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八年一個周期,看懂房價的邏輯!舉個例子:這座城市房價曾完爆京滬,有最生猛的炒房團,為什麼現在玩不下去了?

「北上深永遠漲」如今彷彿如「真理」般被掛在嘴邊。

從過去10年來看,也似乎是如此,即使每輪調控暫時下跌,也會在調控放開後,迎來「報復性」反彈。久而久之,人們就以為「北上深」一直是中國房價的最高地了。

其實,並非如此。8年前,曾經有座城市的房價比北京、上海還高,當時北京不過排在第4位。8年時間,真不長,也就一瞬間的事情,可當貓哥整理了2009、2017年中國城市房價排名時,卻發現,8年時間足以改變中國城市的發展邏輯、房產投資邏輯、青年就業邏輯。

變化總是在悄無聲息中進行的,當人們覺察到時,已經是滄海桑田。

過去8年,如果你選錯了城市投資房產,那麼可能就錯過了幾倍的收益;如果你選錯了城市擇業,那麼可能未來還要再次背井離鄉。

懂得中國城市的發展脈絡,才能更好選擇未來。

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曾經房價最高,如今10年「站崗」

很多年輕人可能不知道,2009年中國房價最高的城市,不是北京、上海、深圳,而是溫州

溫州素有中國改革開放「先鋒」之稱,溫州人敢闖敢拼、有經商頭腦,被稱為「東方猶太人」,「溫州炒房團」也曾經是攪動中國房市的「大鱷」,江湖到處流傳著「溫州炒房團」的傳說。

「溫州炒房團」還得從本世紀初說起,當年中國加入WTO,外向型經濟獲得長足發展,沿海外貿企業訂單井噴,賺錢賺到手軟,有錢就要置業,所在地區的房價也是水漲船高,溫州地區就是最典型的。有錢的溫州人,炒完本地炒外地,呼朋引伴到外地「掃貨」,一時蔚為壯觀。

2001年-2010年,堪稱溫州房市的「黃金十年」。

2000年溫州市區均價兩三千元/平方米,一路上揚到2008年的2萬多元/平方米。當時經濟發展較好,土地供應量相對較低,有錢人也多,搶起房子來就跟菜市場買菜似的。貓哥的一位溫州朋友回憶說:「當時溫州老闆不是一層一層買,而是一幢一幢買。」

但到了2008年,形勢發生了改變。用工成本上升、人民幣升值等因素已經讓一些企業經營困難,全球金融危機就更是雪上加霜,結果就是溫州房價一改多年上漲趨勢,出現普遍下降,一些樓盤甚至出現每平方米4000元的跌幅。

就在人們認為溫州房市乃至全國房市要完蛋時,「4萬億」來了!政策「放水」了!

原來政策的「水」是想救實體經濟的,只是,沒想到的是,企業沒把從銀行貸出來的錢投入到生產,而是拿去炒房。先來的先賺錢,別人看了就眼紅群起效仿,有貸款的拿貸款,沒貸款的通過民間借貸來炒,爆炒的結果是,溫州房價一掃陰霾大反彈,均價高於北京、上海,均價高達3萬多一平米。

市中心的豪宅就更是搶手,當時溫州第一豪宅鹿城廣場最高峰時單價近10萬元。以房價計算,當時溫州人人都是百萬千萬富翁。

一切在2011年嘎然而止,那一年溫州的經濟模式遭受致命一擊,一些龍頭企業此前跨領域擴張導致資金鏈斷裂,企業老闆「跑路」,由於企業、個人之間拆借非常多,企業間普遍聯保、互保,一家龍頭倒下,危機便會像多米諾骨牌效應擴散開來。

老闆「跑路」,人心惶惶,紛紛去追債,為了還債,企業、個人大量拋售房產,引發大面積踩踏,賣得越多,價格越低,價格越低,越沒人買,惡性循環,溫州房市就雪崩了,直接腰斬。比如上面所說的那個豪宅,現在二手房單價就不到5萬。

我們從數據也能看出——從高點砸下去之後,8年了,溫州房價還是原地踏步。當年高點入市的人,至今還未解套。

更令「套中人」不安的是,溫州出口經濟產業升級並不理想,還依然是勞動密集型製造業,大量的外來務工人口知識水平較低,高達45.5%的外來人口中,初中及以下文化的佔比88.1%,比浙江省高3個多百分點。

在吸引高學歷年輕人方面就更是缺少產業支撐,2016年溫州戰略新興產業占規上工業比重為9%,與同省的嘉興的37.2%、紹興的32.8%及杭州的27.2%相比,相差甚遠。事實上,溫州本地的高學歷青年很多也在外面打拚而不願回鄉。

於是,溫州低層次產業與龐大的外來藍領人口相結合,購買力偏低,房價上漲的動力不會太大了。

2

房價錦標賽

就在溫州房價砸下去的這幾年,卻是中國其他城市房價繼續飛漲的幾年。

比如首都北京,就在今年2月站到了均價6.2萬的高位。其他城市也紛紛把溫州甩到了身後。溫州從第一名直線掉落到了第13名。

超越溫州的,除了北京、上海、深圳三座中國經濟的龍頭城市,還有廈門、天津、南京、杭州、廣州、三亞、蘇州、珠海、福州。

這其中,天津、南京、杭州、廣州、福州是直轄市/省會城市,廈門、三亞、蘇州三座城市也是所在省份除省會外最重要的城市。

此外,一些城市的排名快速上升,如:

南京,2009年第23名,均價5322,現在一躍到了第6名,均價25000,漲幅4.7倍;

