全面預測2017年下半年美國房產走勢

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近年來，隨著國內限購政策繼續趨緊、投資渠道有限等原因，越來越多的投資者把目光投到美國房產。據全美地產經紀人協會消息，在截至2017年3月的過去12個月間，中國投資客購買了創紀錄的317億美元美國住宅。而2017年，川普重磅宣布大幅減稅稅改政策之後，美國房產的強勁走勢更加備受關注。

對於美國房市，在今年年初的時候，專家預計價格增長將放緩，庫存將會下降，抵押貸款利率將會上升。到目前為止，事情並沒有完全像預期的那樣發展。現在2017年已經進入9月份，讓我們來看看美國房市現在的情況和接下來四個月的發展趨勢。

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美國房屋庫存將持續緊張

根據 CoreLogic 在8月1日最新發布的美國房產數據顯示，在全美範圍內，美國房產市場持續上升，在16年6月到17年6月期間，全美房屋的房價全年平均同比上漲6.7%；而17年6月份環比17年5月則增加了1.1%。

全美房價指數變化率及未來預測

同時房屋價格指數預測，在17年6月至2018年6月的一年時間內，全美房屋價格還將持續上漲約5.2%。而17年7月相比17年6月房價則將環比上漲0.6%。

美國樓市火爆的同時，房地產開發商卻在以「龜速」應對——目前美國新屋開工年化戶數僅為84.9萬，遠低於2007年金融危機爆發前103.6萬的水平。

房屋庫存緊張是影響美國房地產市場的一個重要的潛在因素。它不僅讓房屋價格快速上漲，也使剛上市不久的房源以前所未有的速度被出售。

房地產專家 Svenja Gudell 表示：「現在每個人都在討論庫存緊張的問題，但我認為我們可以把目前的狀況直接稱為庫存危機。我們沒有建造足夠的住房。」根據數據顯示，目前待售房屋的數量大約相當於1994年的水平。問題是，現在美國生活的人比23年前增長了6300萬之多。

當然庫存危機並沒有發生在高端市場。通常來說，高端市場的買家會擁有更多的選擇，因為豪華住宅一般需要更長的時間才能出售，而且建築商正專註於這一領域。當然地區差異也是存在的，比如在沿海地區豪華住宅的供應也是尤為稀缺。

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房屋租金仍將上漲

最新數據顯示，隨著某些熱門房地產市場的房價漲勢逐漸趨於平緩，到2017年8月，美國總體房租的未來漲幅可能不會像2014年之前那麼高，但租金整體仍將維持穩步上漲趨勢。

熱門城市方面，由於美國過去兩年房市最熱的北加州舊金山地區開始進入調整階段，房屋供給隨著新建築落成而大量增加，需求則因為價格過高而減少，整體房市開始轉向平穩，預期房租漲幅已經降至0.8%。但是華人關注的地區如南加州的洛杉磯房租年漲幅升至5%以上；華州的西雅圖地區房租年漲幅達到5.6%。

8月份美國主要城市房租走勢

在商業租賃方面，寫字樓、工業和零售物業仍處於擴張期，表現為市場空置率下降或保持平穩，租金年增長率上升或者保持平穩。

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需求旺盛將繼續推高房價

根據 CoreLogic 最新的房屋價格指數，由於庫存不足和需求旺盛，6月份全國房價上漲了6.7%。旺盛的需求估計今年不會消失，這是受兩個因素的影響：政策和千禧一代。

「川普政府的政策過分強調需求，卻不強調供給。」

美國房產網站Trulia的首席經濟師Ralph McLaughlin認為說道，「推高需求的政策只會讓美國房產的價格增長的趨勢變得更嚴峻。」 McLaughlin 表示，新政府提議的一系列政策都在刺激需求，包括將標準稅收減免額增加一倍，廢除《多德弗蘭克法案》(Dodd Frank Act)，都會導致貸款門檻變得更加寬鬆。

與此同時，千禧一代都開始成家立業了。他們大部分人都在20多歲左右，想要購買一套屬於自己的房產。今年第二季度的住房擁有率為63.7%，比去年同期上升了0.6%。在過去的兩個季度里，新進入的住房家庭數量都超過了新進入的租房家庭數量。如果這一購房需求依然保持下去，美國的房屋價格還會繼續走高。

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可負擔性住宅將更加難找

在美國有許多學者呼籲新政府實施更多新舉措，為低收入群體保留一部分住房，他們認為：應該為下一代保留經濟多元化的社區和可負擔的住房。可負擔住房指美國政府為低收入家庭提供住房補貼，使其房租開銷不超出家庭月收入水平30%的一項政策。

根據數據顯示，美國房屋價格中位數為$29.8萬美元。鑒於目前就業機會和收入水平的改善，大多數美國家庭都能負擔得起這個價格。不過數據也顯示，首次購房者在購房上的支付費用占家庭收入的比例正在不斷提高。

美國與中國一樣，沿海地區比內陸地區房價貴，一線城市比二三線城市房價高得多。研究發現，目前80%以上可負擔得起的待售房屋分布在中西部內陸地區，而在東西海岸的紐約和洛杉磯這一比例為四分之一，舊金山更低，為七分之一。而舊金山、聖迭戈、洛杉磯所在的加州是可負擔低價位住房最緊缺的州。

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房屋貸款利率將可能走低

根據 美國金融網Bankrate 的數據，目前30年期固定抵押貸款的平均利率約為3.85%，低於2017年初的水平 (4%)，這也是年初經濟學家預計在年底會出現的最低水平。對於國內高凈值人群來說，抓住房貸利率走低的利好，藉助海外資產配置來保證個人收益最大化。

房貸利率的降低，緊接著美聯儲的加息，再加上銀行連同很多銀行頭等貸款最低利率的上升，這使消息綜合起來，使利率降低成為一個令人愉快的驚喜。具體說來，美聯儲基準利率的增長、銀行頭等貸款最低利率的提高增加了貸款成本，而房貸利率此時如果下降則緩和了購房者的貸款壓力。

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