中國宏觀經濟分析框架，什麼因素決定中國未來房價！

一、轉型宏觀：增速換擋與新5%比舊8%好

2010年我們提出增速換擋的時候，很多人認為我們在向社會傳遞負能量，也是各種上綱上線，根本就不講道理。然後我們的政策過去十年一輪一輪的刺激房地產，想重新回到高增長的軌道。有時候真的很無奈，作為學者在這種時候你只能依靠信仰。我們必須堅持獨立客觀的研究立場，堅持追求事實和真相。

今天大家對「增速換擋」已經有所共識，我就把未來的前景，包括它的邏輯給大家做一個介紹。我後面講的這些東西，是先假定大家都有一些基本的宏觀經濟學基礎，我不培訓經濟指標怎麼看這些淺層次的，直接講框架性的東西。

大家可以看，世界上有一百多個經濟體，增長曲線分為四類，一類是一直在低位增長，從來沒有啟動過增長的動力和希望，落入低收入陷阱，比如說非洲。還有第二類是一開始通過成功的制度安排起飛了，但是後來又掉下來了，就是增速換擋失敗了，落入中等收入陷阱的，比如說拉美、東南亞的部分經濟體。還有第三類，經過高速追趕以後，成功的增速換擋，然後收斂到中速增長，再收斂到低速增長。第四類就是高收入的經濟體，比如美國，最早像英國，年均增長2%，代表了人類開拓技術前沿面的能力。大致這四類。

重點大家看這張圖，橫坐標是人均GDP，縱坐標是經濟增速，樣本是德、日、韓、台和中國大陸，大約在11000國際元前後，這些成功追趕的經濟體都出現了經濟增長平台的切換。我們在2010年提出增速換擋，我在2014年提出新5%比舊8%好：未來通過改革構築的5%左右的新增長平台，比過去靠刺激勉強維持的8%的舊增長平台要好，因為改革破舊立新了，無風險利率下來了，產能出清了，產業升級了，居民生活改善了。

在2010年當時這場論戰的背景是什麼呢？主流的看法就是中國還可以高增長。我覺得現在回過頭來看，非常遺憾，如果我們早一點認識到中國要增速換擋了，就不會一輪一輪的刺激房地產來穩增長。

大家還記得十年前北京的房價嗎？

2007年、2008年北京的房價是多少？天通苑六七千塊錢，回龍觀北苑家園八千到一萬，亞運村一萬到一萬二，實驗二小、史家小學的學區房兩萬，這就是十年前北京的房價。而且當時實行三成首付、七折利率，部分銀行是兩成首付，十年前花二三十萬可以在北京首付買一套一百平米的房子。2009年北京才開始限購，2009年以前是不限購的，你有一千萬可以在北京買十套，加槓桿買三十套、五十套，這就是十年前，拿到現在，小目標都實現了。過去十年十倍的房價上漲，很多人動不動講現金為王，他都不知道這個血淚史。10年10倍，為什麼？我們一輪一輪的刺激房地產，想重新回到高增長的軌道。所以經濟政策的制定前提是什麼呢？前提就是對經濟現實的把握。

我們可以看到增速換擋成功的經濟體，像德、日、韓和中國台灣，他們分別在60年代、70年代、80年代、90年代，雖然時代背景不一樣，但是無一例外都出現了增長平台的切換。而這裡要強調的是，二戰以來世界上一百多個追趕經濟體，增速換擋成功的只有12個，成功的概率只有10%左右。中國如果能夠增速換擋成功，將創造第二個奇蹟，因為中國是世界人口第一大國，我們有13.8億人，全球有73億人。美國是3.2億人，德國是8000萬人，整個歐盟也不過5億多人，增速換擋成功的韓國是5000萬人，中國台灣是2300萬人。一個13.8億人口的國家如果能夠增速換擋成功，是非常了不起的。

增速換擋背後的驅動力是什麼呢？

核心是兩個，房地產投資的長周期峰值和劉易斯拐點。我們可以看到日本、韓國、中國台灣和德國，分別在增速換擋的時候都出現了房地產投資的長周期拐點，房地產是一個最大的內需。還有就是人口紅利的結束，人口紅利帶來的更多的是外需，出口的高增長。大家可以看左下角這張圖，是中國人口增長率的曲線，大約在建國以後，人口在六七十年代出現了一個爆髮式的增長，後來在七十年代末，因為計劃生育人口增長率呈現斷崖式的下降，這就是我們過去整個人口的增長軌跡。人口非常重要，它是最基本的生產要素。

中國人口的嬰兒潮是在什麼時候開始出現的？

中國主流人群出生的年份是在1962年到1976年，這一批人是中國的主流人群，他們決定了中國經濟增長和經濟結構的主要特點。簡單來講，中國經濟過去高增長就是這一批人年輕時候干出來的，中國人口紅利消失、人口老齡化就是這一批人逐漸的年齡變長，中國過去房地產黃金十多年，就是這一批人買房子。最近為什麼大戶型賣得好，就是這一批人換房子。

大家看右下角這張圖，藍色的線是90年代人口年齡的分布，1962年到1976年出生的這批人在90年代是二三十歲，當打之年，幫中國經濟干高速增長。到了2015年、2016年，這個人口年齡就遷移了，62年到76年出生的中國主流人群現在四五十歲，準確地說，現在中國主流人群40-55歲。再過五年，中國主流人群將逐漸開始退出勞動力市場，這就是為什麼中國人口老齡化一定是加速到來。

再看底下這幾個年輕的柱子，除了85年到89年一個小的嬰兒潮，因為是60後生了80後，70後生了90後，底下這幾個柱子都比它短，所以我們年輕勞動力越來越少。我們原來在國務院發展研究中心的時候就經常呼籲要儘快放開二胎，包括很多研究人口經濟學很著名的學者都呼籲放開二胎，但是因為一些原因後來久拖不決。到了2013年底，放開單獨二胎看一看，結果2014年放開單獨二胎以後發現，居民生育意願大幅低於預期，所以到了2015年、2016年全面放開二胎，這告訴我們改革最大的阻力來自於哪裡？

人口的老齡化在加速地到來，我們看到劉易斯拐點的出現，導致了勞動力成本的上升以及中國出口的增速換擋，房地產投資的高潮已經過去了。在2008年金融危機以前，中國GDP年均增長率9.8%，高的時候14%，低的時候一般也有8%左右。未來中國新的增長平台大致圍繞5%-6%左右波動，高的時候7%-8%，低的時候4%-5%，這就是我們未來新的增長前景。

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