天津,2009年第12名,均價7800,現在到了第5名,均價也過25000,漲幅3.2倍;

武漢,2009年第26名,均價不過5000左右,現在到第15名,均價高達14156,漲幅2.8倍;

石家莊,2009年第42名,新房均價也才3968,現在快速攀升到第16名,均價高達14072,漲幅3.5倍;

合肥,2009年第39名,新房均價4232,現在躍居第17名,均價到了一萬三,漲幅3倍;

鄭州,2009年第33名,新房均價4652,現在躥升到第19名,均價也到了一萬三,漲幅2.8倍;

有漲就有跌,貓哥稍微捋一下發現,跟溫州排名下滑的還有:

寧波(2009年第6名,2017年第18名,漲幅31.9%)、

大連(2009年第9名,2017年第22名,漲幅24%)、

青島(2009年第11名,2017年第14名,漲幅96%)、

無錫(2009年第16名,2017年第30名,25.8%)、

泉州(2007年第19名、2017年第34名,漲幅35.9%)、

東莞(2007年第17名、2017年第23名,漲幅61.1%)

兩者一對比,不由發現,過去8年左右,中國房地產大勢是:

直轄市、省會城市崛起,沿海製造業城市「跑輸大盤」。

為什麼如此?

原因有很多,但貓哥要說的很直觀的一點是——城市房價漲幅的起落,背後是中國GDP格局的新變化。

讓我們看看,2016年,中國GDP「萬億俱樂部」的城市,按先後排名,分別是:上海、北京、廣州、深圳、天津、重慶、蘇州、成都、武漢、杭州、南京和青島。

除了蘇州、青島,其他都是清一色的直轄市和省會城市。任何稍微了解中國政治經濟的人士都知道,在我國,城市的行政級別越高,越能獲得更多的金融、政策資源和支持,在「GDP大戰」中獲得先機。尤其是在其省內,基本上省會城市都是全省的政治經濟中心,是全省的「門面」,政府為此投入巨大。

我們就以武漢為例。8年前,武漢的房價只排在26位,所反映出的是當時它的經濟狀況,地方政府要大力發展經濟,靠什麼?無非是

政策:2016年6月,國務院正式批複武漢全面創新改革試驗方案;

人才:去年武漢引進「城市合伙人」116名,「國家千人計劃專家」57名,孵化器面積在15個副省級城市中排名第一。武漢大學生總數高居全國前列,為了留下人才,武漢市出台了「大學生買房優惠政策」;

舉債:2016年,武漢市全社會固定資產投資(含農村私人投資)7093.17億元,連續三年突破7000億元。這其中包含了私人投資,但政府投資還是大頭。注意,地方政府除了地方財政,是沒有錢的,無論是產業基金還是項目資金都是「借來」的,投資規模越大負債就越多。果然,武漢已經是多年來負債率最高的城市之一,說湖北居全省之力建設武漢並不過分;

招商:推出「武漢百萬校友資智回漢工程」,吸引小米、泰康、融創等企業項目落戶,把周圍地塊的地價和房價帶動起來;

其他省會城市的「經營城市」大同小異,於是我們看到,省會們汲取全省的金融、經濟、財政、招商資源,在政策的加持下,GDP突飛猛進,利好消息頻傳,房價一舉超過了沿海製造業發達的市縣。

如果過去8年,你的投資沒有跟上這一變化,那麼就真的虧大了。

3

「經濟小龍」不復威風

在2009年,中西部廣大省會的房價不但遠低於北上廣深,更是低於東部地區經濟發達的地級市,如寧波、無錫、珠海甚至南通。

我們可以把這些曾經碾壓省會城市的經濟強市強縣稱為「經濟小龍」,依託先起步的鄉鎮企業、外貿經濟、輕工業,這些城市曾經經濟發達,吸引大量人才。

但隨著中國經濟的轉型和各省舉全省之力建設省會後,如今,區域中心城市在經濟總量和房價上都將它們甩在身後。

不但溫州,就連傳統上蘇南經濟強市無錫,也從第16名下滑到30名。這些城市的公司從事高端產業少,就意味著高薪崗位少,因為高薪崗位主要基於此:無非高科技、金融、高端服務業。

沒有高薪的年輕群體就難以支撐房價,距離北上深這樣一線城市太近,人才、資源很可能就被體量更大、經濟更活躍的超大城市吸收。

所以,在上海強大的引力約束下,無錫幾乎再沒有崛起的機會。

因此,其他城市如無錫、寧波、大連等,在過去是明星城市,外貿和製造業發達,目前遭遇到了同樣的困境——在金融、人才、技術上有先天性缺陷,難以吸引資金流、人才流、技術流,在中國的城市競爭力逐漸被趕超。

從城市吸引力榜就可以看出:

從這一圖也可以看出,這些吸引力排名前40的城市,基本可以分為:三大城市群+兩個經濟帶

那就是:

珠三角城市群:深圳、廣州、東莞、佛山、惠州、中山

長三角城市群:上海、蘇州、杭州、寧波、無錫、嘉興、常州

京津冀城市群:北京、天津、石家莊、廊坊、保定

長江沿線經濟帶:南京、合肥、武漢、重慶、成都

浙閩沿海經濟帶:福州、廈門、溫州、台州、泉州

從中對比房價走勢不難發現,資源、人才越來越集中於這些經濟帶的「頭部」中心城市。自此,中國進入以都市圈和城市群為主要動力的發展階段。

無論是投資房產,還是選擇人生起步城市,就在裡頭找吧。

*本文為作者觀點,不代表樓市參考立場,僅供讀者參考

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