購置澳洲房產之前，房地產印花稅政策你了解了嗎？

在上一期昆士蘭州民居房地產印花稅相關政策（1）中,我們知道可徵稅價值和印花稅稅率是影響印花稅計算的最基本的兩個因素。而除此之外，還有若干其他情況可能會影響到印花稅的計算，我們在這期文章中為大家繼續解讀。

3.購買者為海外人士

如果購買昆士蘭州的民居房地產的買家為海外人士，那麼自2016年10月1日起成立的合同下的買家需要額外繳納可徵稅價值的3%的印花稅。

此政策下的海外人士包括非澳大利亞國籍、非澳大利亞永久居民的自然人；海外成立的公司、海外人士擁有超過50%控股權益的公司；以及海外人士擁有超過50%權益的信託。而政府在決定某公司或信託是否擁有超過50%的（控股）權益時，會考慮海外人士關聯人及關聯公司所擁有的權益。

我們將上期文章中的例3稍作改動，解讀一下政府計算海外人士印花稅的方式：

例4:甲和乙一同購買的房地產的可徵稅價值為365,400澳元，兩人的份額為甲佔60%，乙佔40%。假設甲不是海外人士，而乙是海外人士，兩人購買房地產的用途為投資，不享受印花稅減免政策。那麼由於此可徵稅價值在上篇文章列出的稅率表格的75,000澳元至540,000澳元這一區間，計算公式為1050澳元+(365,400澳元-75,000澳元) x 3.5%,即其需要交納的印花稅為11,214澳元。

在此基礎上，乙作為海外人士還需要額外繳納其對應的可徵稅價值365,400澳元x 40%部分的3%，即4,384.80澳元作為海外人士部分的印花稅。

4.可徵稅交易相關聯

如果若干可徵稅交易之間有關聯，那麼這些可徵稅交易有可能被視為是一項可徵稅交易。在計算時，政府將不會按照單項交易的可徵稅價值對應的印花稅稅率來計算，而是將所有的這些交易的可徵稅價值合併在一起後，再按對應的印花稅稅率進行計算。

政府在判斷若干可徵稅交易是否為可合併的相關聯交易時，會考慮多個因素，例如這些交易的交易方是否相同或相關聯；這些可徵稅交易是否體現在同一份文件中以及在這些交易中，某項交易的完成是否取決於另一交易的成立或完成等。

我們引用幾個例子來看一下政府對於相關聯可徵稅交易的解讀。

例5.交易方相同

買家（非海外人士）走進房地產中介辦公室，協商購買兩個民居公寓用作投資用途，而兩個民居公寓的賣家是同一人。賣家和買家簽署了兩份合同，每一份合同對應買賣其中一套公寓，售價均為30萬澳元。

在此案例中，印花稅並不是按照每一套公寓30萬澳元，印花稅各為8,925澳元（共計17,850澳元）來計算。由於這兩項購買交易實質上可被認作是一項交易，所以印花稅的計算為60萬澳元對應的印花稅，即20,025澳元。

例6.交易方不同但相關聯

買家（非海外人士）走進房地產中介辦公室，協商從賣家甲（自然人）處購買一套民居公寓，並從賣家乙（公司）處購買另外民居公寓，價值均為30萬且均做投資用途。而自然人甲擁有公司乙60%的股份。

由於根據法律，自然人擁有公司的50%或50%以上的股份即可被視作對方的關聯人士，所以在此案例中的甲和乙可被視作關聯方。這兩項購買交易實質上可被認作是一項交易，印花稅將按照60萬澳元對應的稅率進行計算，即20,025澳元。

如果對此案例稍作改動，例如甲是乙的董事或公司秘書，或甲和乙均為自然人且甲和乙是同一家庭的家庭成員，那麼在這些情況下甲和乙也可被視作為關聯方。

在下期購置昆士蘭州民居房地產印花稅相關政策中，我們將討論和解讀被視為相關聯可徵稅交易的其他案例以及影響印花稅計算的其他因素及政策。

註：以上為對截至2017年9月10日的相關政策解讀。

References:

Duties Act 2001

Public RulingDA030.1.2

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