新鴻基一年僅增兩塊地 今年銷售目標比去年低

香港本土四大地產商之一的新鴻基(00016.HK)，由於兄弟鬩牆引起的豪門恩怨曾經長期霸佔媒體頭條，成為香江知名故事。隨著前聯席主席郭炳江的入獄，郭家權利鬥爭暫告一段落，管理層的精力得以回歸公司日常管理。

9月14日下午，新鴻基公布截至今年6月底的全年業績。

數據顯示，過去一個財年，新鴻基錄得524億港元的銷售金額。來自物業銷售的收入為386.29億港元，溢利為119.17億港元，同比增加1.8%。其中，來自香港的銷售金額為447億港元，其餘的則來自內地的銷售合同。

除了銷售型物業外，新鴻基旗下還持有寫字樓、購物中心等投資性物業，租金收入方面，總租金收入按年上升4%至218.97億港元。

此外，新鴻基還有酒店經營、電訊、基建和物流等產業。據綜合收益表，截至2017年6月30日，新鴻基的總收入為782.07億港元，同比去年同期的911.84億港元減少14.23%。

總體而言，過去一個財年中，新鴻基的利潤為417.82億港元，按年增長28%;每股盈利14.43港元，末期息每股3港元，連同中期息每股1.1港元，全年派息4.1港元。

與內地房企高舉高打不同，香港本地開發商尤其重視風險管控。

以新鴻基為例，公司多年來，財務秉持審慎原則，截至2017年6月30日，公司的凈債項與股東權益比率為7.2%，利息覆蓋率高達14.2倍。年內，新鴻基分別獲得穆迪的A1評級和標普的A+評級，是香港信貸評級最高的地產商。

以主席兼董事長總經理郭炳聯為首的新鴻基管理層表示，「在香港，大家都在搶地，地價高企。現在地產商買地建樓，利潤率已經不可能回到過去的水平了。關於在香港拿地，公司會保持謹慎。」

據財報，過去一個財年，新鴻基僅新增兩塊地皮，總樓面面積為280萬平方呎。其中位於沙田的住宅用地，是公司通過政府投標獲得，另外一塊位於屯門，則是由土地用途更改獲得，目前已經完成補繳低價的工作。

截至2017年6月底，新鴻基在香港的土地儲備為5180萬平方呎，其中1960萬平方呎是發展中物業，2980萬平方呎是出租物業。去年同期，新鴻基在香港的土地儲備為5140萬平方呎。土地儲備數量變化不大。

新鴻基管理層直指，土地市場的競爭日趨激烈。未來，公司將通過不同方式補充土地儲備，包括參與公開招標和更改土地用途。

據財報數據，目前，新鴻基在香港有超過2800萬平方呎農地，正處於更改土地用途的不同階段。

由香港本土研究社編寫出版的《不是土地供應，香港土地問題的迷思與真象》一書中指出，據香港統計處數據，香港總面積為1104.39平方公里，其中農地的面積佔據6.2%。但近數十年間，香港農地面積一再減少，如相比1967年，2008年香港農地面積退減超過一半。

香港本土研究社在書中指出，過去數十年間，因改變土地規劃，香港農地有超過一半被挪作他用，主要被地產商用於房屋用地開發。

而9月13日，摩根士丹利發表研究報告稱，中原城市領先指數(CCL)按年升幅於今年6月見頂，達到按年升幅24%左右，在9月份迅速回落至按年升幅17%，預期升幅將繼續放緩，本地地產股未來將承壓。但因擁有大量農地儲備，並未在股價方面體現，摩根士丹利對新鴻基的股價持看漲觀點。

新鴻基管理層指出，「去年由於有多個大型樓盤推出，所以銷售成績理想，今年可能不會像去年那麼高。」新鴻基今年制定的銷售目標是360億元。

新鴻基指出，未來9個月，在香港會有8個項目推出，包括將軍澳日出康城晉海、北角海璇、馬鞍山雲海等。

對於特區政府提出的「首置上車盤」計劃，新鴻基地產副董事總經理黃植榮表示，集團會積極配合，但目前仍要待政府進一步公布細節，黃植榮稱集團有兩三塊地可能適合這個計劃。

此外，在內地，也將推出成都環貿廣場的天峻、東莞瓏匯等項目。截至2017年6月底，新鴻基在內地的土地儲備為6650萬平方呎。

9月15日，是新鴻基發布財報後的首個交易日，開盤後一個半小時，新鴻基股價呈現微跌狀態，最高跌幅為2.37%。

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