缺陷直接造成的損失，如天花抹灰脫落砸壞的物品、滲漏泡壞的地板、維修期間不能居住使用的補償。

3、保修期是否因發生維修而順延？

案例：

某小區質量保修期即將屆滿。公司發函通知業主，自某月某日之後，公司不再負責保修。但有業主激烈反對說，我住的這棟樓，從交付後幾乎年年都發生滲漏，都進行了維修，說明質量存在嚴重缺陷，你們必須從最後一次維修完成之日起，保修五年，而不是從交付時起計算保修期。經核實，該棟樓交付後，在第一年和第三年，屋面的局部分別重做過兩次防水。

業主的要求，有無法律依據？公司應當如何處理？

1）保修制度的目的，是承諾在一定期間內，如果發生了質量問題，由建設單位承擔責任，而不是保證在一定期間內，絕不發生質量問題。故只要依約履行了保修義務，就滿足了保修責任的要求。業主要求中斷保修期間，沒有法律與合同依據。

2）對發生過維修的部位，應有合理的保修期間，但不是重計五年。

3）提高質量管理水平，提高維修質量。

第三部分：面積差異糾紛

深圳示範文本中關於面積差異的約定：

（一）差異值在±0.6%以內的，買賣雙方互相不退、不補。

（二）差異值在±0.6%以上至±3%以下的：面積超出的，超出的面積視為出賣人無償贈與；面積不足的，出賣人應當雙倍返還該不足部分的價金予買受人（扣除0.6%的誤差後）。

（三）差異值在± 3%以上的，買受人有權解除合同。買受人不解除本合同的，依照本款第（二）項方式執行。

建設部示範文本中關於面積差異的約定

（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；

（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。