對話世邦魏理仕：交通樞紐型商業項目路在何方？

9月6日，成都第5條地鐵線路——10號線一期工程正式開通，也是成都地鐵的首條機場專線，直達雙流國際機場航站樓。

2011年開通運行的成都東客站2016年日均旅客流量近20萬人次，至2020年預計年均客流量達到1.5億人次。

早在2015年就有數據顯示，成都購物中心總體量超過700萬平方米，位居全國城市首位。目前，已有包括凱德、萬達、龍湖、華潤、九龍倉、太古、銀泰在內的多家國內外知名地產商在成都布局了自己的商業產品。

GIF/86K

交通條件日臻成熟，商業發展成果可觀。然而，成都的交通樞紐與商業項目卻遲遲沒有碰撞出火花。雖然目前市場上已有不少依託於地鐵的綜合性商業物業，但嚴格意義上的交通樞紐型商業卻寥寥無幾。

成都北站的荷花池零售市場早已風光不再；成都南站雖然緊鄰新南天地商圈，不過附近幾大商業項目的布局，與交通樞紐的實際關聯性並不突出；成都東客站的商業集群更是遲遲未能現身，而一度最受期待的鵬瑞利項目也從最初的商業綜合體轉型成國際醫療健康中心……

近日，帶著對交通樞紐型商業的種種疑問，房觀察與世邦魏理仕華西區戰略顧問部董事范小藺進行了一次對話。關於交通樞紐型商業的定義、特點，以及打造過程中需要注意的問題和未來發展方向等內容，或許能夠從本次對話中得到一些答案。

世邦魏理仕華西區戰略顧問部董事范小藺

房觀察：

業內通常如何定義交通樞紐型商業項目？它們通常有什麼樣的特點？

范小藺：交通樞紐是由多種運輸方式交匯而成，而交通樞紐型商業通常是指依託於這樣的交通銜接系統發展起來的商業模式。它們具備的特點是，輻射半徑會因為交通條件而擴大，因網狀輻射性的交通樞紐有放大效應，並且會帶來明顯的流量經濟；此外，因為需要考慮與交通樞紐功能的動線連接，複合立體化的開發也是其顯著特點。

房觀察：

交通樞紐型商業項目在打造過程中需要注意那些問題？作為機構方，一般會給出哪些意見？

范小藺：對於一個好的交通樞紐型商業項目而言，交通條件必然是加分項。不過，交通特有的方向性和時間性，也可能在一定程度上變成限制商業布局與發展的因素。

不同的交通樞紐類型（機場、客運站、高鐵、地鐵……），在考慮打造商業時會有不同的主導因素。因此，我們會根據其各自的側重點提供更適宜的方向。不過，交通樞紐型商業也都具備一些共性，或者說面臨部分類似的問題。

針對共性的建議通常包括這幾個方面：1、重視空間動線的組織與連接；2、結合時間段，從功能上對交通輻射方向和客群需求特性進行匹配；3、人流引導、業態布局等多個方面，合理處理好交通與商業的關係。

房觀察：

那麼，交通樞紐型商業的「交通」和「商業」應該維持一個什麼樣的關係？

范小藺：交通樞紐奠定商業的人流基礎並催生需求，帶來的經濟要素變化聚集、輻射放大效應等合力推動區域發展，是商業成功的良好條件，但並不是商業絕對的致勝因素。

任何一個成功的交通樞紐型商業，毫無疑問，交通要做好，商業也要做好。二者各自具備獨立的成功，方能凸顯出雙方的合力效應。成功的商業對於交通人流的合理疏散引導、交通樞紐的門戶效應、樞紐片區土地與資產的經營價值都有正面的促進作用。

另外，在商業的設計與布局上，也不能局限於交通樞紐本身，應該還要看到所在區域的商業規劃和消費人群分布等方面的影響。

我們認為，在交通樞紐型商業項目的打造和運營過程中，通過二者的互動，應該讓交通圈和商業圈的功能都得以體現並實現互促。它不僅是交通樞紐集散地，同時也是商業消費的熱點區域。

