樓市進入「五限時代」需大禹治水的智慧

從以前的限購、限價、限貸，到最近的限售，限商，樓市的調控一直以來以「限」為「基本方針」，雖然短期能產生比較好的調控效果，但從長期來看，「副作用」也是存在的。除了「限」，我們還有其他更好的方式么？借鑒大禹治水的思路來看，或許疏堵結合，才能讓樓市走上長遠健康發展之路。

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限售、限商，樓市進入五限時代

根據《21CBR》不完全統計，今年3月以來，全國已有超過60個城市進入新調控隊列，包括一線城市以及部分二三線城市。除了以往的限購、限價、限貸，更是新增了「限售、限商」內容。針對這種情況，很多媒體總結說，全國樓市進入了「五限時代」。

今年3月，北京住建委發文調控商辦市場，提出商辦類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途，全面叫停「商改住」。

根據中原地產研究中心截止6月的統計數據，包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南寧、張家口等超過36個城市，推出了「買房後一定年限限制出讓」的樓市調控政策，調控力度之大甚屬罕見。

8月下旬，上海市一次性掛牌出讓4塊地理位置極佳的國有建設用地，總規劃建築面積21.85萬平方米，全部為租賃用途。從供地環節開始，就規定建成後住宅只能租，不能賣，這大概就是最徹底的限售了。

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光「限」不能根治樓市「永遠看漲」的病

按照以往各種「限」對樓市調控效果的經驗看，往往短期效果顯著，長期會伴隨著報復性反彈。久而復之，被永遠看漲的中國樓市成了世界經濟最大難題。以致後來，存在這樣一個段子，最後悔的是當時不相信「房產中介」把房買了。房產中介目前是中國房價一直看漲的主要因素。

本次從短期調控效果來看，8月18日，國家統計局發布報告顯示，全國70個大中城市中，有14個城市的新建商品住宅（不含保障房）價格在7月出現持平或下跌，比6月增加4個，下跌的城市以熱點一二線城市為主。如果關注今年7月份以來的樓市新聞，就會發現，《樓市降溫跡象愈加明顯 批量炒房客緊急攜款逃命》，《70城樓市整體降溫，三四線城市房價上漲動力減弱》這樣的報道鋪天蓋地。就在8月的最後一天，上海外環線內某地鐵站附近一樓盤搖號認購，推出的608套房源，卻只有466人參加，這估計是最近幾年來極為罕見的情況。

那這次是否又同樣，調控政策出台見效不久，樓市就會爆發報復性反彈。讓瘋長，調控，暫停瘋長；報復反彈，新一輪瘋長，加碼調控，暫停新一輪瘋長，新一輪報復反彈…周而復始，稱為樓市的主旋律呢。

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樓市調控需要大禹治水的智慧

要解決上面的疑問，我們可以把樓市調控與大禹治水的故事加以比較。

三皇五帝時期，黃河泛濫，鯀、禹父子二人受命於堯、舜二帝，負責治水。

面對洪水，大禹的父親鯀只會堵。哪裡洪水泛濫，就在哪裡築堤堵水。這個方法並沒有真正化解洪水，往往是東邊剛治好，西邊洪水又泛濫了。鯀疲於奔命，終究也沒能治好洪水。大禹從鯀治水的失敗中汲取教訓，根據山川地形走勢，在有的地方繼續築堤擋水，在有的地方開鑿新河道加以引導，堵疏結合，最終引得百川歸海，治水成功。

當今的樓市形勢與大禹時期的洪水很相似。改革開放30年，老百姓手中擁有了巨大的財富，近些年不斷超發的貨幣，就像洪水一樣需要有一個合理的去向。當房地產的財富效應被放大以後，加上中國老百姓的「房結」，改革開放積攢下來的財富大部分一股腦湧進樓市，導致中國樓市開始了漫長的「永遠看漲、上漲」之路。

在這漫漫之路，政府也看到了房價過快上漲的風險，推出各種調控措施限制炒房。然而由於房地產的財富效應太過明顯，而且永遠看漲定律似乎又被過去實踐所驗證，巨大的資金繼續湧出這隻漲不跌的「神話」。就這樣，一路限、一路買、一路漲，樓市不知不覺就進入現在的「五限時代」。

終於，這次調控措施似乎有些不一樣了。

2016年12月，主席和總理定調「房子是用來住的，不是用來炒的」。2017年7月19日，廣州開始提出「租購同權」政策，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。隨後北京、上海、瀋陽、無錫、成都、南京等多個城市進行了跟進，政府開始嘗試將原來「房」自帶「福利」開始逐漸剝離， 體現大禹治水「堵疏結合」的思路。一方面繼續限制各種炒房，另一方面鼓勵和扶助自住性質買房，讓住宅真正回歸到居住的本質。並且在金融管制方面，嚴格限制資金進入房地產行業，對房地產開發商進行釜底抽薪，通過各種監管政策的實施可見一斑。

另外，貨幣的超發增長對樓市的上漲也作出了不可磨滅的貢獻。中國過去20年貨幣超發與改革開放外資進入息息相關，外匯占款投入的基礎貨幣，通過貨幣乘數形成了大量的M2儲蓄存款，這部分新增的存款有很大部分進入了樓市，對樓市的價格上漲產生了直接的影響。然後，在未來在進出口貿易趨於穩定的情況下，這種機會將不再擁有。

當然，在政策調控的實行過程中，出現了有一些誤傷，比如部分城市首套房貸利率上浮10%－30%，這對剛需一族是一種傷害。因此希望在各種調控政策實施的同時，通過切實的「優惠政策」鼓勵剛需，扶助住房困難群體，讓「房子是用來住的」能夠真正落實到實地。

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