這篇文章告訴你房地產這盤大棋如何走，你看明白了嗎？
房價到底怎麼走，聽專家的說啥的都有，有的說房價永遠下不來，因為我們的黨與房價同在；有的說泡沫快破了，只要房產稅一啟動，將整體崩盤；有的則搞起了折中主義，說會出現了分化，有的漲有的跌是新常態……聽聽都有道理，但搞到最後不知聽誰了。現在我就來細細分析一下，這輪暴漲和調控，到底是怎麼回事。
樓市瘋漲，是國人買漲不買跌的結果！
年初，原本他們是不打算拉高房價的，因為去年還面臨著「去庫存」的壓力，高層紛紛喊話開發商「降降價吧」——
結果，他們發現：越降價越不買！（比如瀋陽，當地政府都說要幫購房者墊首付了，仍是沒人買帳。）
那怎麼辦，這麼多庫存集中在「莊家」手中（表面是開發商，背後是銀行）太危險了，必須要轉移到眾多的「散戶」（購房者）去呀，畢竟千斤重擔萬人挑才不累。
好，既然「降」你們不買帳，那就反而行之——「漲」！結果一漲就見效，同樣一套房子，去年80萬開發商求你你不買，現在你卻要花180萬去求開發商賣給你，你說人是不是賤？不過，我也是這樣，都是買漲不買跌的「二貨」！
如此看來，「去庫存」最好的方法不是降價，而是「集體漲價」！
如何漲價？也是一門技術
好，既然「漲價」是去庫存的良藥，但有幾個問題是要先考慮清楚的：
第一、在哪裡漲？
答案肯定是一線大城市，除了示範作用之外，更主要的是大城市有錢啊，因為三四五城市漲了老百姓也買不起，而且大城市之前還一直限購著呢，說明潛在購買力大大的。（從這個角度來說，只要是「限購」的城市日後是必大漲的！）
第二、地王改變預期
對我們政府來說，讓它漲那是分分的事，一是控制住宅用地供給，二是在郊區搞出幾個地王（注意「郊區」出地王比「市中心」出地王更有殺傷力），只要「麵粉比麵包」還貴，就不用擔心第二批麵包不漲價，所以郊區地王一出，全市跟著瘋漲。
第三、漲到多少為止？
答案是，為了去庫存嘛，要一直漲到「一線城市的水溢向二三線城市」為止，不溢出就繼續漲（註：溢出的標準就是大城市周邊庫存消滅完成）。
舉例，去年上海房價3萬，它周邊的如嘉興才8千，這樣上海的水是溢不過去的，只有讓上海漲到6萬，6萬與8千，高鐵才20分鐘距離，這樣才能溢得過去。
所以，就有你們之前看到的京滬深等一線城市半年漲了一倍，然後引發周邊的三四城小城市房價也瘋漲兩三倍，仍集體保持緘默的原因，因為這是在有計劃有步驟地實施「去庫存」戰略！
調控的真實目的
第一步先拉「瘋漲」，達到消滅大城市及周邊小城市庫存之後。
上海周邊的嘉善、平湖、嘉興、海寧、桐鄉所有住宅全部被上海人一掃而光，房價從五六千直飆到一萬五，仍一房難求，現在幾十萬分銷大軍正在引領著浩浩蕩蕩的上海購房團沿著申嘉湖高速公路席捲湖州、南潯、長興、安吉，估計安徽的廣德、宣城、黃山也即將馬上「淪陷」了。
於是要接著執行了第二步「調控」了——
為什麼「調控」呢？
我認為，有以下三大目的：
第一、要鞏固前期的「去庫存」階段性成果，「調控」表面上是調開發商，實質是防止炒房客高位拋盤，通俗稱為「關門」，因為調控了，接盤的人也會相對少了。
那不怕炒房客「降價處理嗎?」一是限購了，你降價也沒有人有資格接盤；二是你肯定也不會降價，畢竟你不是開發商，資金壓力肯定是在你的承受之內才敢買的，所以你會死杠。
第二、引領大城市的投資客到更廣闊的三四五線城市去「解放開發商」，放眼全國，目前只是一線和少量二三線城市火了，其他的二千多個小城市還是冬眠中，「去庫存」的壓力仍是任重而道遠。
你只有調控那些比較火的城市，迫使他們的資金沿著高鐵或高速沿線去解救眾多四五線城市的「庫存」（那裡不僅沒有限購限貸，而且還出台新政歡迎你們這些遠道而來的炒房朋友們，這叫「分城施策」嘛對不對），如不調控，那資金就離不開那些瘋漲的城市，全國「去庫存」整盤棋的戰略就無法完成。
第三、調控是為了保護樓市，既延長了房地產產業的生命，又保護了銀行資金安全，用時間去換空間，其中道理顯而易見，就不做過多展開了。
