成立大健康集團，砸了1440億元，萬達做醫療用的是什麼打法？

編者按：

2016年年初，萬達集團已經在北京與英國國際醫院集團（IHG）簽訂合作協議，萬達總投資150億元，在上海、成都、青島建設三座綜合性國際醫院；同年7月3日，萬達集團在昆明投資500億元，打造世界級醫療及大健康產業園。王健林直言，5年以內，醫療將成為萬達新的支柱產業。

萬達集團對醫療的布局繼續用輕資產戰略運營，選擇與專業的醫療團隊或醫療集團合作，其發揮它固有的商業地產運作思路——通過收租金的方式，此時的萬達大健康集團將成為一個平台。

文丨羅美

來源丨動脈網（vcbeat）

不久前，萬達新成立大健康集團的消息，被各大媒體爭相報道。

這是繼萬達商業、萬達文化、萬達網路、萬達金融之後，誕生的另一名萬達新成員，預示著萬達在戰略層面已明確了重點發力大健康產業，輕資產運營，也解答了近期萬達海外併購受阻，國內資產出售的資產騰挪疑惑。

據不完全統計，國內從房地產轉型大健康行業的企業有30家，包括萬達、萬科、保利、恆大等。而萬達作為地產行業的老大哥，轉向大健康行業，是中國地產行業的一個轉折點，也從側面證明房地產行業的紅利期正在消融，而大健康產業的未來充滿想像。

此前，中商產業研究院發布了一組數據，隨著全面放開二胎政策和健康中國2030的戰略，至2021年，中國的醫療服務支出總額預計增至88368億元。

面對偌大的醫療市場，萬達在新成立大健康集團後，又將如何瓜分萬億的醫療市場份額？輕資產戰略又將如何應用於大健康行業？擅長商業地產運營的萬達，面對壁壘高的醫療行業，又如何破冰？其他地產商轉型方式有哪些？

1440億涉足醫療，從醫療事業部到大健康集團

萬達集團將旗下13個文旅項目91%的股權和債務轉讓給融創，作價295.75億元。同時出讓的還有76個酒店，價值為335.95億元。

雖然萬達集團的「去地產化」還沒有徹底完成，但是也在馬不停蹄地布局大健康產業。換句話說，除了地產商業以外，醫院板塊正在成為萬達對外的另一張名片。

日前，在「2017冬季達沃斯」年會上，王健林表示，中國醫療領域已經對民營企業開放，並且允許外國醫師到中國執業，國內的醫生也可以經過批准後私人出診，增加自己的收入，這些都為民營醫院的發展提供了有利的條件。而萬達集團最大的優勢就是在中國有幾百個大型商業中心和建設團隊，有這個能力和底氣轉向大健康領域。

早在2016年年初，萬達集團已經在北京與英國國際醫院集團(IHG)簽訂合作協議，萬達總投資150億元，在上海、成都、青島建設三座綜合性國際醫院，由IHG運營管理並使用IHG品牌。據了解，IHG是全球頂尖國際醫療集團，成立於1978年，總部設在英國，在全球超過50個國家管理450多個醫療項目。

據悉，中文名為「英慈萬達國際醫院」的項目在上海擁有床位1000張，投資80億元；成都英慈萬達國際醫院擁有床位500張，投資50億元；青島英慈萬達國際醫院擁有床位200張，投資20億元。三座醫院均按照國際頂尖標準設計建造，IHG將確保三座醫院的運營通過JCI(國際醫療衛生機構認證聯合委員會)等國際醫療機構認證。

對這一投資，王健林表示，引進國際醫院是萬達在中國的創新，滿足高端人群對健康醫療需求的同時，也使所在城市醫療水平達到國際一流，帶動中國高端醫療水平提升。

2017年4月6日，萬達集團與成都市人民政府正式簽訂戰略合作備忘錄，雙方協議將耗資700億元，打造一座世界級的醫療產業中心。該醫療產業中心將規劃A和B兩個區域，A區是綜合醫院區，萬達將負責引進2家國際頂級的綜合醫院和8家國際一流的專科醫院。B區是醫療產業園區，將引進30家與醫療相關的企業。

此外，萬達與四川大學華西口腔醫院簽署戰略合作協議，計劃投資90億元，在全國各地的萬達廣場，開設300家牙科診所。

同年7月3日，萬達集團在昆明新簽約三個投資項目，其中萬達計劃在昆明市投資500億元，打造以醫療、健康為核心，兼具體育、養生、度假、商業、商務、居住等功能的世界級醫療及大健康產業園。

