法院如何認定借名購房協議的效力？

今天乾貨小哥來給大家講一講

關於「借名買房」的那些事

受各地的限購政策所限

買房人會借用有購房資格人的名義購買房屋

然而這種情況一旦發生糾紛就很難辦

房子所有權歸誰？

借名購房協議的效力如何？

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借名買房的認定和處理

法信 ·法律依據

1.《中華人民共和國合同法》

第五十二條有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

2.《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（一）》

第四條合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。

3.《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》

第十四條合同法第五十二條第（五）項規定的「強制性規定」，是指效力性強制性規定。

4.《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》

十、借名買房的認定和處理

借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。

《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第16條規定中的政策性保障住房包括經濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續，經審查借名購買的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂的，可以參照前述指導意見第6條第2款的規定處理。

房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關係作為抗辯的，法院應當釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續，當事人堅持不反訴的，應就其抗辯是否成立進行審理並作出判定。

5.《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見試行）》(試行）》

第十六條借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，並登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。

法信 ·相關案例

1.房地產調控中當事人為規避銀行信貸政策而簽訂的借名買房協議應認定有效——金姬善訴董金寶房屋買賣合同案

案例要旨：在房地產調控過程中，當事人一方為規避銀行信貸政策而與另一方當事人簽訂的借名買房協議並未損害社會公眾利益，僅僅損害銀行單方面利益，應認定借名買房協議有效。

案號：（2010）二中民終字第19950號

審理法院：北京市第二中級人民法院

來源：《中國審判案例要覽》（2011年民事審判案例卷）

2.實際買房人因受「限購令」限制借用他人名義買房的，商品房銷售合同有效——俞建飛訴華潤置地(寧波)發展有限公司商品房銷售合同糾紛案

案例要旨：「限購令」並非法律、行政法規的強制性規定，違反商品房「限購令」的行為不宜認為損害了社會公共利益，故違反「限購令」的商品房銷售合同仍然有效。

案號：（2014）浙甬民二終字第559號

審理法院：浙江省寧波市中級人民法院

來源：《人民法院案例選》2015年第3輯（總第93輯）

3.借名購買經濟適用房的，因不符合相關政策、法規應認定無效——耿連發與李建華確認合同無效糾紛案

案例要旨：借名人借用出借人購買經濟適用房的資格購買房屋，借名人與出借人就經濟適用房達成的協議違反相關政策、法規應認定無效，出借人返還借名人的實際出資等相關費用。

案號：（2014）三中民終字第01033號

審理法院：北京市第三中級人民法院

來源：北京法院審判信息網 發布日期：2015-05-08

4.頂名購房協議應考慮雙方當事人的真實意思表示和合同無效情形認定協議效力——包如生、劉淑蘭訴李自瓊、孫濟寧房屋購買人確認糾紛案

案例要旨：在頂名辦理購房及按揭貸款的情形下，頂名方主張頂名協議無效，並拒絕協助將房屋權屬登記在委託方名下的，法院應查明雙方達成的頂名協議內容，以及頂名協議是否為其真實意思表示，是否存在《合同法》第52條規定的合同無效的情形，進而作出頂名協議是否有效的認定。在認定頂名協議有效的情況下，應按照頂名協議約定的名為頂名協議、實為委託代理的內容並綜合考慮案件其他事實確認房屋的實際購買人。

案號：（2011）河民初字第406號

審理法院：山東省東營市河口區人民法院

來源：《人民法院案例選》2013年第2輯（總第84輯）

5.借用他人名義買房的，實際買房人可根據充分有效的證據向法院主張變更房屋所有權——陸飛訴浙江五洲建設投資集團有限公司、王亞萍商品房買賣合同案

案例要旨：在不違反社會公德和社會公共利益以及法律強行性規範的前提下，允許當事人自由訂立合同，借用他人名義買房合同應認定為有效。即使最終房屋權屬登記在名義買房人名下，實際買房人也可以根據充分、有效的證據向法院主張變更房屋的所有權，然後再憑生效的判決書到房屋管理部門辦理變更登記。即便在房屋產權主張不成的情況下，也可最低限度地確保當事人的合法債權。

案號：（2009）浙紹民終字第485號

審理法院：浙江省紹興市中級人民法院

來源：《中國審判案例要覽》（2010年民事審判案例卷）

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法信 · 相關觀點

1.規避限購政策借名買房的合同效力的認定

相關房地產新政並非國家法律或者行政法規，認定該類借名買房合同無效法律依據不足。當事人為規避限購、禁購政策借名買房的該類借名合同應當有效；借名合同有效，當事人要求變更登記的，則其過戶登記的訴求也應當支持。有觀點認為，如果支持該種借名買房，將致使政策落空，我們認為：政策調控系從宏觀著手，從調控總量上來看，政策目的並未落空，其對調控對象的限制從A轉移至B身上，將A與B看作整體，調控總量並未因此減損，並未侵犯公共利益或者國家利益。但是，借名人隨後要求確認房屋所有權的，應當駁回其訴求。原因在於，借名人與被借名人之間系借名合同糾紛，借名人不能基於債權請求確認其房屋所有權。關於借名人的過戶訴求，雙方未約定過戶期限，借名人要求過戶的，應當以目前尚不具備過戶條件為由，駁回其訴求。這種處理方案，一方面確認了合同的效力，保障了交易的穩定性；另一方面，不支持合同的繼續履行，保證了房地產新政的順利實施。

