購房指南：告訴您為什麼要選擇二手房？

在買房時，很多人都糾結買新房好還是買二手房好，買新房和買二手房，在買房費用、交易流程、買房風險及注意事項等方面有很大的不同。到底是買新房還是買二手房，買房人可以根據自己的實際情況和喜好而定。

新房跟二手房區別：

1、交易條件不同

開發商將新房出售給購房者的前提條件是：開發商需要取得五證二書

二手房業主出售二手房的前提條件是，取得該房屋的不動產證，並且貸款結清了，房屋才可以上市交易。

2、買房首付、貸款額度不同

新房和二手房的首付比例是一樣的，但在實際交易的過程中，由於貸款額度不同，使得買房的凈首付也不同。

比如，買100萬的新房和二手房（假如二手房評估價為80萬），首付比例均為30％。

新房的首付款為30萬。

二手房的首付比例為44萬，即［100－80×（1－30％）］。80×（1－30％），表示二手房其貸款額為評估價的70％，而由於總房款是100萬，因此，100萬減去貸款額，即為二手房的首付款。

3、貸款年限不同

貸款年限受到很多因素的影響，常見的影響因素就是貸款人的年齡。一些二手房由於房齡過老，買房時，貸款的年限會受到限制。

比如，25歲的年輕人貸款買新房，可以貸款30年；但如果買房齡較老的二手房，可能只能貸款20年了。

4、買房稅費不同

新房主要需要繳納契稅、房屋維修基金、一年的物業費和取暖費等主要稅費。

二手房由於拿房產證時間的長短不同，稅費也不一樣

房產證未滿2年的房子：主要是契稅、增值稅、個稅、貸款擔保費、中介費等主要稅費。

房產證滿2年的房子：主要是契稅、個稅、貸款擔保費、中介費等主要稅費。

滿五少有的房子：主要是契稅、貸款擔保費、中介費等主要稅費。

相比之下，新房的稅費比二手房低不少。

5、交易主體、流程繁簡不同

新房主要是購房者與開發商進行交易，二手房是購房者、出售方、中介等三方進行交易。

新房的交易流程相對比較簡單，二手房的交易流程則比較複雜。

6、房齡長短不同

房齡是至房屋竣工之日開始算起，因此，新房的房齡比較小，而二手房尤其是一些老舊二手房，房齡比較老。

二手房房齡越老，居住的舒適度就越低，此外，房齡老的二手房，房屋的維修費用也比較高。

7、交房時間長短不同

如果買的新房是期房，需要花較長時間等待交房；買的現房，則與二手房一樣，可以很快交房。

8、買房風險不同

如果買的新房是期房，主要風險就是延期交房、開發商變更規劃、樓盤爛尾、房屋質量問題等。

二手房的主要風險來自於房屋本身、中介、出售方；比如買到凶宅，中介的操作不規範、忽悠買房，或者出售方並非真正的房屋產權所有人。

9、小區、房屋本身的不同

裝修程度

新房一般是毛坯房或者精裝房。

市面上的二手房，有毛坯房、簡裝房、精裝房和豪裝房。

購買裝修好了的二手房，如果對裝修不滿意，則需要敲掉原來裝修好的部分，重新裝修，比較麻煩。

戶型結構

房齡老的二手房，其戶型結構方面，不如新房的戶型設計新穎。

各項配套

買新房，小區的各項規劃，擔心開發商難以兌現，周邊的各項配套相對不完善。

買二手房可以看到實物，小區的環境如何等，都是可以看得到的，周邊的配套也非常齊全，社區環境比較成熟。

為什麼要選擇二手房？

一，交易簡單，不容易出糾紛。買房前到房產部門檢驗賣家的土地和房屋所有權證書，不會上當受騙。

二，房屋質量一目了然。二手房都是經過了好幾年的使用期，房子潛在的問題都已經暴露出來，很容易看出來，如：漏水，地面塌陷什麼的。也可以通過探訪賣家的街坊鄰居，了解房子質量狀況。 另外，八九十年代的房子雖然戶型設計不太好，但質量通常還不錯。

三，房子幾乎沒有污染源。新房較大的問題之一就是污染超標，如：甲醛，苯什麼的，二手房經過幾年的使用，有害物質基本揮發的差不多了，健康有保障。

四，房子周邊的配套設施健全，衣食住行很方便。二手房通常都有很健全的配套設施，如：菜市場，醫院，學校，公交車什麼的，日常生活很方便。

五，你可以選擇和什麼樣的人做鄰居。買新房時，你根本不知道自己的鄰居會是什麼樣的人。但是，買二手房時，你卻可以先考察考察周邊都住些什麼人，有利於給孩子選擇一個健康的環境。

六，你可以選擇一個拆遷風險小的地段。買房子較大的風險之一就是拆遷，除了少數大城市，被拆遷的通常都是弊大於利，得不償失。所以，買房子之前，就要把拆遷的風險考慮進去。 至於哪些地段拆遷的風險大，這就仁者見仁智者見智了。最近，我這裡在修路，一個新建的三層樓被拆了，房主從來都沒住過的，好可惜。

七，二手房的價格便宜。碰到哪些急需用錢的賣家，你可以壓壓價，非常划算。

八，二手房的價格較新房更趨於多元化。

九，二手房都是現樓，不會出現「爛尾」現象。

十，用於投資的回報率二手房比新房好。

購買二手房又有哪些需要注意的：

1、產權是否可靠：需注意產權證上的名字與房主是否一致，產權的性質和內容，包括面積、地址及標準價房的分配比例。同時，還要驗看正本、查詢產權證的真實性。此外，還要知曉二手房是成本價房還是標準價房或者是經濟適用房，產權性質的不同牽涉到銷售過程的複雜程度，也牽涉到買房收益的分配問題，最終影響到二手房買賣合同的簽訂。

2、原單位是否允許轉賣：需確認原單位是否同意出讓及與原產權單位確認利益的分配辦法，標準價購買的公房出讓是存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題，買主應當對此有所了解。此外，軍產、院產、校產的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里，上述單位一般被列為特殊單位，這種公房單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。

3、是否有私搭私建部分：需注意是否佔用公共空間，是否有改動過房屋的內部結構，是否有牽涉到面積計算的結構改動，在購買時應該將這些因素考慮到，並將額外增加的面積刨除在房價計算之外，當然了，這需要和房主具體協商了。

4、確認所購二手房的準確面積：產權證上一般標明的是建築面積，買主還需了解使用面積和戶內的實際面積。

5、認真觀察房屋的內部結構，注意戶型是否合理，管線是否太多，二手房是否帶裝修，另外，還要所要房屋的內部結構圖，以便日後裝修。

6、查詢物業的管理水平，包括提供服務的內容和水準、保安、保潔、綠化的水準及基本生活設施的管理。

結語：其實對於購房者來說，新房和二手房都可以選擇，關鍵的是你更看重什麼。

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