截止目前，萬達在醫療產業的總投入已累計1440億元。而恆大地產、綠景控股、世榮兆業等房地產企業進入醫療產業。

究其背後的原因是，地產與醫療行業高度的粘合性，成了眾多地產企業紛紜進入醫療行業的關鍵因素——地產項目需要醫療配套項目錦上添花；現有公立醫院資源緊缺，看病難看病貴的大背景下，具有地產資源的企業投身醫院項目的建設，可以說是具有先天優勢。

而新醫改、人口老齡化、「全面2孩」等政策紅利則為醫療產業帶來了更直接的利好。王健林曾表示，萬達大範圍進軍醫療產業，源於中國巨大市場需求和國家產業政策開放，和萬達遍及全國的持有物業。他直言，5年以內，醫療將成為萬達新的支柱產業。

為此，王健林並將醫療事業部併入大健康集團，並將王順任命為萬達集團股份有限公司副總裁兼萬達大健康產業集團總裁，劉瑋擔任萬達大健康產業集團副總裁。

輕資產戰略同樣適用於大健康

在現有房地產商轉型的路徑中，一共有三種方式，併購、合作、自建。目前萬達集團進入的方式有哪些？哪一種比較適合萬達，又契合萬達的輕資產戰略呢？

併購對於房地產商來說，資金不是問題。關鍵是到底房地產商能併購到什麼標的。是不是能併購到北京協和醫院？從醫療機構的本身來說，一般品牌度高的醫療機構根本併購不了，能接受併購的醫療機構或許品牌都不怎麼好。

所以，一開始萬達集團繼續用輕資產戰略運營，選擇與專業的醫療團隊或醫療集團合作，萬達集團發揮它固有的商業地產運作思路——通過收租金的方式，此時的萬達大健康集團將成為一個平台。

從目前萬達集團合作的對象看，包括政府、醫院、企業。比如說與IHG的合作模式，萬達商業負責項目投資開發，IHG負責醫院管理，雙方各司其職，共同運營。比如計劃投資20億元建設的青島英慈萬達國際醫院，就位於青島東方影都中，其2014年8月拿下的醫衛慈善用地，樓板價僅有150元/平方米。而負責拿地及整體開發的青島萬達東方影都投資有限公司，正是萬達商業的全資子公司。

醫療用地的便宜，降低了萬達建設醫院的成本，所以自建醫院也是萬達集團進入大健康產業的另一種方式。無論是自建還是合作，王健林都認為，醫療行業發展快，需求大，毛利率也較高，如果真正做起來其利潤不可估計。根據公然數據顯示，高效管理的醫院可以帶來高達30%～40%的毛利空間，乃至能實現15%～20%的凈利率，很多民營醫院都能到達該水平。

更何況王健林要做的是高端醫療。在業內人士看來，高端醫院面對的受眾有限，還需面臨3甲醫院的國際部、特需部門和高端專科醫院的競爭，並且後者更受患者認可，加上醫生多點執醫仍未完全放開，致使其難以到達理想中的盈利效果。

來自此前國家衛計委統計數據顯示，截至2015年8月底，全國醫院數量達2.7萬個，其中：公立醫院13314個，民營醫院13475個。民營醫院在數量上首次超出公立醫院，佔到了醫院的半壁江山；但是在診療服務數量方面，診療人次只佔10.9%，出院人數只佔12.9%，與公立醫院在服務數量上的對照仍然差異較大。

事實上，不單是萬達與之合作的IHG，包括美國的梅奧診所、麻省總院在近兩年都已布局中國的高端民營醫院，但火熱的投資背後1個不容忽視的問題是，多數大型高端醫院項目目前處於嚴重虧損乃至3年不到就關門的狀態。

他山之石：新加坡百匯醫療和美國HCN

通過萬達集團涉足大健康領域來看，與新加坡的百匯醫療集團和美國的Health Care REIT（2015年Health Care REIT更名為Welltower。簡稱：HCN）發展路徑極為相似。

關於新加坡的百匯醫療集團，坊間有著這樣的經典傳言：許多年前，百匯控股只是新加坡一家小型房地產企業，其以為醫生租用房間開辦個人診所的形式轉型醫療，醫生們可共享醫院提供的設施和服務，醫院還可以參股的方式支持診所購買昂貴設備，診所間時常也會互動合作、共同會診，創造比單純物理組合多得多的價值。靈活、互利共贏的「百匯模式」讓百匯一躍成為東南亞私人醫療機構龍頭。

該模式的特點是開創「私人診所+酒店管理」，短短30年，百匯醫療已經成為了亞洲第一、全球市值第二的醫療集團。萬達集團也具備酒店管理的優勢，同時醫生多點執業的放開，醫生辭職創業開辦診所也將逐漸增加，互聯網醫療的創業者也都很看好醫生共享辦公的模式，可結合萬達商場招商運營特點。

