9招教你看懂英國學生公寓投資需要注意的事項

很多職業房東正在將注意力轉向學生公寓——這個被許多房地產投資者認為是高回報的房種。成功的地產投資人越來越多地把學生宿舍作為其投資組合的一部分，其中包括大型機構集團，包括保險公司Aviva和Legal & General。由於大學缺乏建設或維護學生宿舍所需的資金，英國很多地方的學生宿舍存量嚴重告急，這推高了當地的學生宿舍的租金。

來自Kirwans律師事務所的地產律師Lisa Evans表示：「目前看來，學生宿舍是時下搶手的香餑餑。在2015-2016年之間，全英大學生總數高達228萬，學生宿舍顯然是一個巨大的市場。」

她補充說：「這些年來，學生的需求發生了變化，這是投資者需要注意的一點。與任何一個金融投資一樣，重要的是要先做好功課，以確保您的投資不會讓您的財務狀況變得更糟。」

以下是美亞置業認為每個房東都應該考慮的關於投資學生財產的九件事：

1、多樣化的投資方式

按時間排序，投資學生住宿通常的順序為購買房產、獲得HMO許可證，並通常以良好的收益出租每個房間。

但隨著英國學生人數的增加，所提供的投資選擇範圍也隨之增大。雖然HMO仍然是最熱門的，但除此之外，為學生專門建立的學生宿舍（PBSA）也吸引了很多地產投資人的興趣。

去年，投資者總共向PBSA市場投入了31億英鎊，業內巨頭萊坊國際（Knight Frank）表示，外商投資購買專門學生資產的數量有所增加。

2、打好您的算盤

過去18個月內，英國政府引進各項立法使得租賃物業的回報減少。投資者現在需要為任何可歸類為第二套房子的房產或部分房產支付3%的印花稅附加費。此外，房東不能再按100%的按揭利息要求減免稅款。

比如說，在今年4月之前，一個房東的租金收入為10,000鎊，但是在按揭貸款中支付了9,000鎊的房屋利息，如是他只需在其1,000鎊的利潤上按常規稅率徵稅。然而，利息稅減免的優惠現在正在減少，房東目前只能抵消其抵押貸款的75% – 這個數字明年還將下降到50%，到2019年為25%，那麼在2020年，他們的抵押貸款利息完全將免稅。相反，他們必須先在總收入上繳納稅款，才能再申請減免20%的稅款。

3、了解您的義務

所有業主必須遵守一系列關鍵的健康和安全義務。制定正確的公共責任，購買建築和財物保險；進行火災風險評估，並確保該物業擁有必要數量的防火門、消防出口和滅火器。住宅業主協會（RLA）發布了有助於理解消防安全立法的有用指南。強烈建議您在物業中安裝自動洒水滅火系統，以確保房屋財產不會遭到損失。此外在樓梯間安裝扶手和正確的照明燈，並在物業中安裝應急照明；雖然「Occupiers』 Liability Act 1957」法案中對此沒有做絕對的要求，但這樣做能確保萬無一失。

確保門窗符合正確的安全標準；確保該物業適合人類居住（1985年「房東與租客法」，第10節）。另外，不要忘了考慮安裝煙霧和一氧化碳報警器的成本，否則您可能會面臨5,000英鎊的罰款。以上內容雖然廣泛，但並不詳盡。出租物業之前，請務必諮詢專業的法律人仕，以確保您履行所有法律義務。

4、地段為王

如果您購買學生宿舍純粹是為了投資，而不是因為您被綁在一個特定的城市或城鎮，那麼最重要的是了解哪些地區提供最好的收益。

行業報告會定期發布信息，披露學生宿舍出租收益率最好的城鎮。最新的報告顯示收益率排名前三的分別是蘇格蘭的聖安德魯斯、蘭開斯特和拉夫堡。

首先選擇一個學生宿舍需求量大的城市或小城鎮，然後研究哪些街區或街道最熱門。

5、所需牌照有哪些？請向市政廳會了解

出租學生宿舍，不同城市或地區所需牌照不同。業主將被要求披露過去是否有任何不誠實、暴力或與毒品有關的罪行，或有違反房屋或房東和租客法律的紀錄。

申請一個許可證的費用可能高達幾百鎊，然而一些市政廳可為額外的許可提供折扣。另外，當局對違規的房東的罰款也是很高的。

如果您的房子是租給三個或三個以上，不是來自同一個家庭的人，一起共用房子的設施，比如廁所和廚房等，那麼您則需要HMO許可證。最好聯繫當地市政廳，以確保您申請正確的許可證。

6、不要給自己找麻煩

尋找容易維護的房子，越新越好，因為新房只需較少的花費和修理。帶有三到四個房間的房子最受學生歡迎。

出租給學生的房子容易會受到嚴重的磨損和破壞，所以在裝修時要選耐用的廚房工作台和傢具，以避免頻繁的更換吃掉您的利潤。

7、向專家尋求建議

您可能會考慮和租客們簽訂一個整體出租協議，而不是與每個租戶簽訂分租協議。這樣一來，如果有人提前搬出，您也不必擔心租金收入。許多房東還要求每個學生租客提供一個擔保人，以確保到時付款。

8、為您的房子做宣傳

即使您擁有當地最好的房子，但如果沒有宣傳，潛在的學生甚至不會知道它在那裡。了解當地大學是否編製該地區認可的私人學生宿舍的目錄，如果有這樣的目錄，請讓學校把您的房子也加上。

9、做好長遠打算

您是否打算建立一個房地產投資組合，等您退休時傳給您的孩子？或者您打算將來把房子賣了，把收益當作您的退休金？無論您作何打算，您都需要從策略上考慮。請調查當地大學的財務狀況，因為您的投資和大學的良好運作息息相關，如果大學破產了，那麼您的學生宿舍投資也很可能會因此而陷入僵局。

看完上面介紹還蒙圈的夥伴不用急，以上介紹的內容可能更適合英國本地人，或者對英國相當熟悉的國外投資者。

那麼問題來了，對於咱們國內首次投資置業者來說，會遇到很多問題，對當地政策的不了解會導致帶來一系列的嚴重問題，怎麼辦？

對於國內投資者來說，選擇好一個好的學生公寓是第一步，另外一個很重要的環節就是選擇一家有實力的海外置業經紀公司來替你全部搞定，你只需要坐在家裡每月拿租金即可！

美亞置業集團作為一家成立30年的享譽業界的海外投資機構，國際化隊伍，優質海外房源能確保為您提供最佳的解決方案。

利物浦市中心大學旁學生公寓是美亞置業集團重磅推出的一個利物浦學生公寓項目。

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項目距離利物浦大學不足1公里，步行10分鐘以內便可達到校區十分便捷。由於英國大學宿舍數量十分緊缺，導致校區附近的學生公寓供不應求，未來AURA租金會逐步上升，收益將在幾年內超過9%。如此良機，抓緊把握。

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