地產股過去半年數據盤點及未來展望！

過去半年內房股無疑是港股牛市中的明星，大批個股翻倍，龍頭中國恆大、融創中國漲了3倍。

地產行業由於其預售與結算收入的錯配，市銷率是最有效的前瞻指標，本人2月份曾整理「港股和A股地產公司市銷率對比」，列出了主流地產公司的一些市銷率數據，現在半年過去了，對主要跟蹤觀察的數據做一個回顧（說明：銷售數據大部分來自克而瑞，未經詳細考證，17年預計銷售屬個人拍腦袋，僅供參考）：

個人的觀察結論（以下都是上述表格跟蹤房企的數據）：

1、今年3月6日，整個中國的房地產價格已經漲了一遍，房企土地儲備價值翻倍，而市場給予內房整體的市銷率估值為0.295倍，所以造就了後面的大漲，結果是半年內房整體股價上漲137%，而大漲後按照17年預期銷售的市銷率也僅為0.447，還是非常低估；

2、A股地產3月6日市銷率為0.661，比港股溢價一倍多，所以半年漲幅只有12%，按照17年預期銷售的市銷率為0.58，相比港股溢價30%，參照A/H溢價指數，目前A股地產與港股地產處於同一起步線上，也很低估。

3、16年的銷售房價已上漲，對應14/15年的低價土地，因此龍頭房企取得13%左右的凈利潤率，普通房企10%左右的凈利潤無壓力，17年的銷售對應15/16年的土地，整體取得10%的凈利潤率無壓力，按此計算，內房明年結算16年的整體市盈率約6.3倍，後年結算17年銷售整體市盈率約4.5倍，A股地產明後年對應市盈率分別為6.8倍和5.8倍，都屬於極度低估區間。

4、關於房地產調控，可以因看空中國經濟看空房價賣出地產股，但調控賣出地產股未必是合理的選擇，調控政策就是龍頭房企清理門戶的幫凶，沒有調控，龍頭怎麼併購到低價土地？融創怎能買到萬達？

看總結數據：

未來展望：

1、房地產行業處於周期頂部區間，銷量今年見頂概率很大，但地產始終是中國最大的消費升級需求，中國的城市化還有很大的空間，未來行業的銷售額每年在10萬億以上，並逐步增長，大概率5~7年會到15萬億；

2、龍頭房企有資金成本，規模優勢，管理優勢，未來將會持續擴大市場佔有率，很多中小房企會逐步退出這個市場，因此龍頭房企未來5年還是會持續成長；

3、如果不發生金融危機或極端情況導致的地產銷售速凍，內房牛市短期內不會結束，而A股地產也非常低估，最近一周的突然崛起不是偶然，而且只是開始，後面很可能出現內房拉動A股地產持續上漲的局面。

4、明年大概率是房地產銷售小年，縮量是必然，但從今年的top20房企的拿地市場佔有率看，他們大概率還會整體增長，行業加速出清。

5、個人從年初就不看好房價繼續上漲，並賣出投資房產增加股市配置，不看好房價看好地產股，這個分裂還會持續下去。

6、房價崩潰怎麼辦？如果地產速凍，房價斷崖式下跌，地產股會跌，其它行業一樣會受到很大影響，引發全面金融危機的概率很大，因此賭國運，以時間換空間，走一步看一部，繼續看多地產股！

（股市有風險，投資需謹慎，以上觀點僅供參考，不構成投資建議！）

點擊展開全文

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！