（摘自《房地產糾紛裁判思路與規範指引（下）》，韓延斌、王林清 著，人民法院出版社，2014年版）

2.借名買房糾紛的處理

實踐中，由於購房資格限制、逃避債務、獲取貸款等原因，買賣雙方約定，一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益的情形十分常見，雙方就房屋權屬發生糾紛應如何處理？我們認為，當事人之間關於借名買房的約定，只要不違反法律、行政法規的強制性規定，即屬有效，當事人應當依據約定履行。因此，在不涉及善意交易第三人，且房屋依法能夠辦理轉移登記的情況下，借名人依據約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，應予支持。

對於當事人一方提供的證據能夠證明其對房屋的購買確實存在出資關係，但不足以證明雙方之間存在借名登記意思表示的，房屋應歸登記人所有，出資人只能依據出資的性質向登記人主張債權。

「觀點1」探討過因限購、禁購等房產新政措施拖行，借名人借用符合政策要求的人購買房屋的，我們認為，相關房屋買賣合同有效。實踐中，還經常出現借名人違反相關政策、法規的規定，借他人之名購買經濟適用住房等政策性保障住房的情形。由於政策性保障住房的購買對於購房資格有特殊的要求和嚴格的審查公示程序，雙方之間的借名購房行為屬違法行為，但買受人與出賣人之間的房屋買賣合同有效。借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記名義人辦理房屋所有權轉移登記的，不應得到支持。

關於登記人未經借名人同意將登記在其名下的房屋擅自轉讓給他人的買賣合同是否有效的問題，我們認為，在登記人依約定將房屋所有權轉移登記到借名人名下前，登記人是物權法意義上的房屋所有權人，其對外轉讓房屋不屬於《合同法》第51條的無權處分行為，借名人以其對房屋享有實際權利為由，要求確認房屋買賣合同無效的，不應支持。當然，為保護借名人的利益，如果借名人能夠證明買受人知道或者應當知道房屋存在借名登記，買受人為惡意的，房屋買賣合同無效。

（摘自《房地產糾紛裁判思路與規範指引（下）》，韓延斌、王林清 著，人民法院出版社，2014年版）

3.三類頂名購房合同的效力認定

第一，對於單位內部集資建房而產生的頂名購房糾紛，由建房單位內部職工將購房資格出借給建房單位以外的人與建房單位簽訂房屋買賣合同，該類合同名義上要求購房人須是單位內部職工，但售房單位對於單位以外的人購買並不做嚴格的審查，因為集資的金額越高建房成本會越低，實踐中甚至出現一些單位鼓勵或放縱這種頂名購房行為發生的現象。建房單位收取了約定的房屋價款，利益並未受到實際損失，當事人的行為並未違反法律、行政法規的強制性規定，也未損害國家、集體或者第三人的利益，因此應認定為有效合同。具備交付條件或辦理產權條件時，實際購買人要求出借人履行合同，人民法院應予支持。

第二，借用人不具有經濟適用房的購房條件而產生的頂名購房糾紛，應認定合同無效。經濟適用房，是指具有社會保障性質的商品住宅，它是根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的，是由國家統一下達計劃、用地實行由地方政府行政劃撥方式，免收土地出讓金、對各種經批准的收費實行減半徵收、出售價格按保微利的原則確定的，具有經濟性和適用性的特點，主要面向廣大中低收入家庭。

國務院《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《經濟適用住房管理辦法》明確規定：「經濟適用住房供應對象為城市低收入住房困難家庭」。購買人不具有購買條件，而通過借用資格，以低收入家庭或特困戶的名義進行購買，顯然違反了國務院《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的相關規定。

儘管按照最高人民法院《關於適用合同法若干問題的解釋（一）》第4條的規定，國務院這些文件和規定不屬於認定合同無效的行政法規，但這種頂名購房行為明顯侵犯了城市低收入住房困難家庭的平等機會購買和獲得房屋權利，非法佔有社會公共資源，使國家的有關土地、房產稅費流失，損害了社會公共利益，應根據合同法第五十二條的規定，認定合同無效。

第三，對於借用人不具有根據中央政府及各地政府實施的限購令的購房條件的頂名購房合同，應認定為有效。2010年國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知規定：中央政府可在住房與城鄉建設部指定的40個重點城市統一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，人民銀行、銀監會要指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理。

一些有購買能力的購房者（借名人）以他人（出借人）名義，違反限購令購買了第二套、第三套住房，有的還辦理了銀行按揭貸款。對於這類合同，如果認定為無效，將會對房地產市場的交易安全構成影響。「靜態秩序、動態安全」，（註：參見孫憲忠：《中國物權法總論》，法律出版社2003年版，第97頁。）在物權法調整的靜態狀態下解決無上權利支配的秩序問題，而在合同法調整的動態狀態下，則首要解決交易的安全為題，特別是保障第三人正當利益不受損害，所以才有了表見代理的規定。

房地產開發企業對購房者進行了嚴格的審查，符合購買條件，不違反限購令，因此簽訂了房屋買賣合同，且借名人以出借人的名義履行了合同，如果此時認定合同無效，將會對房地產開發企業造成損害，尤其是辦理了按揭貸款的合同，被確認無效會導致混亂、難以處理的局面，破壞交易安全。而且這類合同並不直接損害公共利益，因此應認定為有效合同。

為了保障國家房地產調控政策的有效落實，根據當事人的訴請，應確定出借人與房地產企業之間存在房屋買賣合同關係，借名人與出借人之間存在二次房屋交易關係，在實際購買人（借名人）要求履行合同時，使相關當事人承擔兩次交易稅費，從而增加其交易成本，防止國家稅賦流失。

（摘自《房屋買賣糾紛中規避法律問題研究》，作者：張東波、洪昊瀾，載《人民司法·應用》2014年第1期）

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