許小年：捅破房地產的那層窗戶紙
為了更好的理解，我們找來許小年對房地產的解釋。
房價惡性上漲的後果是什麼？
房價惡性上漲，結果就是大多數人買不起房子，後果也很嚴重，可能導致群體事件和政局不穩，因此，房價可以漲，但是不能惡性上漲。政府必須對漲幅有所控制，同時加強保障房建設。讓最窮的人，最有革命性的人，在郊區有個小房子住，免得他們起來鬧事。
如果房市崩潰，下跌一半甚至更多，後果是什麼？
後果就是銀行呆賬急劇增加，銀行面臨破產。同時有很多行業倒掉，或者凋敝，造成失業增加，稅收減少，這是政府更不能接受的。所以，房價可以下跌，但必須在政府可以接受的幅度內。
大家都知道，賣地財政給政府帶來了滾滾財源。
但這吃的是斷子絕孫飯，土地一旦賣光，就不會有後繼收入了。大家不要覺得遙不可及，看看蘇州就知道了。因此，必須找到一個替代的財源來填充政府的收入。這就是房產稅。所以，房產稅的推出，是板上釘釘的事情，只是時間早晚了，不可更改。之所以遲遲不出來，主要原因還是因為壓力太大，來自貪官們的壓力。但等他們認清形勢，出完貨之後，這把刀子就會放到老百姓的脖子上。
第八，政府會放棄房地產業作為支柱行業嗎？不會。
看看城鎮化，在不遠的將來，將有數以億計的農民搬進城鎮居住。房子從哪裡來？還不是靠開發商建房子。再仔細看看各地的大開發商，以上海為例，50大開發商裡面，有七成是國有或者政府背景的開發商。政府不可能放棄他們。
第九，政府調控的目的是什麼？
上面可以得出推論，調控的目的，既不是為了讓房價上漲，更不是為了讓房價下跌。目的是為了挖更大的坑，儲蓄更多的貨幣，免得貨幣泛濫造成通貨膨脹，後果不堪設想。
為什麼通過交易環節征重稅，而不是持有環節交稅？
因為在持有環節交稅，就會造成大量拋盤，嚴重的甚至造成市場崩潰。所以要在交易環節徵稅。交易環節徵稅，以及限購的目的，就是讓交易減少，但又不妨礙真正地剛需購買第一套房子。
打個比方，市場上本來有100套房子，每套一萬塊，那麼市場上頂多需要100萬的資金就行了，後來，新建了200套房子，每套房子的價格變成了10萬塊，如果這300套房子全部進入市場交易，就需要3000萬的資金，需要銀行提供這麼多資金，會造成進一步的通貨膨脹壓力。
所以現在政府調控的思路，就是盡量凍結交易，把錢變成凝固的水泥，握在老百姓手裡，變成紙上財富，不能輕易套現。
房價取決於什麼？
我想大約用10分鐘的時間講一個問題，什麼決定房價。這個問題很重要，決定了每個人的大類資產配置。更重要的是什麼？可以實戰！我們要判斷哪個地方房價會漲，哪個地方房價會跌，什麼時候會漲，什麼時候會跌，這是我今天要跟大家講的最核心的問題。
那我來問大家，什麼決定房價？你會發現，在這個社會上過去十多年一直在討論這個問題，有幾十種答案，這就是房地產這個話題爭議這麼大的原因。我研究了10年房地產，把它總結為一句話，「長期看人口、中期看土地、短期看金融」，大家記住這句話就行了。
我們判斷一個地方未來房價是漲還是跌，第一個要判斷未來這個地方人口是流入的還是流出的，人口流入的地方，未來房價長期來說怎麼走？漲。人口流出的呢？肯定漲不動。這就是為什麼過去一二線城市房價大漲，東北的房價不漲的原因。
中期看土地，如果這個地方人口是流入的，政府還不供地，這個地方房價會怎麼走？大漲。短期看金融，如果一個地方人口是流入的，政府還不怎麼供地，最近貨幣又開始刺激了，這個地方房價會怎麼走？暴漲。
非常簡單，就堅持這個邏輯，剩下的都是信仰問題了。
貌似是一個很簡單的問題，我來問大家，未來中國人往哪裡流動呢？人流入的地方，房價持續看漲，你買入並持有就好了，那麼未來中國人往哪裡流入呢？有人說往大城市流動，有人說往小城市流動。我跟大家說，中國過去十多年，我們城市規劃指導思想一直沒變，「控制大城市規模，積極發展中小城市和小城鎮，區域均衡發展」，這就是我們城市化的思路。
