高端酒店不景氣 金融街洲際酒店變身寫字樓

眼看北京核心區優質寫字樓資源越來越稀缺，再加上五星級酒店經營狀況未及預期，讓不少酒店業主方紛紛開始「酒改寫」的變身。記者獨家獲悉，北京金融街洲際酒店也將在今年底正式轉型成為商用寫字樓。屆時，金融街洲際酒店將以「金融街國際中心」的名稱「重新面世」。雖然在接受記者採訪時，洲際酒店方與業主首創集團均未回應停止合作的原因，但知情人士透露，金融街洲際酒店業績難達預期，是導致首創集團不續約的一大原因。業內人士也分析，在高端酒店不景氣的大環境下，「酒改寫」成了行業一大趨勢，同時也可能引發酒店行業的格局之變。

年底變身

一位知情人士透露，金融街洲際酒店與業主首創集團的十年合同去年到期，但首創集團不想續簽，欲將客房改為寫字樓，但雙方訴求並未達成一致，最後改為先簽署一年合同然後持續談判。可直到今年5月，雙方還沒有實質性合作進展，酒店改寫字樓幾無懸念。

記者在現場了解到，目前金融街洲際酒店10層、11層已經全部出租，7-9三層為散租，整層租賃價格在每天1700元左右，目前酒店還保留200多間客房經營，直到年底全部撤出，另外酒店內的商業配套功能繼續保留，以提供高質量的辦公服務。

酒店部分改成寫字樓的情況越來越多，可將酒店整體撤牌改成寫字樓卻是行業中較為罕見的。一位出租金融街洲際酒店寫字樓的中介公司負責人告訴記者，金融街洲際酒店將搬到正在修建的麗澤商務區，成為「麗澤商務區洲際酒店」。至於金融街洲際酒店為何「酒改寫」，這位負責人表示。「合同到期了，酒店不如寫字樓掙錢」。

但值得注意的是，金融街威斯汀酒店和麗思卡爾頓酒店與業主的合同到期後，均進行了續約。

對於金融街洲際酒店不再續約原因，記者向洲際酒店集團和首創集團相關負責人求證，首創集團負責人表示，他們並不清楚全部酒店變成寫字樓的相關事情。截至記者發稿時，金融街洲際酒店也尚未給出明確回復。

競爭劣勢

在一家寫字樓招租網站上，赫然標有「原金融街洲際酒店,現改造為純寫字樓出租。現有面積3.25萬平方米，整層1715平方米，共19個連層出租，可以任意分割……」的內容，這讓不少業內人士唏噓不已。始建於2005年的金融街洲際酒店，是金融街地區首家五星級酒店，也是洲際酒店集團在北京投資興建的第一家五星級酒店，在業界曾享有很高的知名度。

今不如昔，近幾年來有關金融街洲際酒店轉型的新聞一直不絕於耳，早在兩年前更有「金融街洲際摘牌搬遷」的消息傳出。去年5月， 「金融街國際中心項目推介會」高調舉行，會上金融街洲際酒店對外宣布將採取「逐層改造，逐層驗收」的方式逐步完成改造成寫字樓項目，客房數量也從超300間降到200間左右。

就酒店本身而言，雖然金融街地理位置較好，但附近不到1平方公里範圍內還有金融街威斯汀和麗思卡爾頓兩家五星級酒店，競爭十分激烈。且另外兩家「後起之秀」風頭日盛，這些都成為影響金融街洲際酒店業績的因素。

記者注意到，早在2016年初，關於金融街洲際酒店「客源減少」的消息就頻頻被曝出，一些諸如「設施陳舊」、「服務不到位」的評論也不絕於耳。在旅遊點評網站貓途鷹官網上，金融街洲際酒店在酒店排名中為100多位，而附近的金融街麗思卡爾頓酒店和北京金融街威斯汀大飯店排名分別為12名和18名。顯然，金融街洲際酒店在該地區並不佔優勢。

另一方面，在寫字樓價格方面，金融街地區的寫字樓最高價格達到了每平方米近30元一天，屬於北京地區最貴的地段。華美酒店顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱認為，將酒店改成寫字樓是業主在權衡收益時做出的決策。第一太平戴維斯物業顧問（北京）有限公司酒店部董事王冰表示，金融街地區無論是商業辦公樓還是寫字樓，都存在較大的需求缺口，當然也會綜合考量樓體自身結構、物業的現金流以及更新改造成本等。

大勢所趨

在金融街洲際酒店的合作中，首創集團作為業主，委託酒店管理公司幫助業主管理和經營酒店。洲際酒店作為管理方，每年需要向業主繳納一定的管理費，並要達到一定的業績要求。

按行業普遍採用的合作方式，酒店管理公司先要與業主簽一份委託管理協議，其中，管理費包含2%的總收入和毛利潤3%-8%的獎勵管理費，綜合起來佔到酒店總收入的4%-6%。這個數字雖然看起來比例不低，但實際上跨國酒店管理公司管理費收取比例比歷史水平已經有所下降。華美酒店顧問機構首席知識官趙煥焱表示，獎勵管理費的減少反映了中國酒店業績的下降。

不僅如此，經過前期「瘋狂」擴張，國外酒店巨頭開始遭遇人才不足的壓力。趙煥焱認為，需求不足、非理性擴張、同質化競爭是當前中國高端酒店的普遍問題，這也讓高星酒店市場開始出現疲弱態勢。除了金融街洲際酒店外，國際飯店、萬豪酒店、新聞大廈也都實施了「酒改寫」戰略。據了解，因為酒店和寫字樓同屬「商業用地」，「酒改寫」過程中不需要變更土地性質，但在樓宇改造過程中還需根據各家酒店不同情況，進行相應報批。

作為北京首個「酒改寫」的樣本，新聞大廈正是因嗅到危機，主動思變，並聘請專業市場調研公司，對五星級酒店和五A級寫字樓的市場前景進行了廣泛調研和準確評估。結果顯示，繼續做高端酒店需引進國外先進的酒店管理公司，不但需要全面改造，而且投資巨大。如果轉型商務寫字樓，不但投入低，還能實現利益最大化。

而針對洲際酒店而言，即將搬進的麗澤商務區，雖然發展前景尚好，但卻要面臨重新進行市場培育等問題。有業內分析人士直言，金融街洲際酒店搬遷到新麗澤商務金融區，這種改變適應新環境發展需要，對洲際酒店和首創集團都有好處。但在如今外資酒店業的激烈競爭之下，對於洲際酒店來說，一個全新的開始，實際上既是機遇也是挑戰。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！