以萬達集團的實力來看，顯然優於「百匯模式」。另外，其入駐者不是醫生個體或中小型診所，而是IHG這類世界頂級機構。 一位萬達管理人員這樣描述：「我們主打的7個業態不會各自為陣，而是息息相關。體檢服務、健康管理可以與中醫養生『打包』，其客戶還可以享受海外醫療服務，醫美機構能和產後恢復中心實現客戶共享……它們都可以為醫療機構辦事處帶來客源。就像綜合體能實現客流循環一樣，我們的各大業態會構成一個資源生態系統、一個產業鏈閉環，為每一位入駐者帶來可觀效益。」

與國內的房企投資並主運營醫療機構不同，美國地產主要採取「不動產投資信託」（REITs）的形式。這是指擁有、並運營產生收入的地產項目的公司。擁有、並運營的地產項目包含各行各業，醫療行業只是其中一個部分。

「醫療不動產投資信託」主要經營的項目包括：

1.養老地產：包括提供醫療服務的互助型養老和獨立養老；

2.醫院項目：大部分醫院項目是長期護理院以及長期持續醫療護理院；

3.高技能護理院：主要為老年患者提供提供長期護理，不需要急症醫院支持和服務的項目；

4.醫療辦公樓：醫療辦公樓是「醫療不動產投資信託」投資的為數不多的純醫療密切相關資產，包括醫生診所，日間手術中心等；

5.生物科技園區：還有極為少數的醫療不動產信託經營生命科學園區實驗室項目，並非醫療地產主流。

其運營方式主要通過兩種方式來運營旗下物業，一是凈出租模式，二是委託經營模式。在凈出租模式下，凈租金收益/毛租金收益可達80%以上，REITs公司把養老/醫療物業租賃給運營商，每年收取固定租金費用（養老社區的毛租金收益率通常是物業價值的8-12%，根據CPI指數向上調整），而所有直接運營費用、社區維護費用、稅費、保險費等均由租賃方承擔。

在委託經營模式下，REITs公司將旗下物業託管給運營商，運營商每年收取相當於經營收入5%-6%的管理費，但不承擔經營虧損的風險，也不獲取剩餘收益；所有的經營收入都歸REITs公司所有（美國養老社區每單元的經營收入約為3000美元-4000美元，是租金收入的3-4倍），所有的經營成本也由REITs公司負擔。相應的，REITs公司獲取租金及經營剩餘收益，承擔大部分經營風險。

由於凈出租模式下，REITs公司的風險最低、收益最穩定，所以，為降低資金成本，傳統上REITs公司的大部分物業採用凈出租方式運營，少部分物業採用委託經營模式運營。

其中以具有46年歷史，手握1328處房產，市值273億美元的美國HCN最具代表意義。它87%的收入是來自自費醫療機構，所以政府醫療保險制度的變化對它影響不大。強調投資渠道與投資類型的多元化，提出了5×5的投資模式，即採用5種投資渠道（出租型物業、投資管理平台、開發和再開發、債權投資、Down REITs[傘型下屬合夥房地產投資信託]）投資於5類資產（養老社區、生命科學物業、醫療辦公樓MOB、專業護理機構的物業、醫院物業）。

在運營方面，美國HCN較少直接參与養老社區的開發和再開發工作，但在其他醫療地產領域，如生命科學實驗樓或醫療辦公樓，如果預租率能夠達到50%以上，HCN就會適度參與開發。總體來說，其土地儲備及在建物業的總值不超過資產總額的5%。

在債權投資上，HCN在金融海嘯中投資持有了一些養老/醫療地產公司的債券。作為主要的債權人，HCN在後來的債務重組過程中獲得了低谷收購的好機會，如2010年收購HCR MonorCare時，就利用了自身的債主地位（此前，HCN持有HCR MonorCare價值17.2億美元的債務）。截至2010年底，其持有的20億美元債權投資，為公司貢獻了1.6億美元的利息收益。2015年，該公司已經擁有超過300億美元的房地產投資總額。

而從萬達堅持的輕資產戰略來看，信託模式也早已涉及。在2016年報中披露，萬達與投資人共簽訂7份投資合作協議，其中2份協議投資方為中信信託，1份協議投資方為民生信託，單個協議對應4-5個萬達廣場組成的資產包，涉及項目總數量約達29個，均為二、三線城市。在大戰略的框架下，借鑒美國地產轉型醫療的路徑，或許將帶給萬達一絲靈感。

當然，我們目前所能看到的萬達模式也只是冰山一角。中國地產商大規模轉型醫療健康領域的帷幕才剛剛拉開，如何結合中國國情，探索一條適合的道路，這是一個需要反覆論證探索的漫長過程。

點擊展開全文

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！