購房指南：投資二手房這些需要知道！

隨著房地產市場需求不減而土地資源越來越少的情況愈發嚴重，二手房也成了很多投資性購房者追捧的對象。，很多人都想要購買二手房投資。投資二手房到底怎麼樣？二手房投資的時候需要考慮哪些房屋因素，才能增加房屋的價值呢？小編就隨小編一起來看看吧。

二手房適合投資嗎？

1.二手房經過居住、建設，其小區環境、物業和周邊配套設施相對完善，比新房更適合居住；

2.二手房若有樓體的建築問題更易發現。二手房已經居住一段時間，布局幾乎是完整的，其格局採光的好壞可以直觀感受，不用只看圖紙或者毛坯房；

3.二手房貸款比例不比新房少。開始的時候，新房房貸能貸8成，現在，條件好的二手房也能貸8成；部分房子還有公共維修基金。

4.目前銀行降准降息、異地貸款政策放寬，另外，雖然放假上漲速度已經降低，但是暫時還是不會降的，投資二手房，也是不錯的選擇。

5.二手房交易程序簡化、稅費低，市場也活躍。購買一套二手房自住和投資都非常的方便。

投資二手房需要知道以下幾點：

1、投資配套設施齊全的小區。從未來發展來看，所住小區里就能滿足生活的需要，周邊交通、教育等設施齊全，會成為理想化的生活模式，這樣的房子比較容易出租。這樣的房子，即使要轉手出售，也都十分容易。

2、確定投資策略。有些房子易於出租，但是不會有太大的升值潛力，而另一些房子恰好相反，因此，投資前對目標房子所在地段進行考察，考察內容包括三個方面：一是了解目標房子所在地段未來的規劃；二是了解目標房子的升值潛力；三是了解租客的類型和需求，掌握租金波動情況，核算年回報率。

3、分散投資。儘管逆勢而為會有投資前景，但投資者也需要考慮到國家宏觀調控帶來的風險，建議總的房產投資比率不要超過個人總資產的60%，雞蛋還是不能放進一個籃子里。目前金融產品也比較豐富，投資者可選擇分散投資。

4、兼顧短線和長線。房價不會只漲不跌，樓市普漲機會也不會一直出現。所以，要兼顧短線和長線的關係，優化投資組合，在確保穩定收益的前提下，抓住機會博短線，方能在樓市投資大潮中做到遊刃有餘。

5、要學會侃價。這段時間，全國各地的樓盤優惠、打折較厲害，優惠、打折期間相對來說好侃價得多。對於消費者而言，有4次砍價機會，投資者一定要把握住，爭取用最低的價格買到房子：一是期房開盤之初，為了吸引購房者，開發商往往有一些優惠；二是在買房人一次性付款時，此時的折扣空間一般高於存款利率而低於貸款利率；三是團購，因為開發商不僅節約了宣傳和代理費，也不用操心樓層、朝向的調配，當然會讓利銷售；四是已經買了房的買房人，你再帶一個客戶來買房子，一些開發商也會提供一些優惠措施作為回報。

6. 小戶型更適合投資。房子形態較多，有別墅、洋房、新房、二手房、商鋪，亂花漸欲迷人眼，究竟哪類房子最適合於投資？從戶型上來說，小戶型無論是長線還是短線投資，都比較適合。投資一手大戶型，較易出現空置風險，年代久遠、單價較高的二手房，建議不要投資。商鋪投資潛力大，回報率較高，可出租、可經營，方式較為靈活。但資金投入較大，具有房產和商業雙重風險。不少人懷著「一鋪養三代」的良好願望投資，但稍不留神難免也會誤入「一鋪套三代」的陷阱。

7. 投資心態要好。凡事開始都不能做太高的期望，因此投資新建小區，人氣尚未形成，如果是出租，一年內出租率不會太高。出售的話，也不會馬上升值，所以投資時，心態要好。

