再度牽手平安不動產 越秀地產30億債權投資計劃中的金融化

觀點地產網自2000年以「拓荒者」的身份進入廣州南沙並開發第一個項目濱海花園開始，越秀地產在南沙的開疆拓土就沒有間斷過。如今它又要為其再度進行大手筆募資。

9月12日，越秀地產發布公告稱，其為控股公司廣州城建開發南沙房地產公司（以下簡稱「廣州南沙」）30億元債權投資提供擔保。據悉，廣州南沙與平安不動產訂立不動產債權投資計劃，由平安不動產發起設立，期限為五年，應付的利息按固定年利率5.8%計算。

事實上，這已經是越秀地產與平安不動產的三度牽手。早在2015年7月27日，越秀地產和中國平安保險(集團)股份有限公司的附屬公司合作，共同開發位於廣州市海珠區廣紙片區的一幅地塊；2016年4月13日，平安不動產還豪擲23.27億元購買越秀星匯雲城49%股份。

除了本次合作雙方的「熟口熟面」之外，以金融手段撬動資產也已經是越秀地產的慣常操作。在過去的5年中，越秀地產依靠各種基金，將「開發+運營+金融」模式發揮得淋漓盡致。

南沙項目30億募資計劃

9月12日，越秀地產發布公告稱，附屬公司廣州南沙與平安不動產訂立有關建議不動產債權投資計劃的債權投資合同。

根據合同，債權投資計劃由平安不動產發起設立，期限為5年，廣州南沙應付的利息按固定年利率5.8%計算。該計劃的註冊總投資金額不超過30億元人民幣，將全數投資於廣州南沙（以債務形式），而廣州南沙僅會將有關資金用作開發及建設廣州南沙濱海花園七期。

觀點地產新媒體查詢公告獲悉，以上債權投資計劃成功於中國保監會的指定機構註冊後，廣州南沙可向平安不動產申請提取該等資金最多四次。首次申請提取應於註冊後三個月內提出，提取金額應不少於總資金金額的20%。除最後一次申請外，每次提取時的金額應不少於該次所募集的資金的實際金額。

不過，需要注意的是，這已經不是越秀地產與平安不動產的首次合作。早在2015年7月27日，越秀地產就宣布通過附屬公司和中國平安保險(集團)股份有限公司的附屬公司合作，成立合營公司，共同開發位於廣州市海珠區廣紙片區的一幅地塊；

2016年4月13日，平安不動產還豪擲23.27億元購買越秀星匯雲城49%股份，據悉該項目地塊是越秀地產於2014年11月以總價64.5億元、樓面地價1.4萬元/平方米獲得，創造了當年廣州總價「地王」紀錄。

除了與平安不動產的三度續緣外，這個讓越秀地產花費如此大手筆的南沙濱海花園項目，還多少有點見證歷史的意味。2000年，越秀地產成為第一家進入廣州南沙的房地產開發企業，次年便成立項目公司，開發如今總體量達300萬平方米的南沙濱海花園。

觀點地產新媒體查詢獲悉，上述綜合體總投資達80億元，共分為十期開發，其中一到五期已基本收樓入住。本次擔保的南沙濱海花園七期——越秀·國際總部廣場，為2016年推出，是濱海花園唯一的商業綜合用地，項目集一站式商業購物中心、超甲級寫字樓、風情商業街、特色LOFT公寓於一體。

事實上，在種種利好下，南沙樓市的成交一直保持在高位運行，這也促使了越秀地產不斷積極補倉。

據觀點地產新媒體過往報道，7月28日，越秀地產通過公開掛牌方式，以8.3億元的代價購入南沙靈山島尖地塊。該地塊佔地面積約4.95萬平方米，為商業、商務設施用地，總可建築面積約17.58萬平方米，平均土地成本約為4700元/平方米。

越秀地產金融操作過往

回顧過往，本次的債權投資計劃或許只是越秀地產多年來金融操作的一角。作為國內唯一擁有房產基金平台的房企，「開發+運營+金融」一直是越秀地產推進的堅定方向。

2012年10月8日，越秀地產將旗下的超高端商業地產項目廣州國際金融中心注入越秀房托。彼時的公告顯示，交易總代價約為88.5億元，包括將支付予Tower Top的認購款項9999美元以及將支付予越秀地產債務轉讓事項的代價，約為88.5億元。

彼時交易的順利完成，也意味著「越秀地產+越秀房托」的雙互動平台得到有效利用，這也開啟了越秀地產和基金的不解之緣。

觀點地產新媒體獲悉，所謂的地產+基金互動模式是指，越秀地產主要負責開發住宅及商業項目，在項目進入運營階段後即注入越秀房托平台中，而後者則通過加強開發住宅和商業項目的能力，實現越秀地產及股東的開發利潤。

年報數據顯示，截至2017年6月底越秀地產直接持有的主要出租性商業物業合共約79萬平方米，實現出租收入約為2.9億元，同比上升24.6%。通過越秀房托間接持有的出租性商業物業合共約74萬平方米，實現出租收入約為9.1億元。

除此之外，在土儲的獲取上，越秀地產的「金融化」影子亦揮之不去。2013年7月9日，越秀地產旗下子公司廣州東輝與廣州越秀諾成基金，按照20%和80%的投資比例聯合競得佛山禪城區地塊，總耗資17.72億元。按照雙方的約定，在房產信託將資金注入項目公司當天起，第一周年開始至第18個月的時間段內，廣州東輝可從房產信託手中回購剩下項目的股權。

觀點地產新媒體統計獲悉，2013年依靠與投資基金合作購地的方式，越秀地產僅支付了58.17億元，就撬動了總地價高達201.24億元的7塊土地，涉及建築面積約為275萬平方米。其中有3塊是當時的地王。

業內人士表示，「地產+基金」的拿地模式使得越秀地產的財務靈活性大大提高，讓其不僅可以快速增加銷售額及現金迴流，還可以提高資產周轉率，保持較低負債率。2013-2016年間，在拿下多個地王的情況下，越秀地產依然維持較低的資產負債率，分別為67.77%、67.5%、71.91%和72.57%。

不過，有分析人士也表示，這種發展模式很有可能無法持續，因為一旦基金不參與合作或者在期限內無法回購，就會對資金鏈產生影響。2017年1月3日，越秀地產原定於2016年12月31日回購股權的武漢越秀·國際金融匯項目再度延期至2018年12月31日。

在2016年的業績會上，越秀地產對過往熱衷的「地產+基金」拿地模式已經絕口不提，取而代之的則是借用「母公司孵化-地產購買」常態化模式、國企資源合作、二級市場併購和積极參与「三舊」改造城市更新項目等綜合化途徑獲取土地。

2017年中報顯示，借用以上模式，越秀地產已成立城市更新集團，7月10日，由越秀集團牽頭，廣州地鐵集團、珠江實業等市屬國企發起設立的廣州國資開發聯盟、總規模為2000億元的廣州城市更新基金正式成立並運營。據其透露，未來該基金將深度參與軌道+物業開發、舊廠、舊城、舊村改造等城市更新項目，繼續強化拓展優質土地資源。

點擊展開全文

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！