房觀察：

交通樞紐的客源分布有什麼特徵？商業項目如何將客流轉化為實際消費？

范小藺：交通具備的方向性和時間性，直接關係到商業的功能定位和布局方式，因為這一點決定了交通樞紐型商業會在特定時間段吸引特定客群，而「特定客群」通常包括旅遊客群、商務客群、城際通勤族和市內通勤族等，他們的換乘頻次、出行方向、出行目的不盡相同，需求也因此有所差異。

商業的本質是消費，要將客流轉化為實際消費，首先需要研究客群消費特性，以及他們的行為模式。對於交通樞紐的客群而言，他們的消費時間會碎片化，並且消費行為帶有較強的隨機性。因此，商業項目需要更具針對性的設置業態。並且，要學會放棄一部分客群。此外，要讓「客流」產生實際消費，除了業態設置外，合理的人流引導和交通組織、複合化舒適化的環境也有助於實現這一點。

房觀察：

可否分享一些國際、國內比較典型的案例？

范小藺：香港新鴻基地產開發的圓方廣場，就是相對早的集中式商業與交通樞紐結合開發的典型項目之一。圓方廣場位於港鐵九龍站上蓋，商場下方設有東涌線、機場快線，九龍站內設有公共運輸交匯處，鄰近有佐敦（匯翔道）巴士總站及西區海底隧道巴士站，多條巴士及小巴路線途徑商場。

圓方廣場（圖片來源於公開網路平台）

圓方廣場位於環球貿易廣場整體的中心，是塔樓部分的聯體裙樓。多重交通運輸方式以及結合不同物業類型帶來不同的客流群，體量足夠的圓方廣場，通過對商業進行主題分區布局了豐富的業態內容，很好地抓住了全客層的消費者。通過內外交通的路徑組織、動態空間的序列安排，強化公共空間連續性和整體感，創造項目間多重、立體的動線，舒暢進出人流和車流，較大可能實現商業與其他組成部分的貫通性，發揮項目中各物業組成的互動效應。

日本京都火車站也是一個比較有意思的案例，包括了JR線、新幹線、市內軌交和大巴線的京都火車站，列車站台主要設置在地下，車站功能僅使用了整幢大樓不到10%的建築面積，約20萬平方米的規模主要是商業開發，不僅包括伊勢丹百貨、The CUBE購物中心，還有動漫小博物館、京都拉麵小路等有地域特色的主題設施，能夠有助於吸引客流。包括通道連接的創新，如特色鮮明的空中連廊，也具有參考價值。

房觀察：

交通樞紐型商業未來的發展方向有哪些？前景如何？

范小藺：根據不同的交通樞紐類型，或許難以抓住所有客層，但可以去抓住一些共性消費。譬如，在業態篩選上，餐飲業態就具備多客層共性消費的特徵。除了被動的適應客流之外，更應該主動地吸引客流。

未來的發展方向至少可以考慮以下幾個方面：首先是便利性，讓消費者在有限的時間內完成消費活動；然後是內容上的主題化和地域化；此外，更多的增值服務應該出現在未來的交通樞紐型商業項目內（如寄存、物流、訂取票、值機服務等）。

另外，在時間有限的情況下，大多數旅客來不及去其他景點，那麼就可以考慮將交通樞紐本身打造成一個景點，讓他們願意在這裡留出更多時間。通過外觀設計、內部裝飾，以及主題化、情景化的內容設置，賦予交通樞紐中心多元化的商業性質。

交通樞紐中心對於大部分商旅客群而言，既是他們離開一座城市的最後一站，同時也是到達一座城市的第一站。所以，一旦做好交通樞紐型商業，那就意味著兩端的消費需求都能抓住。

文|房指分析師陸一

點擊展開全文

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！