二手房投資要考慮哪些因素？

1、地理位置是決定性因素

地理位置也就是地段。地理位置好，購房者才能生活、工作都便利。地段好的二手房、交通便利，周圍商業圈、交通線路都是分發達，上班或者出行也都十分便利，也能省去換乘的麻煩，節約交通費用、自由支配個人時間。所以，投資二手房首要考慮因素就是地理位置。

2、生活配套完善

生活配套不僅包括購物，還包括醫院、教育、娛樂等設施。現在的二手房多位於市中心，市中心的房子在配套方面都比較完善，但沒有比較就不能發現好壞，購房者投資二手房的時候要注意對比，有的二手房配套醫院遠一點，有的二手房教育水平差一點，購房者應該綜合考慮並進行選擇。

3、投資質量有保障的二手房

二手房畢竟不是新房，購房者應該仔細查看二手房質量問題。購房者不僅要詢問房主，還應該自己認真檢查、詢問周邊住戶，全方位保障房屋本身的狀況。房屋質量檢查是門學問，需要有一定的觀察力和敏感度，必要時可以找一些行家裡手幫你檢查。

4、投資產權完整的二手房

如果你購買二手房是為了投資，那一定要產權完整的二手房，並且按照規定買賣雙方繳納應繳的稅費，進行產權過戶手續，那麼在你們的交易行為完成後，房管局將很快核發過戶後的產權證。在二手房交易過程中經常會出現因產權不清導致的糾紛，因此了解清楚房屋產權狀況是十分重要的。

5、選好戶型面積

上世紀80年代期間的二手房普遍戶型面積較小且通風采光也有其局限性，而上世紀90年代以後建成的房屋戶型開始逐漸合理化。因此，投資者在購買二手房時要盡量選擇自己更看中的那一方面，如果是頭次置業者可以選擇那些戶型小、總價相對較低的二手房過渡；而白領、上班族則可以購買那些戶型相對較寬敞的二手房。

什麼樣的二手房不適合投資？

第一類、是總價過高的豪宅

據一位房產經紀人介紹，自己見過掛牌最長的豪宅，從2013年掛牌出售一直到現在都沒有買家。據了解，該房子是一個270多平方米的五房，精裝修，總價1400萬元，這已經是調整後的價格了。最高峰掛過1550萬元，之後隨著樓市的變化，一步步調整到目前這個總價，但至今仍然無人問津。

一般來說，買得起這麼貴的房子的客戶本身就少，而且這類客戶有房，並不著急買，因此豪宅的成交周期比較長。對於非北上廣的普通城市，總價500-1000萬元之間的高端住宅，一套房子成交周期需要一年，而總價1000萬元以上的二手房，平均成交周期兩年。如果碰上房子單價偏高，周期拉長到三年以上也不奇怪。

第二類、是酒店式公寓

作為酒店式公寓的房東是喜滋滋的，不過作為賣家，就苦了。

這類物業之所以難賣，主要有幾個硬傷：

一是商業性質的住房沒有學區；

二是生活成本非常高，水電是按商用物業計算，計費標準比住宅高，沒有管道煤氣，物管費也比住宅高很多；

三是戶型設計上多有缺陷，往往南北不通透，格局不好。

第三類、是近郊二手房

一些位於近郊、沒有地鐵規劃也沒有優質學區的房子，由於沒有啥特點且戶型也比較老舊，轉手賣出也非常困難。近郊二手房出手不易還有一個原因是新房的供應，近郊與城內不同，因為土地供應充足，新樓盤也比較多。

為了鼓勵經紀人帶看樓盤，開發商對他們激勵也多，而且相比二手房，新房更容易成交，所以，經紀人全部心思都花在新房成交上，本來有想買二手房的客戶，被他們帶著帶著，也往新盤走了。

第四類、是市中心的老小區

老小二手房雖然佔據「市中心」的優勢，但因為房子太老，銀行貸款受限，又有戶型、物業和停車位少等硬傷，已限制其未來的交易勢頭。專業人士認為隨著城市化不斷外擴，「去中心化」趨勢越演愈烈，原本集中在主城區的醫療、教育、商業資源正在外移，老房子配套優勢弱化了。