未來中國人口往哪裡流動呢？我們研究了十幾個經濟體，美國、歐洲、日本、韓國等等。時間原因，我就給大家介紹日本和美國，一個是人地關係緊張，一個是人地關係不緊張。這是過去100年日本大的都市圈佔日本人口的比重，大家看是什麼趨勢？不斷上升，日本大的都市圈在過去一百年人口佔比是不斷上升的。日本1.3億人、3700萬在東京，韓國5000萬人、2500萬在首爾，所以你看它的大都市圈是不斷擴大的，人不斷往大都市圈流入。有人會說，日本、韓國人地關係緊張，所以人去了大都市。
看美國，這是過去將近一百年，美國人口流動的趨勢，美國大都市區佔美國人口的比重是什麼趨勢？也是不斷上升的，有沒有逆轉過？回到小城鎮去？沒有。美國人地關係不緊張，國土面積跟中國差不多，美國有3.2億人，中國13.8億人，人不斷往大的都市圈流入。
你看無論是美國、日本、巴西、義大利、菲律賓、英國、印度無一例外，不管什麼樣的經濟體，人不斷往大的都市圈流入，是最基本的規律和趨勢。為什麼？因為大都市更節約土地，更節約資源，更有活力，更有效率，更能為年輕人帶來夢想，這是幾百年來城市文明的勝利，這是一種文明。控制大城市規模、發展小城鎮是逆城鎮化的，是不符合規律的。
中國過去也是這樣的趨勢，人口從東北、西北、小城鎮往大的都市圈遷移，不僅過去十年，未來二十年仍然如此。
下面這張圖就是我預測房價最核心的一張圖，在2015年預測一線房價翻一倍做的。什麼地方房價會漲，答案很簡單，人口流入的，庫存低的，政府不供地的。什麼地方房價漲不動？人都跑了，政府還在拚命的供地，房價能漲得起來嗎？
又有人會問，任博士，你2015年預測一線房價翻一倍，為什麼北京、上海這樣的城市一年就翻了一倍。下面這張圖回答了這個問題，貨幣的超發。
藍色的線是廣義貨幣供應增速，綠色的線是居民收入增速，紅色的線是名義GDP增速。2014年以來，貨幣供應是向上的，GDP增速是向下的，什麼概念？貨幣超發，引發了廣義資產價格輪番的上漲。拉長來看，不僅過去這一兩年貨幣超發，過去這幾十年，貨幣一直在超發，M2、廣義貨幣供應量年均增長20%，沒有什麼東西能夠跑贏這台印鈔機的。
大家還記得北京上海十年前的房價嗎？一萬，十年十倍。什麼叫有錢人，80年代叫萬元戶。80年代北京的一套四合院賣5000塊錢，萬元戶在北京可以買兩套四合院。放在歷史的長河中，貨幣的貶值是驚人的。很多人動不動講賣房炒股、現金為王，所以我說現金為王是個坑，而且這個坑很大。
1998年到2016年，全國房價漲了不到四倍，貨幣供應量漲了將近15倍，究竟是房價漲多了還是貨幣發多了？又有人會說，房價什麼時候見頂，你能告訴我什麼時候貨幣不超發嗎？
又有人跟我講，任博士，現在北京、上海要控制人口了，北京、上海的房價是不是就不漲了？我們來看，東京圈3700萬人，基本同樣的面積，比北京2200萬人多。首爾圈只是北京面積的一半多，首爾圈2500萬人，人家的人口密度比我們大，人比我們多，為什麼人家的大城市病沒我們嚴重？我們的大城市究竟出了什麼問題？
我來給大家看兩張圖，這是北京的軌道交通，大家都很熟悉，稀稀拉拉的，看不出來稀稀拉拉的？這是東京的，東京圈3700萬人，人均軌道交通里程是北京的4倍，我們的城市規劃太簡單粗暴了，車多了限號，人多了控制人，問題的關鍵是完善城市規劃。日本東京人均GDP高達4萬多美元，以坐軌道交通出行為主，我們呢？小汽車、計程車比例太高。
為什麼過去我們一線房價漲幅這麼高？就是因為我們在「控制大城市人口，積極發展小城市，區域均衡發展」的城市化指導思想下，土地向三四線、中西部傾斜，人口向大的都市圈集聚，導致了人口城市化和和土地城鎮化明顯背離，從而導致了人地分離，供需錯配，一二線房價過高，三四線庫存過高，這是根本的原因。
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