北京全面限價，開發商和買房人的新考驗

這個月，北京住建委再度放行三個8萬＋樓盤，分別是龍湖·景粼原著，萬科·觀承別墅和中信墅，其中龍湖項目擬售價格超過9萬元/平米。因為控制預售價格審批，而積壓了半年的北京豪宅們，陸續迎來鬆動，房企可以先回點資金解渴。

但這並不足以使業內樂觀起來。一位業內人士告訴房小評，政府對於房價的控制目標絲毫沒有鬆懈，目前斟酌放行，一是因為沒有資金回籠，房企就沒法繼續拿地，在土地財政的壓力之下，必須針對個別情況，選擇性放行樓盤；二是市場供應的確太少，需要適當增加供應緩解；三是部分國企、央企與北京市博弈的結果，畢竟這些企業高價拿了地，卻被壓制銷售價格，任誰也無法坐等利潤蒙受損失。

況且放行還有兩個前提，一是樓盤網簽正在緩慢排隊中，沒網簽就沒有進入官方數據；二是北京郊區等地的低價房源可以平抑整體房價，保證不會上漲。

房源供應端才開了一個小口子，土地供應端則是提前為房價控制爭奪戰做好了準備。

我們對於限價的認識曾經有一個誤區，那就是被限價的不是保障房就是豪宅。那麼現在，我們是時候重新認識這個現實：看看北京今年新出讓的土地，基本都進入了「限房價、競地價」模式。不論是豪宅還是普通商品房抑或是保障房，統統限制住。只有把每一個細分市場的價格控制住，才能下好北京市控房價的棋。

昨天，北京再度出讓兩宗土地，其中石景山自住房地塊被天恆+建工聯合體以20.65億元收入囊中，成交樓麵價近2.9萬元/平米，銷售限價3.5萬元/平米，而此時，周邊二手房價格已經超過5萬元/平米。

如今門頭溝都已賣到5、6萬元的均價，考慮到石景山地塊周邊各項生活配套比較便利，這樣的價格限制的確是很給力，也很好理解。

同天出讓的延慶地塊也要限價，就更加能說明問題了。昨天的延慶區延慶新城地塊由世園公司以39億獲得，摺合樓麵價還不足1萬元/平米，但是其未來商品住房銷售限價為29800元/平方米。如果在以前，難免會想當然，延慶唉，有必要限價嗎？

現在，只能說有必要，不對遠郊區低價房源進行限價，未來怎麼統籌豪宅端的供應？怎麼統籌整體房價數字？

看看今年已經成交的孫河、門頭溝、順義、房山，還有剛剛掛牌的海淀、亦庄，整個北京從南到北，從豪宅區到改善區再到遠郊的剛需聚集區，不分高低統統限房價。

儘管如此，開發商還是得拿地。因為，有地就有機會，沒地只能Quit。

就以前不久成交的孫河地塊來說，泰禾以總價59.6億元，自持36%拿下地塊，樓麵價5.5萬元/平米，而項目未來銷售均價不超過68245元/平米，最高銷售單價不得超過71657元/平米。

同在孫河的景粼原著，尚且可以在今年下半年等來超過9萬元/平米的擬售價格審批，泰禾地塊則是已經早早確定了命運。房價只比地價高出1萬多元/平米，開發商必須得在這點空間里，騰挪建安成本、自持部分沉澱的資金成本等，這無疑是對所有房企新一輪的考驗。

對於買房人來說，新一輪考驗也已經開始。

不論是豪宅還是改善還是剛需，未來限價後的價格的確是非常優惠的。但這也意味著一件事，這麼便宜的房子，輪得到你嗎？你得多努力，才能買到呢？

中國房評報道｜自媒體矩陣平台

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