老小二手房失寵，還跟貸款年限太短，貸款額度受限等房貸政策有關，導致這類房子交易量萎縮。而且，首次購房群體逐步轉移至85後、90後，代表高效、時尚的地鐵，主打年輕主題的社區文化，都會成為年輕買房人的重要考慮因素。僅靠市中心地段，老小房在市場上的競爭力大不如前。

除了以上提到的四類二手房，其實還有很多比較基礎的情況也是需要注意的。想必既然是投資二手房，肯定是買過房的朋友，所以本文並沒有對這些內容進行詳細的介紹，但是也在這裡給大家舉幾個例子。

投資二手房注意：還有哪些情況的二手房可能被套牢？

第五類、戶型結構不理想的房子

對戶型、結構的要求因人而異，令購房者不滿意的主要有三種：

套內各居室分布不合理，影響主要居室的採光。資料表明，購房者對採光度不佳的容忍順序是：衛生間、餐廳（如果有）、卧室、廚房、客廳。

小廳、小廚、小衛結構。八十年代及以前所建房大多為此類結構。

「邊角余料」佔得太多。零散的小塊面積一般只能作為過道，是使用價值不大的面積。多則浪費，又破壞整體感，住戶當然不買帳。

第六類、樓層過高不帶電梯的房子

交易資料顯示，如果沒有電梯，買家所能接受的樓層極限是八樓。高於八樓的即便其他條件很好也很少有人問津。另外，因擔心屋面漏水，頂樓受到一些人冷落，但也有人覺得擁有一片屋頂花園也很難得，而且價格略低，故樂意住頂樓。九十年代修建的有些房子，頂樓之上還加了一層隔熱層，使頂樓的身價稍有提高。

第七類、周邊環境過於嘈雜的房子

周邊環境衛生太差、前後左右樓群過分擁擠、雜訊大、交通不便等。這些缺陷存在的程度不同，各人對此的忍耐力也不同，因環境不良而難以出售的房子也很常見。

比如接近交通要道的房子會有大量的車流和人流，購房者會受到巨大的噪音困擾，而且還可能時常看見交通事故現場，這對購房者的身心健康都會產生影響，因此也不好出售。

第八類、其他特殊情況的房子

這裡的特殊情況包括處於貸款或抵押狀態的房子，房本還沒拿到手的拆遷房，期限還沒滿5年的經濟適用房等，因為政策原因，在交易時要麼面積巨額的稅費，要麼就是交易困難，甚至容易產生法律糾紛。這類房子也不容易出售。

【附錄】房產的投資回報率計算方法:

一般而言，有三種計算形式：1、收益模式計算公式：

投資回報率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房時間內的按揭款）

說明：投資客的收益是這樣實現的，通過貸款購買商業地產，而後出租以獲取租金，然後以月租金償還銀行貸款

的「月供」，超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報。

2.投資回報率分析計算公式：投資回報率＝（稅後月租金－物業管理費）×12/購買房屋單價

說明：此方法考慮了租金與房價兩者的相對關係，只要結果大於８％都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，並且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。

3.投資回收時間分析計算公式：投資回收年數＝（首期房款＋期房時間內的按揭款）/（稅後月租金－按揭月供款）×12

說明：這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認為結果在12－15年之內都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用範圍也更廣，但有其片面性。

在業內，這種投資類型通常被劃分為兩種：一是即刻回報 型，二是培養回報型。

第一種即刻回報型:通常購買那些位於傳統商務核心區的商業物業，這些地區商務、商業氛圍通常已經非常成熟，不需要培育，購買後出租經營即可獲得可觀的租金回報，這種投資類型之下，通常需求的資金量較大，資金門檻相對較高。 培養回報型則不同:他們看中的物業通常位於非傳統的商業核心區，但是在市政規劃、消費人群增長等方面，都有著比較良好的未來，而這個過程便是培養的過程。這類區域的商業地產在最初通常售價較低，投資客此時入市實際上購買的是多年以後的價格和租金，如果判斷準確，這類投資往往可以獲得比「即刻回報」型更高的投資回報率。

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